产业研究案例：亿达集团研究

　　曾与大连万达并称为"大连地产双达"的亿达中国控股有限公司(简称亿达中国)，是以房地产开发、软件园区开发与运营为主导产业，并涉足房地产投资、IT咨询服务、IT教育、组合机床制造和建筑装修等多个业务领域。近日，亿达完成赴港上市，成为光谷联合、阳光100中国及力高地产之后，2014年第四个登陆香港资本市场的内房股。

　　1.大连亿达集团简介

　　大连亿达集团是以亿达集团有限公司为核心的企业集团。亿达集团成立于1984年，是集软件园投资运营、生态智慧城开发建设、软件信息、教育、房地产综合开发、物业、园林、建筑、装修、组合机床制造、冷链物流等产业于一体的企业集团。经过20多年的发展，亿达集团已形成以房地产和产业园区投资与开发为主业的大型企业，旗下拥有20多家房地产开发企业，年开发能力在300万平方米以上。

　　亿达集团从传统房地产开发商成为专业的产业园区和智慧城市综合运营商，下一步将继续进行生态科技创新城的开发建设，向绿色城市运营商转型，发展以知识型、智慧型、服务型、研发型为主要特征的高端服务型产业，实现亿达集团从"园"区到"城"区的产业园区发展模式。

　　在综合性产业园区建设方面，先后与大连、苏州、武汉、天津等城市开展合作，投资、开发及运营大连软件园、武汉光谷软件园、苏高新软件园、天津泰达服务外包产业园、武汉软件新城、大连生态科技创新城等产业园区。2010年，亿达集团成为世界经济论坛全球成长型公司合作伙伴，合作伙伴遍及亚洲、北美洲、欧洲、大洋洲，包括60多家世界500强企业，先后与日本日平富山、中国东软、日本松下电工、新加坡腾飞、香港瑞安、美国普菲斯等国际级企业展开合作，搭建了国际企业在华发展的投资及服务平台，投资运作了多种不同物业类型的项目，积累了丰富的高端产业地产开发经验。

　　图1亿达集团发展框架图

　　2.亿达集团发展模式转型

　　大连亿达集团从过去一个单纯的项目开发商到区域运营商，再到如今的城市综合运营商，实现了从住宅地产的1.0版本，过渡到软件产业园的2.0版本，再升级到生态科技创新城的3.0版本发展模式转型。

　　1984年以建筑队和装修队起家，赴俄罗斯远东建筑装修市场完成原始积累，返大连进入住宅开发领域的1.0版本草创时代。1998年以大连软件园为开端进入以软件服务业为产业发展方向的2.0版本软件产业园时代。2011年，以大连生态科技创新城为基石迈入3.0版本的生态科技创新城，采用"361"模式，即30%的产业，60%的住宅，10%的商业及其他配套，逐步向绿色城市运营商转型。

　　图2大连亿达集团发展模式转型图

　　3.大连亿达集团的战略布局

　　大连亿达集团在全国战略布局的思路非常清晰，即选择具备发展现代服务业、高科技产业条件，区域性的行政、教育中心，传统制造业面临升级转型、高端人才聚集的城市。现在大连亿达集团已经在武汉、天津、大连、苏州等地布局和成功运营，并在北京、上海成立了办事处。

　　截止2014年3月，大连亿达功牵头进行了六个商务园项目的开发，其中五个位于辽宁省大连市(包括大连软件园项目)以及一个位于武汉市。此外，大连亿达海作为运营商为苏州高新软件园和武汉软件新城一期提供运营管理服务。此前，亿达海通过BOT项目形式参与开发运营了另外两个商务园项目，即武汉光谷软件园和天津滨海服务外包产业园，且其后已转交给当地政府。除了在商务园项目内的住宅物业，亿达还在大连、沈阳、成都和北京等城市开发了多个多功能综合住宅社区项目。

　　图3大连亿达战略布局图

　　4.亿达集团业务模式

　　亿达的业务模式，主要包括以下几个方面：

　　图5大连亿达主要业务模式示意图

　　开发、租赁及销售商务园内物业及管理商务园。主要开发大规模、高质量及低密度商务园，包括办公楼、住宅物业以及配套设施，如零售商铺、酒店、仓储设施及停车位等。根据发展计划及市场需求，为各个项目制定并定期调整的目标比例出租及出售商务园的办公楼。依据发展计划持有商务园内的核心办公楼作为投资物业，以享有租金收入及资本升值。同时，销售商务园内的住宅、小部分办公楼、商业设施及停车位。根据现金流量需求及市场情况而不时调整持作投资物业的建筑面积比例。此外，大连亿达还向当地政府及其他房地产开发商开发的商业园项目提供专业的运营管理服务。大连亿达的商务园相关业务(包括租赁及销售办公楼、销售商务园内的住宅物业及提供专业的运营管理服务)产生的收入分别占到2011、2012、2013年的总收入的40.8%、41.1%及60.2。

　　开发及销售住宅物业项目。亿达在商务园之外开发多功能综合住宅社区项目并出售该等项目的住宅物业。开发及销售该住宅物业项目产啥呢格的收入分别占到其2011、2012及2013年的总收入约24.6%、43.5%及28.6%。

　　施工、装潢及园林绿化服务。亿达为自身的项目以及其他开发商开发的物业提供施工、装潢及园林绿化服务。

　　物业管理服务。亿达为自身的商务园项目办公楼的租户及商务园项目住宅物业、多功能综合住宅社区项目及其他开发商住宅项目的住户提供全面的物业管理服务。

　　5.亿达集团服务体系

　　大连亿达集团从初级阶段租售服务到行政级别的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的"保姆模式"服务，提供专业化、定制化、运营级别的服务，不断构建创新服务体系。

　　图6大连亿达集团服务体系

　　在园区的基础设施服务中，注重产业楼宇的设计，包括对信息服务业发展规律的研究、专业空间规划、高端设施配套方案提供、各类新技术手段的探索应用。对企业深入了解，根据企业特色对产业楼宇进行专业定制服务，为软件企业"量身定制"办公设施，从餐厅到卫生间都彰显企业的个性化色彩。

　　针对外企客户的增值服务，通过举办大连外包大会、武汉外包论坛等专业性会议，并和美商会、sson等机构合作，为思科、BT、雅保、Oracle等客户打造项目对接、业务拓展的平台，提供从外企的选址到政府公关平台的搭建等一站式服务。

　　图7外企客户一站式增值服务体系

　　6.亿达集团盈利模式

　　大连亿达集团的赢利模式从传统的出租、出售、政府补贴，扩大到专业的、定制的、按需应变的增值服务，从靠地产转化为靠产业盈利的形式，实现了从单一盈利到多元化盈利的模式的转变。自简柏特的楼宇定制到日本损保以及IBM等公司首创BOT服务模式，逐渐扩大到通过产业咨询、智慧园区、技术专利等方式获利。

　　图8大连亿达集团盈利模式转变图

　　其中，通过产业咨询获利是大连亿达集团的特色盈利模式之一。从全产业链的角度出发，帮助用户不断提升运营效率和降低运营成本，推动支持产业等增值服务来获得利润。因此，大连亿达集团于2006年成立大连软件园咨询服务有限公司(SPCS)，在东京、上海、成都、武汉设有分公司，先后与富士施乐、SOFTBANK、FUJIFILM、UNISYS、松下电器、NetApp、BMC、TIS等国际知名企业建立长期合作关系，为终端客户提供全方位的IT咨询服务解决方案，并形成支撑服务业务、IT服务业务以进行产业投资的YIDATEC品牌。

　　图9大连亿达集团产业咨询盈利模式

　　7.亿达集团项目信息

　　1998年大连亿达集团开始进军产业园区开发建设，从软件园区发展到科技新城，先后开发了6个产业园区，总体特点是开发面积达到1000亩以上，主要涉及软件开发、服务外包、科技研发、教育培训等以知识型、智慧型、服务型、研发型为主要特征的高端服务型产业。在开发模式方面，都采用产业区搭配生活区的方式。