厂房进入分租时代 企业家呼吁政府加以规范
发布时间：2015-01-15
来源：南方都市报
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数月前，青年企业家小马向二手房东分租了部分厂房，新厂投产仅一个多月，多名员工就因琐事纠纷被二手房东带来的人打伤。曾在厚街溪头开鞋厂的老付，3年前被 二手房东告知拖欠了数万元的房租和水电费，警方以纠纷为由暂时封锁了鞋厂，然而3个多月后，鞋厂已被二手房东变卖，老付维权至今仍未讨到说法。小马和老付 的遭遇并非个案。南都记者近日调查发现，东莞的工业厂房绝大部分已被二手房东接管。业内人士指出，二手房东们的粗暴管理和抬高租金等做法，对东莞中小企业 发展的影响较为恶劣。有专家建议，既然东莞被二手房东们被动带入“分租时代”，政府主管部门应从政策和规划等方面引导。
乱象
员工被打
二手房东公司的经理和保安队长等人带着二三十名文身小伙，冲入三楼车间，拿着一张拆墙的照片指认照片中人，原来是鞋厂一名员工在围观拆墙时被保安拍到，来者试图揪出他“算账”。
后门封闭 员工只能绕行
“80 后”企业家小马，是东莞东部某镇家具厂的老板。数月前，小马因为扩大产能的需要，在东莞四处物色厂房。“我见到的所有工业厂房均被二手房东包租，愣是没找 到一手房东放租的。”小马说，二手房东们开出的租金几乎是他总厂的两倍，而且二手房东还要算公摊面积，这些做法让他一时难以接受。
但小马不得不向现实低头，他最终选择了家具重镇大岭山，向某工业园的二手房东分租了万余平米的厂房，2014年9月底，新筹建的家具厂顺利投产，但他很快惹上麻烦。
“工业园的宿舍太破旧，我就没有租用，安排员工住到园区后门外村里的出租屋。”小马回忆说，10月20日下午，二手房东突然将园区后门封闭，致使员工们上下班需绕行2到3公里从园区前门进出。受影响的还有入驻的另一家工厂员工，几名愤怒的员工将门洞处砌好的砖墙推倒。
小 马家具厂里多名员工回忆，10月21日上午11时许，二手房东公司的经理和保安队长等人带着二三十名文身小伙，冲入三楼车间，拿着一张拆墙的照片指认照片 中人，原来是鞋厂一名员工在围观拆墙时被保安拍到，来者试图揪出他“算账”。家具厂一名经理站出来交涉，不料遭到对方围殴，另有两名员工遭打。
工厂搬走 损失数十万元
小马的员工遭打后，涉事保安队长及园区经理被警方带走调查，次日被解除控制，家具厂的数名员工却迟迟未放出。此事导致员工们以“无法保证安全”为由罢工，并纷纷提出辞职，家具厂生产秩序陷入混乱。
为稳定“军心”，小马答应帮员工讨还公道。他要求警方以刑事立案，追究打人者的法律责任，但被以纠纷为由不予立案。
小马开始走上上访之路。素有“炮手”之称的东莞知名企业家肖功俊得知此事后，帮忙给东莞市和大岭山两级政府主要领导写信求助，并获领导批示。相关派出所随后积极介入协调处理，小马最终与二手房东达成一致意见———家具厂今年春节前搬走，二手房东全额退还押金。
“不想跟他们耗下去，只能这样妥协了。大家都已经闹僵，我不可能继续留在这样的工业园里。”小马说，虽然能拿回押金，但这场闹剧让他白白蒙受数十万元的损失。如今他不得不放缓扩张的步伐，但仍在四处物色厂房。
“欠租”纠纷
“8月19日，二手房东电话通知我，说鞋厂欠费高达六七万元，我当时坚决不相信，但他们仍不理睬我提出的当面对账要求。”
被指欠费 但拒绝对账
小马的遭遇好歹告一段落，付哲学的维权则持续了3年多，至今仍无眉目。
2010年7月，付哲学与二手房东——— 深圳市某 企业管理咨询有限公司东莞分公司签订房屋租赁合同，租下该公司管理的厚街溪头某工业园D栋厂房二楼，开办了一家鞋厂。“向他们公司支付约定押金和租金后， 我马上请装修公司对厂房进行豪华装修，当年8月底鞋厂正式生产营运，鞋厂总投资180万元。”
付哲学回忆说，2011年7月底的一天，他突然接到二手房东公司职员的电话，被要求立即支付拖欠的房租和水电费，否则就拉闸停电。
“我 们实际上已经预交了房租，水电费是以先使用然后按月结算的方式来处理的，我们都及时缴清了，他们公司开的收据都保存着。”付哲学开始甚至以为对方电话打错 了，没有太在意这件事。不料次月9日上午，二手房东公司负责人之一的卫某带着3名保安来到鞋厂办公室，要求他签订一份协议书，“协议书是他们事先写好的， 上面要求我在2011年8月15日傍晚之前缴清所欠的费用，否则他们公司有权将我厂房里的所有机器设备单方处理”。
付哲学认为二手 房东的要求太过无理，拒绝签字。“2011年8月15日，我去二手房东公司了解咨询欠费情况，他们不予理睬，执意叫我赶紧交费。”付哲学回忆说，次日下午 他只好先交1万元，同时要求对账，“8月19日，二手房东电话通知我，说鞋厂欠费高达六七万元，我当时坚决不相信，但他们仍不理睬我提出的当面对账要 求。”
赶走保安 不许员工进厂
据付哲学介绍，2011年8月21日，二手房东公司将鞋厂自聘的保安赶走，破 坏车间大门，并声称以后不许鞋厂任何员工进入工厂。他随即拨打110报警，民警要求二手房东修复被损坏的物品，并让鞋厂恢复生产。“但二手房东公司并没有 让我们恢复生产，不准我们的员工进厂，警方随后封锁了鞋厂，叫我们先解决经济纠纷。”
付哲学说，他为了缓和矛盾恢复生产，又于8月 24日和9月3日分别交给二手房东5000元和8000元，每次都要求当面对账。2011年9月13日，付哲学终于从二手房东公司拿到其鞋厂“2011年 1-9月租金水电费明细”表，表上显示鞋厂5月份欠23147元未付，7月份欠3528元未付，加上8月和9月尚未结算的部分，共计欠费70071元。
“这份账单很多疑点，为什么我6月份已结清，5月份还欠费?账单显示我8月之前欠费两万多元，为什么他们当时就说欠了六七万?”付哲学说，他随 后再次报警，向警方出示了自己的缴费收据，这些收据上的数字和明细表的数字完全一致，而且有二手房东公司的盖章。付哲学以为马上就能讨回清白了，但民警马 上指出缴费收据有问题———收据的编号都是连号，因此真实性存疑。
设备被卖 第三方接手
“民警的逻辑很奇怪，二手房东公司可能专门用一本收据跟我们厂开，每个月只用一份，连号很正常嘛。”付哲学质疑说，但他当时无法说服民警，因此始终未能进厂恢复生产。
付 哲学回忆说，直到当年11月3日下午，他派一名员工冒充供货商才得以进入鞋厂的车间里，该员工发现鞋厂里的所有机器设备及其他财物，均被二手房东整体打包 卖给了第三方，而且已经开始生产。由于二手房东公司拒绝谈判，付哲学随后带着员工，试图找接手鞋厂的第三方老板了解情况。“这回是他们报警了，民警把我们 强行赶出去了，警告我们不要妨碍他们的正常生产”。
付哲学从此开始了漫长的维权之路，有律师告诉他，二手房东的行为已经涉嫌刑事犯罪，符合刑法第263条规定，其要求警方以“抢劫罪”立案调查。
2013 年1月17日，付哲学到东莞市公安局上访后，市局就“其鞋厂及厂内财物被该工业园强行霸占，要求公安机关依法立案处理”的问题，给厚街公安分局发去介绍 信，要求厚街分局“按《信访条例》和《公安机关信访工作规定》接待处理”。半个多月后，东莞市公安局作出《不予立案通知书》，理由是“经审查认为是经济纠 纷”。不过付哲学说，他2014年才拿到这份《不予立案通知书》，在此之前一直对公安部门抱有幻想。
目前，付哲学已向检察机关申请立案监督，并开始实名举报涉事的警长。
一二手房东争租
公司每个月按时将租金交给二手房东后，二手房东却拒不将租金交给一手房东，后者一气之下只好把工厂大门堵住。
在“山区片”租厂房的谭老板，也遭遇二手房东带来的“灾难”。其在塘厦镇经营一家科技有限公司，但从今年8月份开始，该公司几乎隔三差五地就被房东堵住大门。
谭老板面临的问题是，公司每个月按时将租金交给二手房东后，二手房东却拒不将租金交给一手房东，后者一气之下只好把工厂大门堵住。公司报案后，警方同样认为这是“经济纠纷”，最终导致公司生产出货严重受阻。
“虽然是两个房东之间的纠纷，但真正受害的却是承租的工厂，东莞的营商环境为此蒙羞!”有朋友替谭老板呐喊，希望有相关部门站出来为受害的企业主持公道。
走访
“我们来经营，不用你操心，可以给你佣金，也可以算股份，一年轻松赚个几十万元。”
大部分厂房“被二手”
厂 房二手房东现象为何频频引发纠纷?东莞到底有多少工业厂房被二手房东租下?南都记者在长安、大岭山等多个镇街走访发现，街面随处可见厂房招租的广告，其中 一小部分注明“分租厂房”，少数标榜“村委会厂房”。南都记者拨打多个招租电话，坚持询问“是不是自己的一手厂房?”得到的答案几乎都是否定的。长安镇东 门中路旁边某招租广告的投放者则说“我朋友自己有厂房，都是独门独院的，绝对不是二手房东”，然而约定时间看房时，其又表示“朋友那栋厂房刚被人租去了一 半，我带你去看看别的吧。我虽然是二手房东，但价格也可以商量嘛。”
2014年12月下旬，南都记者在熟人的介绍下，联系了一名工业地产经纪人，佯称想找个一手厂房，在其带领下参观了茶山、横沥等多个镇街的厂房。
该 经纪人透露，他们做工业地产中介的，跟商业地产中介差不多，同行之间可以信息共享。“以我们平时的了解，东莞2万平米以下的厂房，有百分之七八十被二手房 东承包了，2万平米以上的大型厂房，有百分之六七十被承包。”该经纪人坦言，他除了做中介以外，若发现有合适的厂房也会承包过来，自己当二手房东，目前其 手上已承包了20多万平米的厂房。
二手房东利润丰厚
南都记者注意到，一些二手房东将厂房承包过来之后，就开始改建。比如横沥镇田头村第二工业区附近某工厂，原本是一家玻璃制品厂，二手房东正在利用厂房与围墙之间的空间搭建铁皮棚，其表示这些都要算作厂房面积，将来都要分摊算给进驻的企业。
工业地产经纪人表示，“分摊”正是二手房东们赚钱的方式之一，此外二手房东们的收入来源还包括租金差价和管理费。
一 名从事厂房二手房东生意的商人，在得知南都记者的身份后，甚至怂恿记者“帮忙找点资源”。其表示，记者如果有关系的话，可以找村委会廉价拿下几栋厂房。 “我们来经营，不用你操心，可以给你佣金，也可以算股份，一年轻松赚个几十万元。”记者反问“现在经济形势不好，假如厂房承包过来，没有企业进驻，你不怕 亏本?”该二手房东表示“我们手上大把的企业资源，不愁租不出去”。
记者还曾询问工业地产经纪人“现在村委会的厂房出租都要求上资 产交易平台公开竞价，怎么可能私下承包?”对方表示“这根本不是问题，只要搞定村干部，一切都可以操作”，其称集体资产交易平台有规定，三次流拍就不允许 再挂上平台了，“只要通过操作流拍三次，就可以改成私下交易了”。
探因
当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候，深圳企业早已习惯高密度的工作环境。
深圳“分租模式”入侵
工 业地产经纪人介绍，2008年以前，东莞很少有人承包厂房做二手房东，这种风气是被一帮深圳客带到东莞的。其表示东莞的制造业受金融危机的影响较大，不少 企业相继倒闭，腾出了大量空厂房，而此时深圳的企业太多，正愁找不到合适的厂房，于是有人看到了商机，将东莞的厂房承包下来，然后分租给深圳过来的小企 业。
长期关注二手房东现象的企业家肖功俊也表达了类似的观点，其认为东莞进入“分租时代”只是步深圳的后尘。当东莞企业讲究“独门 独院、花园式厂房”的时候，深圳企业早已习惯高密度的工作环境。“早在十多年前，我就在深圳八卦岭看到，工业厂房就像写字楼，一栋楼里有很多家公司，大家 分工非常专业。”肖功俊说，这是深圳超高的经济密度决定，而且官方禁止在民房里办企业，所以小微企业不得不挤在一起。近年来，不少深圳小微企业来东莞寻找 落脚点。
肖功俊认为，东莞的小微企业相比深圳发展较晚，而且早期的小型加工厂可以躲在民房里，只顾做好代工，连公司都不用注册。如今随着小微企业的转型发 展，创业者们都希望在合法的基础上经营，那么就必须租正规的厂房。而以前东莞的厂房多半属于三来一补企业，规模一般比较大，因此大厂房进入“分租时代”也 是东莞小微企业发展的驱使。
对策
对于那些分租企业较多的工业园，应引导企业主们像小区一样成立业委会。
企业主可成立业委会
肖 功俊表示，二手房东承包管理厂房的现象，本来属于正常的市场行为。但据其观察，目前这种现象存在诸多潜在问题。首先二手房东们为了逐利，拼命提高租金，这 大大增加了小微企业的经营成本，不利于他们的发展;其次二手房东的素质参差不齐，他们的管理简单粗暴，容易引发各种纠纷。有些二手房东可能成为腐败的滋生 者，比如城建、消防和公安等部门都可能被他们腐化，这就无形增加了企业的风险。有些二手房东可能在面临压力的事后，直接卷款走人，这可能给企业带来“灭 顶”之灾。再者，分租的企业多了，相互之间的干扰也大，假如其中一家惹上纠纷，别人一堵门其他企业都会无辜被牵连。
不过肖功俊认为，既然深圳的分租模式不可避免地“入侵”东莞，那么相关政府部门就应该主动去适应这种模式，通过政策上的引导和对二手房东的监管，尽快将东莞的“分租模式”由混乱状态导入正轨。
肖 功俊建议，政府部门应该在厂房的设计上予以指导，东莞早期的厂房都是劳动密集型的，员工较多，因此修建的宿舍也多，以前有些园区宿舍与厂房的比例甚至高达 4：6，而今后企业所需的员工数量较少，因此进入“分租模式”的厂房最好不要带宿舍。“以前工人们都是车间、食堂、宿舍三点一线的生活，今后的企业应该让 员工们过上家庭式生活。”南都记者随后采访多名企业老板，均表示赞成“宁愿不要宿舍，给补贴员工自己租房住”。
此外，政府部门应该提前规划完善的公交系统，这样可以方便工人们上下班和外出玩耍，减少他们在路途中遇到治安案件的可能性，还能带动东莞的出租屋和各种消费。
青年企业家小马则提议，对于那些分租企业较多的工业园，应引导企业主们像小区一样成立业委会，这样企业主们就能抱团取暖，实现自治，切实维护自身的合法权益。
东莞2万平米以下的厂房，有百分之七八十被二手房东承包了，2万平米以上的大型厂房，有百分之六七十被承包。 ——— 一名工业地产经纪人
东莞进入“分租时代”只是步深圳的后尘。当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候，深圳企业早已习惯高密度的工作环境。 ——— 企业家肖功俊
