国泰君安解读北京楼市新政：自用地企业大幅受益

　　《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设意见》日前发布，其中明确鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

允许工业用地自由流转，将大幅提升工业用地的价值。该条例的出台，对部分北京具有自有用地的上市公司而言，是一次价值重估的机会，如电子城(600658)、首开股份(600376)、京能置业(600791）、空港股份(600463)等。

　　“京七条”从供应源头入手

　　23日，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”，意在从供需两端加强对房地产调控。

　　在七条措施中，首次提出将加快发展自住型商品住房。据悉，今年年底前北京将完成2万套自住型商品住房供应，该类房套型建筑面积以90平米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。此外，“京七条”鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

　　业内人士指出，北京是自深圳后，本月以来第二个出台强化楼市调控政策的一线城市。较之前深圳发布的“深八条”，北京“京七条”更有意义。一方面，这是北京首次在抑制需求的基础上，增加限价供给，真正从供需两端抑制房价;另一方面，北京作为房价涨幅最高的一线城市，调控方向对全国房地产调控具有导向性，因此，其余一线城市或房价涨幅过高的城市可能会效仿跟进加强房地产调控。

　　对地产行业影响偏正面

　　市场人士普遍认为，“京七条”对于房地产行业的影响整体偏正面。

　　兴业证券(601377,股吧)认为，该意见贯彻了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控思路，从供给方面入手来调节，而并没有采用此前市场上普遍担忧的更加严厉的限购或是限贷政策来打压房价。虽然该意见所提出的方法仍未能从市场化的角度去解决房价上涨问题，但是作为全国调控风向标的北京出台该意见，有助于化解资本市场对于限购限贷等方面调控政策升级的担忧，对于行业来说信号偏正面。

　　中信建投认为，新政的重点创新在于，面对量价持续火热的楼市，不再强化过去以限购限贷为代表的抑制需求的角度出发，而是加大刚需供给实现房地产市场的平稳健康发展。另外，对于供给空间越发有限的北京地区而言，进一步提升土地流转的可能，是本次政策的另一大亮点。该措施短期有利于缓解北京购房者恐慌型预期，中期有望增加未来普通住房的供应量，远期该方式是否有效仍需观察，尤其需要关注分配环节的有效性。

　　国泰君安认为，该举措可加大中低端商品房供应，舒缓房价上涨压力，供应释放过程中，预计有自留用地企业最受益。其指出，政策方向由控需求向增供应转变，长效机制逐步明朗，对基本面影响中性，低端供应增加价格趋稳，高端供应被挤价格或继续上涨。开发商结构性受影响，预计小开发商生存空间进一步缩小。政策鼓励单位将自有用地用于自住商品房建设等，将令北京拥有较多自用地的上市公司受益。

　　关注北京自有用地相关股票

　　该条例的出台，有望推动部分在北京具有自有用地的上市公司实现价值重估，可关注相关个股如电子城、首开股份、京能置业、空港股份等。

　　电子城(600658)：电子城在北京坐拥77万方优良地段工业用地储备,受益土改预期明显。目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万方未结工业用地储备,另外公司还持有约15万方出租物业,在土改推广预期下,工业用地若可成功转型,具备强价值向上重估空间。2009年12月，公司完成了置出全部资产及负债，同时非公开发行购买北京电子城公司、丽水嘉园房产公司各100%股份(非公开发行价格为每股6.03元，数量为4.1亿股)。公司主营业务由原来的通信及相关设备制造业变更为园区地产、房地产开发与销售。电子城旗下园区IT产业园占地面积37.4万平方米，规划建设面积56.5万平方米。其另一核心园区项目国际电子总部占地14.2万平方米，建设用地8.6万平方米，规划建筑面积50万平方米(含地下)。丽水嘉园开发的房地产项目毗邻北京最大的千亩城市花园朝阳公园，项目规划用地约4.77公顷。

　　首开股份(600376)：大股东首开集团由北京天鸿集团与北京城开集团合并重组成立。08年1月，公司完成以10.8元/股对首开集团定向增发5.5亿A股，收购首开集团持有的12家公司股权，收购资产评估价值为59.39亿元。本次收购后，公司新增房地产开发项目21个，新增土地面积259.94万平米，新增建筑面积557.86万平米;另增加2个土地一级开发项目和13个持有型物业。

　　京能置业(600791)：国际电力开发投资公司与北京市综合投资公司合并重组设立北京能源投资(集团)公司，京能集团持有公司45.46%股份，为公司实际控制人。公司主营业务定位于北京房地产开发,目前储备项目相当可观,主要集中在北京、银川、呼和浩特等城市,为其长远发展奠定了良好的基础。公司控股股东是北京能源投资有限公司,实力非常雄厚,是公司发展的坚实后盾,发展前景可观。项目将陆续开始结算,业绩有望释放：至2011年三季度,公司主要拥有银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港(600717,股吧)东疆港区房地产项目。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益。2010年结算的主要是其1号楼,2、3号楼在2011年结算。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,已经开始在11年三季度内参与结算。天津港东疆港区项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米。

　　空港股份(600463)：主营园区开发建设建筑施工，在北京拥有工业用地储备。公司主营业务包括土地开发、房产销售、房产租赁及物业管理，业务地区主要为北京顺义空港区，地处新型国际空港城的核心地带。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权，已经建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。公司完成的发展战略规划(2012年-2020年)确定发展目标，以临空产业载体开发为核心，物业运营服务、建筑施工为战略协同，“一体两翼”耦合发展的业务格局，打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品，培育四大服务体系，分阶段协调发展，分重点整合资源，提升企业核心竞争力，将自身建设成为现代临空产业地产综合开发运营商，助力空港开发区的转型升级，引领中国临空产业地产发展潮流。