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万科联手天安数码城上海拿地 试点2.0版产业地产

发布时间:2014-12-27 来源:中工招商网 1491

  经济观察报独家获悉,万科联手南方产业地产大鳄天安数码城集团,已在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。目前地块即将动工,最快将于明年5月份正式对外亮相。

  住宅市场增速的回落,使得过去被国内开发商冷落的产业地产近年成为市场焦点。新加坡裕廊、央企招商局、大连亿达、华夏幸福、万通、绿地等企业都想在这个存量巨大、又颇具发展潜力的市场中谋得一张入场券,近年来明显遇到增长瓶颈的万科自然也在其中。

  数年前在多个城市的产业地产零星试验进展不佳,并未影响万科在产业地产领域的探索。经济观察报获悉,今年年中,万科专门组建了上海万科产业地产事业部,作为全集团产业地产业务的孵化试点。

  据万科人士介绍,产业地产一般包括办公、工业用地、物流等。万科总部成立了单独的物流地产事业部,第一子落在廊坊,并从普洛斯、复星、华夏幸福、四大代理行挖了不少人。目前在北上广基本完成了人员布局,欲以一线城市为主。近期有在上海拿地的打算。

  而产业地产在集团内部被作为品类事业部,以服务运营为主,目前主要在上海设立有产业事业部。

  上海万科产业地产事业部郑华告诉经济观察报,万科产业地产区别于其他企业的特色将在与后期的运营和服务,通过快速滚动开发做大规模,而万科整体的融资能力和操盘管控将成为支撑。

  联手天安

  在产业地产领域,作为住宅老大的万科,只是个新兵。

  此番万科在上海选择了合作开发的模式。总部位于深圳的天安数码城有24年产业地产开发运营的经验,行业内素有“北联东南天安”的说法。“天安是深圳最早做产业地产的民营企业,如果论孵化的科技企业的数量的话也是最高的。其模式优势是对产业用户的需求了解得比较深刻,突出服务和金融,且拥有不少的产业客户存量资源。”深圳地产业内人士尹香武评价说。

  北京联东集团常务副总裁梁环宇认为,这是一桩双赢的买卖:“那块地不错,张江旁边,4000元楼板价,卖两三万单价,怎么做都是赚。天安有操作经验,万科有资金实力,在办公产品方面有积累。万科借助和天安的合作正式进入到产业园区领域,天安正好一直想进驻上海。”

  2.0版试点

  操盘北蔡项目的团队是上海万科成立仅半年时间的产业地产事业部。目前万科以上海作为进军产业地产的试点城市。

  此前,万科在青岛、郑州、深圳等地都有过产业地产实践,如青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体等项目,总部充分放权,一线事业部独立尝试,造成产业发展分散,也并未形成太多可供借鉴的经验。

  以郑州美铭全球高新智慧产业园为例,该项目是万科产业园区的首个试水之作。据媒体公开报道,由于万科对土地性质、产业地产操作的不熟悉,目前项目工程停滞,几近难产。“郑州、青岛都是在错误的位置做了错误的产品,万科做研发办公,办公区域一定得是在城市的好位置做,而那两个都是在非核心地段。”梁环宇说,正是基于此,他看好万科北蔡项目的前景。

  但梁环宇并不看好这种产业办公的模式,“天安的模式是适合在好城市的好位置做的,而且带住宅,但拿到这么好的地的机会不多,可复制性不强。”

  北蔡项目并非万科在上海的首次尝试。万科在闵行的万科VMO项目就是按照产业地产模式开发的研发办公楼产品,已售罄,但产业导入不成体系,并不算成功。

  一位上海万科内部人士认为,如今万科发展产业地产也吸取了该项目的教训:“之前是销售型,产业聚集度较差,后来片区的市政、规划产生变化,客户导入是有一些问题的。我们后期会把服务功能植入进去。”

  轻资产滚动开发

  上海万科产业地产事业部总经理郑华说,万科发展产业地产,想走轻资产持有的路线,以现金流为导向,售出大部分物业,滚动开发。

  一位负责万科北蔡项目销售代理的人士称,明年亮相的一期体量6万方,计划售出75%,持有25%,预计均价是25000元/平方米,“这种项目要大客户提前定制的,但万科自己都没明确的方向,医药、科研技术、电子科技、金融产业等都可以,吸收张江、金桥、自贸区、陆家嘴的外溢客户等”。

  戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊坦言,对于传统房企而言,最大的忌讳就是带入以往的操作思路,把产业项目变成“短平快”、迅速变现销售的产品。

  “产业地产的真正价值在于长期运营,导入的企业要符合产业标准,要带来税收,园区也要想办法去通过全产业链的服务留住企业。只有园区实现了租客的长期租赁,它的现金流才是长期稳定的现金流,未来在资本市场的资本变现能力才强。”苏智渊说。

  虽然是销售型主导,但郑华对万科产业地产的后期运营和服务能力很有信心。他透露,万科的产业运营团队创办了一套产业服务体系,不仅服务于万科旗下的产业项目,也将为上海万科的所有商业项目提供服务。“凭借着新的服务新的体系,希望两三年或者三四年之后,能到这个行业的最前面。”

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