高租金、低出租率 地段悖论困扰北京物流地产

　　一方面是需求旺盛租金上涨，另一方面是新建仓库出租率不尽如人意，围绕地段的物流地产悖论正困扰着开发商。

　　据高力国际统计，因为工业、快消和电商类客户需求都比较旺盛，2015年第一季度北京的仓库租金领先全国。但仲量联行2015年第一季度北京房地产市场报告却显示，位于平谷区马坊镇的普洛斯平谷物流园一期只有30%的签约率，2014年底竣工的百利威二期在2015年第一季度的市场表现也并不尽如人意。

　　业内人士认为，仓储物流项目最关键的要素就是区位，偏远项目的低出租率反映出物流地产商在北京市场的拿地困局。不过，通过建造恒温仓、医药仓库、冷链等专业化仓库的产品升级，物流地产商可以提升仓库的出租率和附加值。

　　租金高企

　　高力国际产业及工业地产服务部华北区总监孙超表示，据高力国际统计，在甲级仓库、乙级仓库混合统计的情况下，因为工业、快消和电商类客户需求都比较旺盛，2015年一季度北京的仓库租金依然领先全国。

　　而资本市场对北京仓储物流的投资同样保持“高烧”态势。“现在我们接触到的基金公司，只要对房地产感兴趣，百分之七八十会对仓库市场保持很高的投资欲望，哪怕之前没有投资工业市场的经验，对这个市场也很认可。”

　　目前，北京只有150万平方米左右的物流物业存量，而上海已经达到410万平方米左右。然而，因为政府土地的出让政策变化，物流地产商能够获得的土地渠道变窄，2015年北京的供给并不旺盛。

　　从长远来看，市场供给不足将为租金提供继续增长动力。仲量联行2015年第一季度北京房地产市场报告显示，预计至2015年年底，北京市场将只有安博二期一个项目竣工。

　　“第三方物流企业、实体零售商和制造企业将继续成为物流仓储市场需求的主要动力。”仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷表示，“一些对成本敏感的租户将继续寻求北京周边的低租金区域，而那些支付能力更高的企业将持续追求离市中心更近的高租金区域并推动租金的上升。”

　　供给错位

　　尽管北京仓储物流市场供不应求，但仲量联行2015年第一季度北京房地产市场报告显示，位于平谷区马坊镇的普洛斯平谷物流园一期却只有30%的签约率，2014年底竣工的百利威二期在2015年第一季度的市场表现也并不尽如人意。

　　“物流物业至关重要的因素就是区位，普洛斯这个项目落地平谷，可能是因为政府对市内物流用地的控制越来越严格，拿地越来越困难。”罗蔷蔷表示，“这正成为制约国内仓储物流行业发展的一大瓶颈。”

　　普洛斯项目位于平谷区马坊镇的平谷物流园，附近区域内没有产业需求可以直接带动其出租，区位优势不明显。与之相比，北京空港物流园有进出口相关业务带动，马圩桥物流园位于六环和京津唐高速的交叉口，紧邻亦庄经济开发区，有大型生产制造产业的物流配送需求直接支撑。但这样的位置已经很难再拿到物流用地了。

　　“在一线城市的物理功能分区向城市边缘转移的大环境下，政府对于物流仓储的开发要求越来越高，需要开发商承载产业、就业、税收的等一系列经济指标，而从土地集约化利用的角度出发，容积率低、建筑规模小并结合产业发展的业态更受政府欢迎。”罗蔷蔷表示。

　　世邦魏理仕的统计数据显示，2014年北京入市的物流仓储物业为27.7万平方米。未来6个月，预计仅有2.8万平方米新增供应入市，且由于新项目位于新兴物流基地，去化速度仍将面临一定压力。

　　曲线救国

　　在这种土地供给不足和错位的情况下，部分物流地产商通过产品升级而为物流园区增加了附加值。值得注意的是，平谷物流园除了地上两层外，还做了一层地下仓，这与百利威的想法不谋而合，百利威二期也建有一个半地下仓。

　　在接受中国房地产报记者专访时，百利威现代物流仓储总经理霍建民表示，百利威二期项目现在空置率并不高。“70%的仓库都已签约。第一季度入驻率不高是因为2014年底竣工后还需要办理各种手续。”霍建民解释道，“现在剩下的30%，如果选择传统客户的话也能很快租满，但我们想把这个半地下仓升级定位于恒温仓，邀请一些高附加值的优质客户入驻。之后还打算再升级，挑战冷链等更高标准仓库。”

　　孙超则认为，从市场租赁和改造需求上，恒温仓、医药仓库、冷链等专业化仓库的发展优势正在显现，普洛斯、百利威的尝试值得期待。不过对于这一新的细分领域，资本市场的推动作用相对滞后，预计市场格局在短期内不会有大变化，但从中长期看来，更高标准的专业仓库将比传统仓库更受北京物流物业市场的青睐。