世桦嘉润企业地产策略高级董事王刚教您如何去选企业地址

　　怎么帮助企业选址？世桦嘉润企业地产策略高级董事王刚认为企业选址主要有七个典型层面的驱动。

　　在5月8日举办的“搜狐焦点产业新区红娘班第一期京津冀企业选址培训”活动上，世桦嘉润企业地产策略高级董事王刚谈到企业选址主要有七个典型层面的驱动。第一个驱动是业务驱动，绝大部分主流驱动都是从业务变化而影响出来的；第二是位置驱动；第三是运营成本驱动；第四是政府政策的驱动；第五是劳动力资源和劳动力成本的驱动；第六是配套设施的驱动；第七是房地产的驱动。

　　世桦嘉润企业地产策略高级董事王刚跟大家分享我做这个行业16年点点滴滴的经验，让企业选址变的更简单。

　　因为最近我好多的很有经典的选址都是由风水先生来指导，所以基本把我的工作全部取代了，我算了半天，硬件看一看，法律条款看一看、政策条款看一看，最后都不行，因为风水先生说不行。2010年有一个案例，一个同行的选址，看北京150个楼，租金从2009年的年中150元的平均租金看到2010年成交的租金是220块钱，整个的租金涨了30%，最终是由风水先生达成的交易，是很有意思的。开个玩笑，实际上如果都用风水先生做这个行业，我就不用干16年了。

　　在16年当中，我很荣幸帮一些国内的外资主要的企业做了选址，包括像马云的阿里巴巴，还有周鸿祎的360，在2005年的时候我带着马云帮他选择北京第一个大的办公室，在那个时候我就知道了他属下有一个跟我同名同姓的人叫王刚，我在半个月之前他就是投资城围，创立嘀嘀打车的人，在过去十几年当中我帮各类企业达成的交易差不多超过50万平方米。马云、周鸿祎的时候这是我2005年亲自带着他们帮他们在北京选第一个办公室，现在周鸿祎在酒仙桥买了一个总部。我做这个行业基本上是200-300个客户，涉及很多行业，制造业、互联网、传统金融等等行业。

　　怎么帮助企业选址，我的经历当中选址最主要有七个驱动，非常的经典。第一个驱动绝大部分主流驱动都是从业务变化而影响出来的，第二驱动是位置驱动，现在觉得北京不够好，雾霾太重，往东南方向走一走，去到天津，或者再往东边再走走去到海边。还有运营成本的驱动，比如北京平均写字楼租金是340块钱，天津的甲级办公楼的租金是110块钱左右，跟北京的价格正好差了3倍，所以说从成本上来讲已经有一个很有意义的驱动。另外是劳动力资源和劳动力成本的驱动，北京现在的工资跟天津的工资、保定的工资那完全是没有办法相比的，所以说我们可以看到，劳动力驱动到底对哪些企业产生影响，政府政策，其实政府政策我认为是在未来京津冀整个不产业变化和移动非常重要的手段和杠杆，因为没有政府政策的引导，那可能不管说是中国，其实在美国，像硅谷、波士顿、芝加哥和休斯顿这样的城市也不会发展成那样经典的城市。配套设施，如果说我们去了一个新的地方，天津虽然价格很便宜，但是旁边什么都没有，我想在座的各位企业家也不会愿意去，所以那个地方的配套，我们的生态环境到底能不能够支持企业的落位和转移呢，房地产的驱动，房地产包括房地产的成本，硬件技术等等一系列的，基本上我所看到不管200家企业搬迁也好，或者1000家企业，或者很多企业从南方搬到北方，或者从北方搬到南方，北京西部的企业搬到东部，或者东北部，望京，都是因为这七个驱动造成的。

　　具体给大家一些分析，业务的一些驱动，去哪儿网在2013年上市，它所产生的驱动是什么呢？在过去一年当中整个中关村从自己1万平米的面积又多吸纳了2万平米，完全是由于上市所引导业务强势的发展，让他需要有更多的房地产设施，这样的平台来支持各个层面的发展。第二个案例很有意思，ST ERICSSON这是两家公司合并的，一个是ST，另外是爱立信，他们是专门做半导体的业务，这个交易在2007年是合并的，很有意思在2013年的时候两家公司又拆掉了，当初的需求产生房地产的需求，这个迁址由于两家业务的合并产生半导体，2013年拆开，爱立信不再做这个生意，再把这个生意交回ST，就产生这样的需求，很有意思的。业务的缩减ERICSSON大家都知道，是画图软件的企业，最近在清华科技园两层办公室就关掉了，他在中国只需要小的办公室，其他企业在楼底下弄两个大的车，国内电子商务公司直接写个牌子，到一个咖啡店就面试。TERADATA它是专门做数据库的，它跟一家做ATM机的，他们产生房地产的需求。优酷土豆是比较经典，他们两年前合并，陆陆续续两三年当中，从原来的在中关村大厦的三层楼面，现在差不多是在六七千，现在在北京差不多将近四万平米实际需求占用。这都是因为业务变化，不管说是业务发展还是业务缩减，还是业务的剥离、兼并、整合、分拆都需要产生的房地产的需求。

　　另外一种就是位置上，因为业务和位置相互产生需求，ARM专门帮手机做芯片的专业公司，前期像Apple手机芯片是ARM，AMD是同样的案例。第三个案例不是一个办公室，它是生产企业厂房需求，它为什么比较经典呢？因为它专门是帮助戴姆勒和奔驰轿车和BMW生产门窗和座椅的供应商，他的选址一定在奔驰比较近，所以奔驰在亦庄设立生产厂房的时候，他必须离雇主戴姆勒比较近，所以他最终选址在亦庄。因为他一定要配合奔驰轿车的生产，说生产门窗和座椅必须在半个小时内送到奔驰的生产厂房，一定是不能够超过这个时间的，因为如果晚的话耽误戴姆勒奔驰轿车的生产，位置的驱动，选择离他的雇主非常近的策略。BBS原来是在金融街，因为发展的面积不太够用，再加上整个的业务发生改变，所以说从西部搬到了东部。另外比较经典的是一家制药公司，北京的医院基本上都是在二环方向内的，人民医院、友谊医院、协和医院都在二环内，所以他希望离病患、离医院、离医生，离这些所有跟用户比较近的地点来选择房地产的位置，他选东二环的位置。索尼，很多年前跟爱立信合资成为索爱手机，他们之间在望京发展的非常快，在三四年当中变成四个办公室，相互的沟通成本都很高，所以说最后选择在2008年的时候选择四五除分散办公室到一起步变成需求沟通的样子。另外法国的羊狮广告，他们为了离跟客户比较近，就搬到那里。劳动力的资源，2006年Google选址选清华科技园，因为那个时候离学校比较近，清华、北大、劳动力的资源就会信手拈来，所以他在清华科技园选择在中国第一个办公室，这个案例跟我最近刚刚做的脸谱科技在中国第一个办公室我帮他安排的，当初也是在中关村、海淀和朝阳区之间平衡、考量，最终是因为他们的业务是不能够立刻在中国扎根的，所以他的业务在北京还算是联络处的业务，没有办法在中国做直接内容，在中国主要是针对企业的广告，一些企业想要把自己广告放到美国，或者其他地区的Facebook网站上，最终没有选择海淀，而是选择离机构，离企业更近的重要商务区，以便于跟各个企业沟通更加方便。

　　运营成本的驱动，包括劳动力、税收、物流、公共事业费用还有房地产。公共事业这个典型案例很有意思，在2002年的时候，波音在美国进行选址的时候，就做了一个非常有意思的因素，引导他去了芝加哥。当初在2002年选址是用直升飞机直接带着整个的管理团队看房子，一会儿跑到西雅图，一会儿跑到芝加哥，美国的北部转了一个圈，到哪个楼都是直升飞机，好几个直升飞机落到整个区域，最终为什么选择芝加哥呢，因为芝加哥政府在公共事业费用方面有大量的减免和优惠。因为他们会烧很多的油，但是芝加哥在这个层面给他们很大的支持，最终2002年把美国整个全球总部落户到芝加哥。最近嘀嘀打车，大家都知道海淀区对于高科技的行业力度是非常强的，所以说用强力的政策手段把嘀嘀打车，还有劳动力资源等等一系列原因吸引到海淀区，现在在中关村的上地数字乡谷进行办公。

　　劳动力驱动，技术的深度和光度都影响，搬到那个地方有没有更多劳动力支撑我发展、研究，另外就是管理层面的技术、技能、外籍人士，可能有一些行业需要很多技术的专家，这些技术专家可能也是希望有周边生活、配套、交流等等一系列，我就需要把我企业离技术专家更近的位置，便于我企业的发展。

　　政府政策，我为什么要写鼎晖呢，他们不在北京，在天津，他们把重点放在天津滨海那边，离政府比较近。德勤，两三年前帮德勤做租约重审的服务，看现有办公楼租金高了还是低了，到底是不是应该搬家，什么时候应该搬家，或者应该怎么以什么样的租金更有意义的留在现在的办公室里。最终我们发现像会计事务所、金融行业，基本上他们的税务点是很难移动的，当你税务点很难移动的时候，你是很难做这样一个搬迁，所以最终我们又通过很多谈判的技巧让他在原来的办公楼获得很多租金方面的减免，最终在原来办公室继续留下来。还有法律层面，其实像会计事务所、银行、律师事务所基本都是从税务点很难有任何的移动的，永远都是在某一个地方，而不是在东城或者西城，是在另外专门属于法律的点，金融公司就属于金融公司点，所以说从政府政策这个层面上来讲，有时候这种是很难拉得动，如果必须在那你很难拉得动。当我们了解到这块的时候，我们可能这个策略行不通的时候就考虑别的解决方案。还有大成律师事务所，一年前他们在北京需要扩展的时候，就一直想留在东城，东城法律协会他们基本上说话算数，后来不得已，因为在整个东城区没有很大面积拓展的空间，最终不得不选择朝阳区新的办公区，叫侨福芳草地，对大的企业，京津冀的发展，这一条，政府政策的引导和驱动，其实占到我所有所说六大趋同当中最主要的。

　　配套相对来说是比较少的人士因为配套的驱动而去选择，现在我们基本连望京的配套也非常好，有三条地铁线，也有酒店，旁边也有很多资源非常多的配套设施。比如说非常大的超市、酒店、公共设施。另外有一个配套很有意思，顺丰，把基地分在顺义和昌平，因为有很多的车必须找足够大的场地的配套来去满足把这些车能够停在这里。

　　房地产的驱动，我在做这么多年当中，其实由于政策的引导驱动产生房地产的交易相对来说是比较少的，有50%的交易因为房地产的原因产生的驱动而产生的房地产的变化。第一是租赁的成本，原来一年花1个亿，现在世界500强日子都不好过，因为在整个全球经济发展都面临各方面挑战，工资每年都增加，股东希望每年都会有收益的增加，所以说能够控制的就是房地产、租金，我以前租200块钱，最好选择100块钱的地方产生交易。购买的成本，对于360来讲，对于周鸿祎来讲2006年选择了第一个办公室，经过了六七年的发展，公司在纽约上市，然后他为了迎合业务更长期有效的发展，采取购买的策略，在酒仙桥买6万平米的办公室。我最近做了一个交易，就是一家法国律师事务所，因为整个的法国企业其实仅仅几年发展都是比较缓慢，所以他们的客户相对来讲比较少，自己的支出相对变大，所以最近也有重新选择，找有现成的办公，一次性装修成本给他减少很大的压力，他也进行了重新房地产的驱动。

　　惠普，北京的总部是在大北窑，其实它在一年半以前就做重新的布局，把大北窑的办公楼卖掉，搬到望京，明年年底以前全部搬到望京，在北京七八个办公室全要整合去望京，这样的话因为那个地方第一可以满足5万平米需求的面积，同时也有一个发展的空间，那个项目差不多15万平方米，他最了5万，够他未来很好的发展空间，同时价格对他来讲也有很好的吸引力，望京平均租金水平只是CBD的三分之一或者是五分之二的水平。亚马逊，为什么要提亚马逊，气候条件有时候也会决定选址，很有意思，因为亚马逊有一个数据中心，这个数据中心这么大的屋子放上千个服务器，所产生的热量非常高的，所以要选择一个地方相对来说比较冷，可以用自然通风的方式，通过技术上的支持能够达到让这个区域服务器产生的热量尽快的减下来，他肯定不会选择广州或者香港，一定是往北边，最好的地方大庆，基本上会发很少的电量和很少的面积可以支持在南方花的电量，因为要把温度降下来需要很多的冷量输入房间里，如果在大庆那个地方基本上很快就能够把温度降下来，所以从运营成本来讲也会降低很多，还有很多的数据中心。像融科在大庆做了非常大的数据中心吸引到很多企业去那边来进行落位。硬件条件到底应该有多重要，地板承重会起到很重要的原因吗？比如防水的问题，还有空调的冷量问题，承重的问题，加上电量支持的问题也会产生房地产的需求。阿美石油全球前五大石油公司，它最近在北京做研发办公室，有一个特别需求就是排烟，原油放到办公室点燃，很短的时间做实验，看未来怎么转化成其他的能量，所以在办公室有一些排烟，除味的设施，同时在楼顶放烟囱，这样的设施肯定是高大上的办公室无法能够接受的，这样需求就去到比较偏远的地方产生了这个需求，这样需求其实是未来我们京津冀可以考虑的一个方面。MSD是全球十大制药公司之一，它需要把整个亚太地区研发中心搬到中国来，最终他选址选在望京，因为望京幅员比较辽阔，基本的配套在未来一两年陆陆续续更加完善。

　　所以从上面七个驱动来讲，我们的选址不管说是在北京本地的选址，或者是不是要去天津，或者要去保定，是去天津的核心区还是要去天津的西青区，实际上我们都要从七个层面来去考量，我自己到底要不要做重新的考量。我们的服务包括企业地产咨询服务，这个服务包括七重层面的考量，帮你分析房地产成本、劳动力成本、劳动力资源以及当地生态环境、基础设施等等一系列七个层面的驱动，帮你来去重新考量，到底我要不要把我生产研发机构去到任何的一个新的地方。

　　选址方面，刚才所说的战略咨询服务是说我要不要动，要不要去天津，要不要去保定，要不要去滨海，这个选址的方面就是我去天津的哪个方向，就像冯先生说到底怎么样哪个产业，有的区域是专门医疗产业，另外一个区域是新金融产业区域，所以我们会根据这个层面来帮你建议，到底我们应该落位在东边、南边还是北边。工作场所策略，其实如果你要做一个重新的考量和布局的话，不得不同时考虑工作场所策略。工作场所策略指的我以前是两米工作位，未来考虑是不是变成一米的工作位，怎么样保持新的地方一次性装修成本，要不要重新做一次考量，现在面积够用，以后不够用，欧美的很多企业在这方面做很多工作，比如最近一家医疗服务机构，他把他所有销售的工位全变成了你来了是你的座位，不来不是你的座位，桌子上都是空的，只要每个销售来，只要能够接入电和网络就可以办公了，这样对他整个的成本削减，既可以增加人，但是又不用去增加房地产的面积，这样减少房地产租赁成本的支出，这就是非常经典的一个案例。党我们再次重新考量要离开北京，或者在北京的北部搬到南部，或者西部搬到东部，我们也都是重新在这个层面进行一些考量。因为电子商务公司，现在经典的面积是多少，比如律师事务所，我们看行业的变化是什么样。很多国内律师事务所以前是一个人一个房间，现在变成两个人一个房间新的工作场所策略。

　　房地产解决方案是针对全国有很多布局的，可能有十个办公室，或者二十个办公室，到底在什么时间应该做什么事，天津的租约快到了，南方的面积不够了，沈阳的租约已经到期了，面临各种的挑战，然后杭州的办公室又不够了，我们到底应该怎么来解决，我们这个服务就包括帮你分析所有在各个区域层面市场的变化，业务的变化，生态环境、配套，整个劳动力资源成本的变化帮你去制定，我到底是不是应该在天津设立一个新的办公室，或者说把杭州办公室面积减下来。

　　通过一个综合的前期战略性思考，更多的专业服务，最终这是我们落地的实际执行层面的服务，到底我们在天津哪个位置进行选择，我们要考虑地理位置、硬件条件，运营的条件，功能配套和合约到底合不合理，我想签十年的约给100块钱，到底整个天津哪个方向能够合适，这是我们工作之一。我们通过专业工具帮客户能够在各个环节都避免风险，最大程度的创造价值，保护最终我们能够达到这样一个服务的结果。

　　这是我们公司过去十几年来帮在北京一些企业达成的交易，基本上都是在北京高大上的办公楼主流的租户的交易，比如苹果在财富金融中心，面积不大，影响力非常大，德勤东方广场2万平米，我们服务的主要是金融和高科技、制造业，基本面临到底是不是离开北京，或者去到天津或者别的地方，可能从电子商务、物流、制造行业会有更多的重新进行一番考量的。

　　不同时间段有不同时间的大的交易产生，为什么这么讲，其实每个时间段，每个大的企业都可能面临不同的挑战，的成本问题，业务发展的问题，在租金处于高峰的时候你可以看到朗讯和诺基亚在年前做房地产的变化，另外一个高峰的时候，在辉瑞制药和飞利浦租金最高的时段做了变化，也有企业选择最近比较低的时候做一个变化，天津未来核心区市场租金，大家如果考虑搬到天津核心区的话，我建议要在天津租金市场比较低迷的时候过去，如果是高的时候可能就暂缓计划，这个是我们选址真正的价值。

　　在全国的房地产我们是怎么来看，不同的房地产状况变化，最近的变化，供应的变化都是可以来配不同的战略和战术，比如说在有些地方，我几年前做的有一些不对的地方，比如租金非常高的市场当中，有一些企业想去整合那是不对的，因为你花了很多的钱把租金锁在非常高的位置，等半年租金下跌了，但是租金还是要付五年高租金，所以我们通常来讲这个阶段租金下滑，或者租金起步建议企业做一番重新考量，比如要2万平米，一定希望能够在2010年平均租金150块钱水平做搬迁和整合，在高租金的情况下不得不去要去挑选业务拓展的时候，我们建议采用租约重组，部分扩组、更长租期和租金再议的情况。

　　美国休斯顿为什么有那么多企业，因为美国的西部最主要城市，现在不是牛仔所聚集的地方，现在是世界500强和油企所聚集的城市，康辉石油或者壳牌都聚集在休斯敦，随着休斯敦油企开发运营慢慢变少以后，一些高科技企业转换为油企服务相关下游企业。波士顿大家都知道，有麻省理工、哈佛，那个区域两个行业比较多，一个是生物制药，第二是高科技，所有劳动力资源支撑着这两个方法高端的行业在这进行生存和发展。

　　所以我们未来的房地产策略，更多企业家未来怎么进行重新的考量，我觉得这几个驱动是你必须要去仔细的考虑的，只要你把这七个层面有一个针对性的、有效的比较、筛选和分析，我觉得不管说是去天津，去保定都可以找到是不是适合的一个原因。