史上最严厉的房地产调控已经促使整个楼市出现蜕变，龙头房企开始大展拳脚，优势越来越明显。7月5日，记者了解到，今年上半年万科集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首，恒大地产和中海地产位列二、三名。值得关注的是，虽然上半年各大房企销售业绩持续增长，但是大部分房企在一线城市的销售额同比都有所下降。目前一线城市的销售压力已经十分明显，大部分开发商把销售重点转移到二、三线城市。另外，在调控高压和市场低迷大势之下，资金相对充裕的龙头房企或越来越成为土地市场的主力军，中小房企的生存空间日益狭小。
上半年房企业绩分化显现
严控之下，强者恒强，房地产市场份额越来越向大型房企集中。根据中国某房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。
而且，“今年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。2010年上半年，前十企业销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。”一位业内人士说。
“就北京市场来看，在2011年上半年新建商品房住宅销售中，老牌劲旅中海地产夺冠。”链家地产首席分析师张月说。
根据北京市房地产交易管理网统计，2011年上半年中海地产在北京一共推出6个项目，总供应量为1170套，其中已签约483套，签约率为41.3%。总销售金额约为25.6亿元。而作为全国销售冠军的万科，上半年在北京一共推出6个项目，总供应量为2028套，其中已签约1338套，签约率为66%，总销售金额约为23.1亿元。
值得关注的是，2010年上半年，万科北京销售业绩超过50亿，因此单就北京来看，万科销售同比下降明显。
这说明，“虽然上半年各大房企销售业绩持续增长，但大部分房企在一线城市的销售额同比都有所下降，一线城市的销售压力已经十分明显，大部分开发商把销售重点转移到二、三线城市。”张月说。
事实上，业内人士指出，受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑，一线房企之所以能逆市扩张，是因为其大力布局具有发展潜力的二、三线城市。与此同时，辅以适度调价等营销策略加快促销，从而抢占了很多市场份额。
对此，招商证券(600999,股吧)分析报告中的统计数据更为直观。从去年1月至今年6月，就全国一、二、三线城市来看，房地产开发投资方面，占比分别为13.4%、34.3%、52.3%，增速分别为8%、34%、44%。销售金额方面，分别为16.9%、32.6%、50.5%，增速分别为-12%、25%、29%。
“公司销售业绩大幅提升，主要原因是公司营销策略适应了政策和市场的变化，由此占了其他中小房企的市场份额。”恒大地产总裁夏海钧向媒体直言。
下半年龙头房企仍是主力
业内人士分析认为，从上半年总体市场情况来看，新开项目销售周期较之前已经明显拉长，各房企销售业绩已经开始出现分化，大型房企业绩继续高速增长，而中小房企则面临巨大的销售压力。
“我们最近对京、沪、深、穗、津、杭等地的调研显示，近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。”北京中原地产市场总监张大伟说，从绝对值来看，6月全国大部分城市的交易量依然处于低位，楼市依然呈现全国性低迷。
“今年连续的上调存款准备金率，使得开发商从银行的贷款额度受到了限制，加之大量项目滞销，新房库存量上升，竞争加剧，下半年部分房企的资金回笼将面临严峻的考验。”张月判断，下半年资金有限的中小房企迫于资金压力或许会通过变相降价促销的手段来换取成交，回笼资金，但市场主力仍然是万科、保利、中海等龙头房企。
她分析指出，2011年上半年北京新开期房有超过6成的项目签约不足一半，在整体项目签约低迷之际，大型房企如万科、保利、中海等上半年在北京开盘的项目签约率仍超过70%以上。
需要指出的是，对于下半年楼市的大势判断，业内并不乐观，这或许增加了房企销售的变数。
中金公司分析认为，行业并不会在三季度实现V 型反转，筑底会是长期过程，行业调整将以时间换空间。
“开发商目前的价格测试（即主流开发商降价5%—10%，去化率可达80%以上）是在市场供应有限、资金面相对宽松的情况下完成的，我们调研结果表明，开发商整体蓄客、去化情况较去年下滑明显。我们判断，随着8、9 月份供应集中上市，开发商去化还会有压力，价格调整虽不大，行业整体成交量的底部抬升将是逐步、缓慢的过程。”中金公司在报告中称。
尽管今年近八成上市公司中报预喜，但房产调控政策让以往业绩普遍飘红的地产企业在2011年上半年感到了丝丝寒意。
受限
据Wind资讯，截至7月4日，共有36家房地产企业（含B股）发布业绩预警。其中，预增15家，扭亏4家，其余不同程度的预减或预亏。而在2010年上半年，房地产行业有近六成上市公司的净利润同比增长，2010年全年增长的公司更多，占比近68%。可见，在房地产调控持续了1年多后，房企的业绩已现恶化。
公开资料显示，今年上半年预增最大的是天伦置业(000711,股吧)，预增3171.09%—4079.54%，净利润约1800万—2300万元。宁波富达(600724,股吧)、深物业A、深长城、金融街等增幅均在100%以上。
对于业绩的增长，这些公司大都表示主要是由于因公司已开发的项目集中交房，使得2011年上半年公司商品房结转收入明显增加。深物业A预增113%—152%的原因是：公司开发的“深物业·深港1号”项目报告期达到结转收入条件，其结转收入比上年同期的主要结转项目“深物业·新华城”大幅增加及毛利率提高所致。
目前为止净利润最高的金融街（净利润约86303万元—111686万元）大幅增加有两方面原因：一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多；二是报告期内公司津塔写字楼（部分，预测面积约97971平方米）和金融街中心（部分，预测面积约3129平方米）等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。
不过，天伦置业业绩大幅增长的原因是股权转让所致。与2010年中期相比，该公司全资子公司广州润龙房地产有限公司将所持河南新景致房地产有限公司70%股权全部转让，形成投资收益约2200万元，导致公司2011年中期业绩较上年同期发生大幅变动。显然增长不具有可持续性。
上半年亏损额最大的津滨发展(000897,股吧)净利润同比下降幅度高达384.19%，亏损金额在8000万元到1亿元。津滨发展称，出现如此巨大的亏损，是因为受目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致全年可竣工结算项目较少。
鑫茂科技(000836,股吧)上半年净利润下降幅度282.29%、亏损3800万元，公司是因为其科技园房产销售受到地产宏观调控政策的严重影响，销售持续低迷。类似的还有重庆实业(000736,股吧)、海德股份(000567,股吧)等企业。
反差
与今年形成反差的是，上市房企2010年上半年业绩逆势上涨。
2010年上半年，万科A累计实现销售金额367.7亿元。中粮地产(000031,股吧)实现净利润7400万元左右，增长幅度2306.78%。深深房A预增幅度达到728%。从净利润额度看，招商地产(000024,股吧)实现净利润10亿元，首开股份(600376,股吧)实现净利润8亿元，阳光股份(000608,股吧)净利润则超过4亿元，即使业绩预减30%—50%的金融街上半年净利润也达到1.5亿—5.3亿元。而在报忧的公司中，亏损额度并不高，如亏损额度最大的中弘地产(000979,股吧)上半年亏损4000万元。
房地产行业2009年上半年业绩增长符合预期，行业整体的资产负债水平回落至64%，净负债率则大幅降低为37.4%。
随着调控政策深入，房企生存逐渐困难。
有分析显示，从最近3年的数据来看，房地产行业的资产负债率上升最快，该行业的资产负债率由2008年底的62.55%上升至今年一季度的70.52%。就具体地产公司的资产负债率来看，近六成房企该数据已超过60%。在136家地产公司中，一季度末已经有80家的资产负债率在60%以上，还有ST兴业和ST园城两家公司的资产负债率超过100%，即资不抵债。地产龙头万科A的资产负债率为76%，也是最近三年来最高。
综观房企2011年上半年业绩报忧的原因，多在于受地产调控影响，销售收入减少，同时由于融资渠道减少，企业财务成本大幅加大。
新生
中国某房产信息集团日前发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒 大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。
国家统计局的数据显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。据悉，万科上半年实现销售644.2亿元；恒大地产位居其后，上半年销售额达到429亿元，同比增长103%；中海、龙湖等港股上市公司的销售额增幅也超过八成。
当限购政策刚刚出台时，还有不少开发商抱着政策终止的希望，随着时间推移，不少开发商不得不开始寻求转型。
从去年开始，包括万科、龙湖、保利、金地等一大批领军企业纷纷转型商业地产、旅游地产、养老地产等，同时把住宅投资的重心从一线城市向三四线城市扩展。这样的转型是否是未来的主流呢？在今年的博鳌地产论坛上，不少业内人士表示，未来三四线城市也不是住宅稳定的避风港。
金地地产董事长凌克表示，保障房的建设力度肯定是加大的，未来的调控会更加严厉，商品住宅和保障房双轨开发是未来的发展趋势。万科副总裁毛大庆也表示，未来建设保障房是万科的一个重点，目前已经建设了200万平方米。
不过，对于下半年的走势，不少券商持乐观态度。中信证券(600030,股吧)认为房地产公司在下半年存在“以价换量，销售平稳；保障房改良房地产金融系统，新周期催化新盈利模式；传统融资渠道不断收紧，创新融资工具层出不穷；受迫性资金流出不改向上趋势，主动性现金流出谨慎”等四个方面的优势。
中信证券认为，行业估值极低，开发企业主动降价使得新周期在望，下半年维持房产行业“强于大市”的投资评级。
