为阿里定制办公楼 出海造产业园

　　绿地的“野望”

　　2014年最后时刻超越万科成为房企销售额老大后，绿地将目光投向了更广的领域。为阿里巴巴[微博]定制一整栋办公楼，去马来西亚开发产业园，打造互联网金融产品地产宝。张玉良和绿地在各种创新的探索上玩得不亦乐乎。

　　新金融记者 刘君

　　私人定制

　　几十亿的办公楼也可以私人定制?在土豪们的世界里，这还真不是太难的事情。这位土豪就是马云[微博]同学，他在望京绿地中心定制的是阿里巴巴的北京总部，该项目的3号楼已经挂起了阿里巴巴的LOGO，预计2016年投入使用。此楼为150米超高层钢混框架核心结构建构，地上面积约5.5万平方米，共31层。

　　望京绿地中心，是2010年绿地以25.84亿元摘得的大望京3号地块，涵盖了企业独栋、6座5A级写字楼、行政公寓、2座商业中心、商务会所等业态。据了解，除了阿里巴巴定制的3号楼外，望京绿地中心1号楼也已被某金融企业整栋购买作为总部，东侧的浦项中心写字楼及其商业部分则是韩国钢铁巨头浦项集团定制的。

　　尽管绿地集团层面未曾正式宣布，但去年8月，曾有绿地高管透露过绿地高端写字楼的定制计划，绿地正在打造定制化的特色商业地产运作模式，以“整栋”出售的方式聚集优质客户。定制是在招商、选址时就已经开始;在整个综合体拟建、开建过程中，商家的意见都会反馈到技术对接中来，并将反馈意见进入到设计层面，从商业业态、商场规划反复进行商榷，以达到量身定做。“简单地说，就是你想在哪里、造怎样的办公楼，告诉绿地，然后签合同、交钱，绿地帮你拿地帮你造。”中房信分析师傅一辰表示。

　　在传统办公楼建造和开发过程中，房企们采用的是和住宅相同的拿地、开发、销售模式。这类办公楼的库存量大，同质化严重，缺乏竞争力。房企为了快速回笼资金，往往还会采用散售模式，使得办公楼在后期的运营上也会出现问题，比如招租困难，物业管理混乱，和业主间的矛盾不断等等。与其相比，这种办公定制模式能满足企业的个性化需求，还能在建造过程中不断吸取定制者的反馈意见。

　　这样的思维方式，已经在手机行业得到充分展现，如小米手机[微博]，其核心竞争力就在于和粉丝消费者间的互动和定制概念，不过写字楼定制面对的是动辄掏几十个亿腰包的“土豪型”消费者，这种定制对企业从拿地开发到后期服务的整个产业链都有着严格要求，有一个环节出错就会带来巨大损失。

　　海外淘金

　　在国内搞私人定制，在国外绿地也另辟蹊径。在其他房企还在海外专注于住宅开发的时候，绿地已经计划在马来西亚开发产业园了。绿地董事长张玉良近日宣称，2015年绿地海外目标为300亿元，这是绿地国际化的重要表现。

　　绿地将2015年的海外扩张重点放在了马来西亚，在此之前绿地与碧桂园、富力等国内房企先后在该国开发大型住宅项目，主要面向国内购房者以及马来西亚和新加坡的华裔群体。而绿地这次准备要做的并不是纯住宅项目，而是要开发一个大型产业园。来自绿地内部的信息显示，马来西亚拿督近日造访绿地总部，主要在谈的就是这个号称投资高达300亿元的大型产业园项目。绿地方面表示，项目还在商定中，至于项目最终会怎样规划，都要等最终谈判结果。

　　产业地产与住宅地产最大的不同，就是需要通过招商和运营，打造产业聚集区，为区域的开发贡献税收和各项增值效益，所以相对于住宅项目，产业园项目往往更容易得到地方政府的支持。不过投资产业园的不利之处在于，运营周期长，前期投资回报率低，对企业的资金和资源整合能力有较高要求，这对于在国内和海外都有资源和资金优势的绿地来说，并不算太大的难题。

　　2014年绿地以2408亿元销售额超过万科，成为全球最大房企，靠的并不是住宅的销售，更多的是商业办公和产业地产贡献的销售额。张玉良曾经明确表示，住宅地产的高峰期已经过去，产业地产则正进入快速增长期。这也是绿地开始在海外探索产业园开发的原因之一。只是在去年马航连续出现安全事故之后，中国人赴马来西亚投资的意愿大幅减弱，再加上当地政策环境的不确定性，绿地的海外投资之路还将迎来不少考验。

　　值得一提的是，张玉良近日透露，绿地将联合阿里、平安两家企业，推出名为“地产宝”的金融产品，用以支持产业地产的快速发展。

　　上市前奏

　　在谈到2015年绿地房地产板块的销售目标时，张玉良给出了2800亿元的回答。其表示，2015年绿地要做的另一件大事就是上市，2014年绿地集团整体上市已经通过国土部各项审查，审查完后进入证监会[微博]的正常审批程序，2015年上半年完成上市问题不大。

　　从2014年下半年用尽一切办法拼销售额拿下房企“第一把交椅”，到加大海外投资份额，加速国际化，再到联手阿里、平安开发互联网金融类产品，绿地所做的努力，几乎都是在给资本市场讲一个更好的故事。绿地的“野望”已经是2020年进入世界100强，集团年销售额8000亿元，要实现这样的目标，绿地管理层还有许多工作要做。