高力国际：住宅市场投资情绪有望得到改善

　　近日，高力国际发布《中国房地产市场2014年总结及2015年主要趋势》，报告指出，2015年的中国住宅市场投资情绪有望得到改善，不过，在供过于求的城市，进一步的价格调整在所难免。

　　住宅投资有望改善

　　中国住宅房地产市场对于全国经济增长而言，已经扮演着重要的角色且贡献突出。因应2014年前三个季度期间住宅房地产市场出现全国范围内的调整，且由此引发之相关的经济放缓，中央政府于年内第四个季度伊始默许越来越多非一线城市的省级和市级政府自主性放松或完全取消住房限购政策。这表明当地房管机构针对各城市经济环境作出政策调整具备一定的灵活性。

　　虽然销售量有所减弱，一线城市内购房者的改善型需求依然保持坚挺。然而，在一线城市总体房价调整在所难免之际，豪宅市场的价格却未因限购的持续而受影响且保持稳定。众多非一线城市中，住宅房地产市场内供过于求的状况对价格及销量均将产生影响，并给当地经济带来压力。

　　展望2015年，住宅房地产市场的投资情绪或将因近期所有非一线城市内限购政策已然放松或取消而有所改善。而当去库存化仍为众多发展商首要任务时，毋庸置疑的是，对于存在供过于求现象的城市而言，进一步的价格调整亦在所难免。尽管如此，2015年全国平均价格涨幅预计将基本与通货膨胀率同步，约在3%至4%之区间。

　　写字楼空置率预计攀升

　　就写字楼房地产市场而言，中国东部、南部以及西南地区的主要城市，譬如：上海、杭州、广州及成都，预期将有大量新增供应入市，从而导致空置率的攀升及租金表现的疲软。北京市场内，鉴于新增供应相对有限，且其租金自2013年第二季度以来已连续六个季度下跌，该市租金将有望实现适度增长。

　　中国商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值，14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。值得关注的是，这些新增供应超过七成将来自于非一线城市，且其中多位于华东区域，业主间的竞争将进一步加剧。鉴于计划落成的巨大供应量，中国多数城市的空置率预计将于2015年上升。而在新增供应如约而至之际，业主已面临来自电子商务的挑战。这些因素均将迫使众多业主作出租赁策略调整以吸引及挽留租户，其中包括租金收取方式与业态及品牌组合的调整、装修补贴以及在极端个案里由业主担保的销售收入。所有这些手段都将旨在确保或稳定一定的入住率或增加人流量。然而，在全国上下总体租金增长预期受阻之际，核心商圈内的成熟项目资产表现仍将看好。

　　物流物业市场进一步整合

　　物流房地产市场内，预计全国将有近200万平方米的标准物流仓储新增供应于2015年底前入市。然而，随着物流用地成本预期上升、多个区域内土地使用年限的进一步缩减以及土地供应的持续减少，预期市场将会呈现进一步的整合。更确切而言，在地价攀升之际，多层物业预计将会占据物流仓储设施更大的比例，购地将变得愈发困难以及发展商将保持其租金具备竞争力。此外，电子商务带来的上升需求将持续引发国内快递行业的激烈竞争，而对于市场上相当一部分企业而言，市场竞争将变得过于激烈。与此同时，由于中国的主流物流物业市场仍将为少数几个主要市场参与者所主导，物流业投资者或将着眼于其他类型的仓库及工业物业。2015年，跨境电子商务的发展将如何在海关和国家检验检疫局的监管以及中国网络消费者之间的博弈中演绎，将成为更加令人关注的话题。在与那些诸如普洛斯等国际发展商抗衡之际，国内物流发展商之间的整合亦会系另一个瞩目的发展趋势。

　　海外投资持续强劲

　　在2014年期间海外投资政策进一步放松的背景下，以中国发展商和保险公司为首所主导的海外投资活动将于2015年继续保持活跃，且其增速有望超越境内投资。鉴于越来越多的各类投资者正积极寻求海外投资项目，未来若干年内对于不同类别物业的投资喜好将得以拓宽，交易规模亦将随之扩大。诸如中国平安保险、中国人寿、绿地集团、复星国际以及万达集团等国内保险公司及发展商将继续成为2015年市场的主要参与者。

　　在众多备受瞩目的发展商和投资者将寻觅海外发展及投资机会之际，数家海外投资者正于中国商铺及物流业以及带有商业元素的综合项目中寻求投资机会。该现象将受持续增长的零售额，迅速发展、同时配套物流设施却已然落后的电子商务所支撑。鉴于这些类别物业的开发及运营之复杂度，投资者将青睐于有相关经验的中国发展商或合作伙伴，并与之建立合资企业或开展其他合作模式。至少，由于2014年住宅市场疲软已导致众多发展商陷入财务困境，投资者或将在某些特定情况下于中国住宅市场寻求投资机会。