盘活园区“沉没成本” 宝蓝开启运营免费模式

　　从最初的几大银行联手抵制，到如今传统银行不得不跟在后面布局，时隔一年，互联网金融在趟过那场炙极一时的热潮后，逐渐用市场份额巩固了自己的话语权。从空喊口号到落至实处，这场互联网金融热潮催生的不仅是支付宝等明星企业，它同时还繁荣了互联网金融产业园区。

　　作为北京首批成立的互联网金融产业园，宝蓝物业服务有限公司(以下简称宝蓝股份)旗下的中关村互联网金融产业园从2014年初启动招商至今，园区入驻率已达到80%左右。

　　仅一年时间，在园区招商普遍耗时2-3年的情况下，这样的成绩着实漂亮。宝蓝是怎么做的?12月22日，宝蓝股份总裁刘宝廷做客搜狐焦点产业新区高端访谈，详解了宝蓝的运营“秘笈”。

　　宝蓝的生态圈系统：省钱+赚钱+成长

　　刘宝廷介绍，宝蓝在园区运营上力争打造产业集群系统和客户生态圈系统。所谓产业集群系统，拿互联网金融举例，它是一个“产业不同却相对互补的互联网金融企业集群”。就产业集群而言，它有三个层次，一是“产业不同却相对互补的企业集群”;二是一套针对产业集群综合配套服务体系;三是产业链上下游的集群。目前宝蓝已经完成了该集群的基础配套和综合配套，到2015—2016年间，宝蓝将完善第三层面的产业链上下游集群建设。

　　另一个客户生态圈系统则被视作是宝蓝开拓园区智慧化服务的载体。刘宝廷称，一般园区提供的传统服务有两种：一是解决企业空间需求的载体服务，如房屋;二是解决企业日常经营需求的基础物业服务，如水电等物业服务等。宝蓝在这两项传统服务基础上增加了三项让企业省钱、赚钱和成长的创新服务。

　　什么叫省钱的服务?刘宝廷拿企业桶装水需求举例，单个企业如需订购一桶花费20元，那么进入到宝蓝园区为旗下几千家客户提供的系统服务中订购就可能达到“团购”的效果，20元买到的更高质量的水或者更多的量。而最主要的是，这种从零售到批发的模式不仅解决了降低成本的问题，同时还解决了“最后一公里”的问题，园区物业服务部门就可以将企业日常订购产品送货上门。刘宝廷认为，这就是集群的力量，2-3年内，企业入驻宝蓝的园区不仅仅是租用空间的概念，是租用空间+低成本运营。

　　什么是赚钱的服务?几千家企业产生的各类需求，诸如办公、电脑、家具、装修、人力、金融、融资又都是可以让入园各类相应企业去满足的。宝蓝对于园区服务企业的界定并未限制与互联网金融或其他主题产业类企业，入园的所有企业都可以实现互融互通互惠。当需求产生的时候，每一个需求方又都可能成为供应商，让每个进入宝蓝园的企业在办公空间内赚钱，增加经营收入，是宝蓝客户生态圈服务的另一个魔方，2-3年内，企业入驻宝蓝的园区从简单的租用办公空间，转变为租用空间+低成本运营+增加收入运营。

　　如何在这个生态圈中让企业成长?刘宝廷称，一般物业租赁市场最好的出租率是日均90%左右，95%则是一个极限。那么剩余的“5-10%”则是物业租赁市场的“沉没成本”。将这个“沉没成本”再次盘活，宝蓝开启了一种园区运营的“免费”模式。

　　宝蓝孵化器——开启产业地产运营免费模式

　　基于盘活这“5-10%”“沉没成本”的初衷，宝蓝成立一个主打“房租变投资”的孵化器——顺蓝创投孵化器。该孵化器的具体做法是：针对朝阳产业的企业，给予其三到五年的房租减免，而相应的房租将会采用适当占企业微股的方式。在刘宝廷看来，创业企业最大的成本压力来自两方面，一是房租，二是人力。能够采取这样一种用沉没成本方式在初期减少创业企业的一些创业压力，宝蓝孵化器是在实实在在帮助企业成长。

　　而宝蓝孵化器的推进也沿用了其集群的理念。目前除自营孵化器外，宝蓝还与百度成立了百度开发者创业中心，与西山创业公社共同成立了腾-讯创业孵化基地，与北京MBA联盟成立了北京MBA联盟孵化创业基地。这三个基地被视作是宝蓝开启整体孵化模式的前期阶段，下一步宝蓝将开始进入在顺蓝孵化器和合作的三个基地下的具体孵化业务。

　　刘宝廷认为，市面上大多数孵化器为创业企业提供的优惠大多依靠政府的补贴，这是一种较为传统的方式。宝蓝正利用其空间优势开启着一种产业地产运营的“免费”模式。

　　产业地产黄金十年之猜想

　　大环境和体制的变化，让参与产业地产行业的市场主体日渐增多。近期，业内关于“产业地产黄金十年”的争议不小。宝蓝看来，产业地产未来一定是黄金十年。为何?回顾中国的房地产市场，刘宝廷认为它呈现一种”倒三角形“发展趋势：住宅最先火热，其次带动了商业地产，最后才轮到产业地产。但按照人的需求层次，“工作—收入—消费—置业”才是多数人的生活路径。与其对应的应当是发展产业地产解决人的就业和工作需求，其次在消费环节用商业地产满足，再次才是住宅市场的发展。然而由于中国特殊的国情，从计划经济转向市场经济的过程中，最先放开的是商品房市场，于是成就了万科和万达这样的巨无霸，而产业园区的市场化进程却一直相对滞后，回顾历史，带动就业的产业园区，在80年代兴起之时就由国家主导，直到近年才有所放开，市场化主体有机会进入。“所以，房子盖了这么多，商业盖了这么多，要想住宅市场和消费市场增大唯有提升产业的能力来推动。所以产业发展的黄金十年不言而喻，产业地产的黄金十年也不言而喻。”

　　宝蓝“轻上加轻”的自持“重”计划

　　业内大部分园区在完成第一阶段载体开发建设上的财富积累后，也开始逐渐挖掘园区运营和增值服务价值。宝蓝则倚借孵化器和资产证券化路径意欲“轻上加轻”。刘宝廷认为，未来资产证券化将是基本趋势。而资产证券化需要有两个基本条件，一是资产持有，一是良好的运营能力。只有良好的物业运营能力才能在资本市场上获得更多的收益，这实际上是在为宝蓝这类企业扩充市场奠定了基础。而宝蓝本身也在尝试资产证券化，以丰富融资和盈利渠道。为此，刘宝廷透露宝蓝也将在接下来在全国增持一些资产来平衡其资产轻重比，并为资产证券化拓路。

　　而最新消息显示，宝蓝已与北京政府共同合作，拿下了北京市动物园批发市场原址中一栋待改造楼宇的经营权。