天安数码城:脱去“房产化”外衣后该何去何从

　　2009年，天安数码城集团在全国率先提出“城市产业综合体”的概念。如今天安在经历了产业地产这些年来的起起伏伏后，也逐步形成了以构筑产业服务聚焦平台为主导，以地产开发为载体的“天安模式”。

　　3年前，天安数码城集团环布环渤海挺进天津。同样作为进驻环渤海经济圈的第一个项目的天安数码城津谷面对着一个崭新的市场又该何去何从。为此，新华网记者进行了独家专访来深入了解天安数码城在津的产业运营之道。

　　园区客户不应单单锁定企业

　　首战天津城区我们深耕的是城市的重中之重，落户西青区的张家窝是因为这里相对成熟，紧邻的南站是天津市近两年来重点打造的新兴区域，吸引了众多开发商进驻，发展的空间会非常大——天安数码城津谷项目相关负责人表示。

　　记者了解到：继香港亚联财、天津和融久盛、天津聚慧科技等首批企业入驻后。去年，园区又先后吸引了天津新卓软件科技有限公司、全球CEO总裁俱乐部、天津赢之道科技网络有限公司等企业入驻。但天安数码城总经理助理胡俊向新华网记者说到：“园区面向的招商对象不只是企业，地方政府、片区民众也同样是我们的影响方与被影响方，而这一点恰恰经常被人们所忽略。”

　　据相关资料显示：经过短短几年时间的发展，天安数码城已经与100多家行业内的优秀企业、知名的商业机构以及服务机构形成了战略合作伙伴，孵化上市企业近40家，拟上市企业达到50家。

　　在取得不俗业绩的同时，胡俊则认为：“整体园区的集聚在为当地的民众带来了更多的就业机会，而形成一定规模后甚至会促进当地行政、交通、商业等配套方面的变化，随之而来的就是区域功能定位的调整与政府工作重心的偏移——或许从表面来看这无疑只是‘企业’一方的杰作，但另外两方才是园区运营背后真正的驱动群体。”

　　选址更多偏好城郊

　　2015年，天安数码城津谷的核心工作是‘人气’与‘服务’——胡俊在记者的采访过程中不止一次的提及。通过调查发现：随着城市化进程的加快，天安数码城的选址往往不会选择在市区中心，但却将目标瞄准在城郊结合部。不只是在天津，天安集团在全国其他城市的项目落址也多偏好于此——天安数码城津谷位于天津市西青区赛达大道与柳口路交口，隶属张家窝行政区域内，总体建筑面积达到150万平方米。

　　“拿地的面积决定了项目需进行分期开发，所以这也意味着我们的团队不能像有些园区开发商一样，必须时刻考虑长期规划问题。”胡俊说，“与国家宏观政策的倾向相比，天安集团考量更多的是人群自发性的片区转移并力图在随后的产业综合体的发展过程中形成新的城市中心而不是‘被城市化’的区域。”

　　混搭下的城市产业综合体

　　在采访当天，记者看到天安数码城津谷项目营销中心内设立有楼盘项目的沙盘，宣传册上标明对的楼盘名称叫做‘珑园’，主打面积为150-200平米的高端私密型住宅，其中倾力打造的9万平方米公园、1.6公里的景观大道与水系组团成为这里吸引外来客户的不二亮点。

　　然而，任何事物都有正反两面——从园区周边配备商品房公寓的那一刻起，行业内外对于产业地产内部存在的“圈地卖房”的质疑声就从未间断过。当提及此类问题时胡俊也表示：“去房产化的经营理念是天安数码城一直坚持的企业核心竞争力，在过去、现在都未曾改变，相信将来它依旧会成为集团的立足之本。”

　　对此业内专家表示：昔日的城市综合体与今日的产业综合体还是存在较为明显的区别——产业综合体的复制性会存在很大的限制，这显然是和该地区的产业结构的特点、众多的中小型电子企业聚集有密切关系，其他区域如果没有形成一定的产业基础，难以形成支撑产业运行和发展的基本条件，那么盲目的上马这样的巨无霸项目会存在一定的风险。

　　在采访过程中，津谷相关部门的负责人说到：“ 园区在开发的同时融合居住、办公、酒店、休闲和交通等因素也是非常必要的。但是天安数码城能够把控的是将融合的各项要素按照一定的比例进行控制，从而为城市提供全方位的居住、工作的生态环境平台，从而逐步形成相互依存、相互助益的高效城市产业综合体。”

　　一半国企一半私企的“血统”

　　成立于1990年的天安数码城有限公司是由香港天安中国投资有限公司和深业泰然股份有限公司合资成立。其中的天安(中国)投资有限公司便是一家涉及房地产开发、酒店投资及管理、物业、建筑材料的控股公司，虽然目前集团每年的营收情况并未公开，但集团总裁戴宏亮曾表示：天安数码城对天安中国的利润产生了十分重要的支撑。

　　而天安数码城除了归属私企外还具有部分国企的“背景”——深圳泰然(集团)股份有限公司作为天安集团合资的另一家公司，更为重要的是该公司是由深圳市人民政府全资拥有。但与身披“国家队”的产业园区相比，这个他人眼中的“混血儿”或许也具备着自己独特的核心竞争力。

　　作为天津天安数码城有限公司营销总监的胡俊认为：“国私混合的体制让我们的行为更多的还是偏向市场行为，而相比国企背景的园区更多偏向政府行为，代表着某些宏观方面的走向，各自服务对象的偏重点还是会存在一定的区别。当然，这也必然将会导致两者在资源方面会存在一定的竞争性。”

　　“面对这样的情况，实质上与我们面临其他任何产业园区的的境况都是相同的。只有加强自身的核心竞争力，打造无法复制的核心资源。我们才能走得更远。”他说。