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联东U谷:园区发展步入做精品的“新常态”

发布时间:2014-12-30 来源:中工招商网 975

  对联东U谷而言,2014年绝对不是上风上水的一年。但在风云变幻又极不可控的市场环境面前,联东却通过做精做深,给微笑曲线“筑底”,而继续立于产业地产行业潮头。

  今年开年以来,一系列意在盘活土地存量、提高工业用地使用效率的文件密集出台,其中既有中央指导性文件,也有部分地方政府的实操性新规,当中关于缩短工业用地出让年限、工业用地先租后让等措施,无疑加大了产业地产商持有运营工业园区的难度。

  然而,在联东集团常务副总裁梁环宇看来,工业用地新政是把双刃剑:一方面园区确实难做了;另一方面,行业门槛提高了,这是一个帮助行业去伪存真的过程——越好的城市土地资源越紧张,矛盾越突出,政府就越有选择余地,可以充分地进行考察,最终选择那些真正管工业、做实事的园区开发商和运营商。

  “联东现在并不追求速度,进入发展‘新常态’之后,公司更注重打造精品项目。今年我们在很多地方拿的地块都比去年位置更好,如果拿不着地,宁愿停下来做精品。”梁环宇表示。

  微笑曲线“筑底”

  早在3年前,联东就确立了全国化的扩张战略,并推出了“百园拓展计划”,即希望通过产业综合体、总部综合体等产品形态在未来5~10年内在全国布局100个园区,每个园区入驻的企业数量平均能达到1000~2000家。

  以“联东U谷”为品牌,联东集团现在已经成功进驻北京、天津、济南、青岛、上海、南京、广州、重庆等二十多座城市,产业园区项目达到五十余个,入园企业近4000家。涵盖生物医药、电子信息、新能源、新材料、机械等。仅北京金桥产业园一个项目,就成功招商500余家企业进驻,实现年产值700亿元。

  而支撑其在全国范围内迅速扩张版图的理论,正是奉行多年的“微笑曲线”理论,即围绕微笑曲线的两端,主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

  在接受中国房地产报记者采访时,梁环宇一再表示,联东的投资方向、业态模式不会变,但随着国内实体经济的发展速度放缓,联东也在考虑怎么把“微笑曲线”的内容做得更丰满一点、更贴合市场需求。

  “市场比较低迷的时候要做刚需,相比较而言生产就是刚需,写字楼则是奢侈品。处于创业、发展阶段的中小企业,需要务实的载体。‘微笑曲线’的微调整就是更注重微笑的‘底部’,多做生产研发类厂房,少做总部基地、写字楼。”梁环宇说道,“这也是经过市场检验的,我们之前同时有办公产品和生产产品面世,卖得好的就是生产产品,办公产品卖得很慢。”

  走精品路线

  当国民经济发展进入“新常态”,如今联东开始有意放缓扩张速度。“百园计划只是一个目标,照现在一年十几个的速度也不难,但联东现在并不追求速度。园区也已经进入发展‘新常态’,联东要走精品路线。”

  梁环宇表示,在进入投资城市之前,联东集团主要通过该地区的土地供应量、城市企业数量以及工业增长值等指标来衡量城市的投资价值。现在尽管一二线城市土地供应量紧张,但交通更发达了,智能终端更多了,要素资源更快速流动,不是由城市流动到农村,而是农村资源被加速吸附到城市,市场好的城市资源更加聚集,人才也愿意到那里去,区域投资价值进一步凸显。

  由此,梁环宇判断,北京、上海、杭州、苏州、广州这些区域将有更大的市场。“以北京为例,尽管部分工业外迁,但工业产值依然很强大,将近1.8万亿元,永乐产业园那么偏远,都快到河北廊坊了,招商、运营依然很好。因为北京没地方发展工业了,厂房稀缺,去年出让的地块当中,工业用地才占14%。”梁环宇告诉中国房地产报记者,“上海也不只是金融,工业生产值达到两万多亿元。我们的目标就是埋头苦干5年,在北京、上海做到最强。”

 

  为了践行精品化路线,联东近期的拿地策略也做出了相应的调整。以前,联东的一个项目动辄占地1000亩,现在常常只有200亩、甚至50亩,但这些地块的位置却比以前好了很多。比如,四川的项目距离当地万达广场仅3公里,重庆的项目地块位于沙坪坝大学城,青岛则在高新区内。

  在改善了区位之后,这些项目更容易吸引高端客户,不愁招商,产品也更容易做好。因此,100亩的项目最终给联东带来的利润,反而可能超过过去的几百亩。“现在联东规模已经可以了,把现有的50个园区做好已经不得了,其他竞争对手将很难超越。拿不着地,宁愿停下来做精品。”梁环宇表示。

  而拿地只是联东精品化的第一步,产业园本身的运营升级也被摆在更重要的位置。现在,联东对于入驻园区的企业所提供的服务,已经从最早的工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防,拓展到政策培训、专利申请、信贷申请等方面,而这些运营服务则是最终保障入驻企业集中精力发展企业核心竞争力的基石。

  梁环宇表示接下来联东还将继续转型之路,重点发展产业,扶持产业孵化与成长,做好产业招商,同时从招商与提升增值服务环节实现企业的互联网化,提高企业效率,降低生产成本。

  “整个实体经济发展速度已经放缓,与之前相比,我们的招商更困难了。那么我们就得更努力,把产品做精、更匹配市场需求,把服务做得更细致、更落地,让客户看得见摸得着。”梁环宇说道,“颠覆性的创新不常有,我们追求的是更踏实的服务,只要把这些客户能感受到的、天天面对的事情做好,点点滴滴的微创新加起来就能创造出精品。”

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