北科建引IBM谋产业地产扩张 称正按计划推进上市
发布时间：2014-12-27
来源：证券日报
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“以往北科建一个产业园区主要培植一种产业，但公司未来将推进多元化产业聚集战略，投资大规模的项目，推动产业园区向科技新城升级”。北科建集团行政总监王槑向记者表示，IBM则将为公司未来的产业规划和战略发展方向提供助力，进而让北科建赶上国际化发展步伐。
值得注意的是，在思考借助新型城镇化战略增加公司盈利点的同时，北科建并未放弃上市计划。“2009年我们错失了上市机会后，一直在筹备上市，目前正在按计划推进”。
谋加码产业地产
“新型城镇化为科技园区的发展提供了巨大空间。”北科建集团董事总经理郭莹辉表示，北科建的科技地产开发模式即园区市场化开发，把科技园区与房地产开发跨界整合，将产业集聚功能和城市配套服务相融合。
据记者了解，北科建近年来斥资400亿元在北京、无锡、长春、嘉兴以及青岛等多个一、二线城市投资布局。其中，中关村[0.00% 资金 研报]软件园占地2.6平方公里，截至2013年底，园区已经聚集联想、百度等277家知名企业，从业人数为3.52万人，年产值达1213亿元。
不过，在新型城镇化战略下，产业新城虽然是一块大蛋糕，但真正能够食得甜头的企业除了雄厚的资金实力外、招商和产业规划选址更为重要。
对此，王槑坦言，北科建以往的各地产业园一般都是根据当地产业资源特点，一个园区主要培植一种产业，但公司以后的发展思路将会转变，将着重聚集多元化产业。实际上，此次联合IBM也是为公司未来产业规划和发展方向提供助力，更好地为打造智慧产业新城铺路。
王槑透露，公司一直在寻求这种产城融合的大规模开发项目，目前已经在北京及周边寻得意向项目，近期或将落地。
值得关注的是，产业地产看似都是前期投入高，资金沉淀量大，回报周期甚至长到可能是住宅开发10倍有余，那么，收益何来，如何平衡现金流?
多渠道平衡现金流
“无论是否是上市公司，做一级还是二级开发，甚至是通过一、二级联动开发的产业园区开发商，收益一般都来自四个方面。”王槑向《证券日报》记者透露，在一级土地开发方面，收益基本上可以满足团队管理等费用，盈利点不会太高;在二级开发方面，则要看市场和开发商的能力，若把土地做熟，人气做旺，产值和价值做到最大，价格体现就最高，那么收益就高;在二级开发的持有物业经营方面，持有比例和持有时间如何把握，持有期间是以“小步慢跑”还是“大步快跑”的培育方式培育，这些都将很考验开发商的现金流;而最后一种收益渠道则是社会资本与开发商联合对入园企业的股权、债券等投资而产生的收益。
“目前，北科建主要是做二级开发，一方面结合产业资源选址做产业园区开发，也在公开市场通过招拍挂方式拿地做住宅配套开发，每个项目的配置比例都不相同。”王槑坦言。
“北科建不是圈地盖房子的思路”，王槑直言，北科建先建产业园，再做配套商务和住宅开发，这种开发模式虽然前期投入较高，资金压力较大，但从长期效益来看，能与合作伙伴保持紧密度，大客户随着公司扩张，同时带动下游企业与人口聚集。
不过，先行建产业园，如何获得资金支持和平衡现金流保证开发节奏则让企业较为头疼。鉴于此，北科建除了在收益方面获得现金流支撑外，“有很多银行愿意给产业园区项目提供低利率的中长期开发贷款，北科建有着多元化的融资渠道，并没有缺钱压力。”北科建高层向记者如是表示。
值得关注的是，2009年，北科建集团曾筹划上市，意图登陆资本市场谋求融资，但当时并未获得成功。对此，王槑向《证券日报》透露，“北科建今年在做上市筹备，正在按计划推进，公司近三年的盈利情况很好，上市只是时间问题”。
