产业地产100讲（25）：产业地产商如何赚钱？
发布时间：2015-07-06
来源：中工招商网
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2003-2013，是中国城镇化快速推进的十年，也是房地产业发展的黄金十年。中国房地产业亟待升级与转型，细分的地产类型逐渐浮出水面。以2014年为标志，在继住宅和商业地产之后，产业地产成为资金追逐的热点。对于地方政府来说，不仅追求经济的高效快速发展，而且需要更加高效集约的使用土地、资金等资源，最终培育和发展更多的就业机会，实现人口集聚，产业结构升级及新型城镇化的可持续发展。在这种情况下，相对于传统的住宅和商业地产来说，延长了地产行业价值链的新型产业形态——产业地产毫无疑问获得政府、企业的重视和青睐，成为新型城镇化建设的助推器。
产业地产相比于传统的住宅地产、商业地产，具有更多元的盈利模式：
①城市基础设施开发建设利润
目前，我国已规定各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级市场开发，土地一级开发需由企业进行。企业代政府提前完成前期市政的相关投入，包括对交通、地下管线、污水处理、给排水、供暖等市政做投入，需从政府获得相关收益。一些地方待政府获取土地出让的收益后，给予开发企业建设成本补偿，除此之外，还可以获得一定比例的利润，此模式即“成本+利润”补偿。
华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。“成本+利润”的模式使得企业有更大的意愿加大市政设施的建设，解决了园区市政设施建设缺乏投入的难题。
②土地出让的收益分成
产业地产企业分享土地出让金（土地出让金分成），也可分享土地增值收益（“成本+利润分成”）。此模式利润高，但分享土地出让金存在风险，需确保土地一级开发有盈利空间。此模式还需要企业与政府关系良好，企业自身实力强大。
苏州工业园的一级开发则采取协议分成模式。在苏州的中新科技城土地一级开发中，中新苏州工业园区可以获得商住用地出让收入的78%，这直接导致其这部分的毛利率高达90%以上，利润很高。但在2008年之前，这部分收入分成比例只有5%而已。尽管由于工业用地出让亏损，加上其他输出地区没有这么高的比例分成，但苏州工业园土地一级开发的综合毛利率还是能够达到40%以上。
③房地产开发和销售的利润
产业地产开发企业获取土地后，拿到的有可能是生地，需要进行一二级联动开发；也有可能是熟地，直接进行二级开发。二级开发工业、办公、住宅或商业等物业，通过物业预售的收益，回补前期开发的成本投入。我国产业地产目前后期的运营盈利空间较小，房地产开发和销售的利润至今仍是产业地产开发最重要的利润来源。许多产业地产商在项目开发中多设置一定比例的可出售物业，通过销售物业来先期获取回报。
联东U谷确立了盈利模式"6+2+2"（60%出售、20%出租、20%合作经营）标准或"4+3+3"（40%出售、30%出租、30%合作经营）标准，通过一定比例的物业销售来确保项目稳定的现金流。
④产业招商获取的政府奖励费
产业地产运作过程中，企业的职责变大，成为市场的主体。产业招商也从过去依赖政府，到现在的以企业为主体。企业组建招商团队，收集企业信息，上门拜访，进行企业招商引资工作。一些地方政府对企业招商引资的产业按照落地投资额进行补偿，给予招商引资奖励费。
如华夏幸福基业招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达40-50%。
⑤园区后期运营管理带来的利润
我国产业地产商正逐渐从开发商向开发运营为一体的产业地产商转变，园区运营的地位逐渐重要。园区运营阶段获取的利润，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。
我国园区物业租赁收入比重偏低，上市公司租赁收入占主营业务收入比重普遍位于50%一下，浦东金桥租赁收入比最高，达到60%，可见我国产业地产的运营能力还偏弱。
企业孵化和股权投资近年来呈现发展加快的态势，出现了一批从事孵化运营的企业，如湖北高投、张江高科。企业孵化和股权投资是我国产业地产商的重要发展方向。
园区运营管理的另外一种盈利点来源于经营交通、地下管线、污水处理、给排水等项目获取利润与补贴，或通过运营医院、学校等公建配套获取政府补贴。苏州工业园的市政公用事业也分为基建和公用投资运营两部分，2013年，中新苏州工业园区的市政公用业务收入为7.3亿元，占总体收入近15%。
以上是我国产业地产商的主要的盈利模式。随着我国产业地产商的不断深耕发展，市场上将会出现更多的成功的产业地产项目，产业地产商的盈利模式将会更加多元化和灵活化，盈利模式将会得到创新。
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