新华房产调查:文化创意产业园的命脉在哪里

    福州软件园，是当地市民包括出租车司机无不知晓的地方，经过多年的沉淀，它的知名度与日俱升。福州软件园以高新技术产业发展为主导，它的成功运营为福州其他文创产业园的打造提供了不少借鉴性经验。除了硬件的完善和园区整体氛围的塑造外，福州软件园在内容建设上也堪称范本。

    福州软件园

    在福州软件园管理委员会大楼内部，清华大学、北京邮电大学、同济大学、厦门大学、福州大学等国内部顶尖高校，均将各自王牌专业的硕士研究生及学生实习基地设置于此。这是随“福州市研究生培训服务总站”在福州软件园落地以来的软实力提升计划。

    “一个地方的经济要保持长远发展，一般都要有资源为前提，并以人才为基础，只有这两方面全部到位，才能推动一个地区经济的稳步向前。当时这个站点的成立，也是基于福州高新技术产业人才比较紧缺这样的事实而开拓的。将国内外知名高校引入园区，鼓励在职研究生的培训，培养出适合企业发展的实用性人才，这也是最符合企业发展的一种模式。”福州软件园研究生培训服务工作总站负责人姜昌国说。将高校教学点搬出教室之余，福州软件园还积极搭桥牵线，帮助企业与高校对接，达到人才与技术的双向互通，进而形成福州软件园完备的人才网络。

    管委会的企业服务中心也是园区给企业搭建的一个后勤服务平台

    “像现在跟高校建立联系的企业有微软、IBM等这类比较大型的企业，这项工作也是企业最为满意的一部分，因为这些人一经培训后，就能马上上手。”这系列措施成效显著，姜昌国统计，从2001年到2013年，经此计划输送的实训人才已超过一万名，而完成在职研究生学习者已接近3000人，大量的人才供应，极大地弥补了企业的人才缺口，为企业的持久发展提供了坚实的后备力量。反过来，企业的良性发展又为园区的建设塑造了氛围，增强了园区对同类企业的吸引力，如此往复，相辅相成。

    一定程度上，福州软件园还发挥着连接企业生产与科研的效用。“我们还会组织开展学术讲座和前沿推广，我们邀请的专家都是本行业内的佼佼者，通常情况下，企业是很难接触到他们的，那这些人在给研究生上课的时候，我们园区的企业经营者也可以过来旁听，而在这个过程中，我们又可以将企业同专家所研究的方向进行匹配，如果有合适的，我们就邀请专家或让专家带团队来给企业做更深入的专项讲座以及短期培训，这就让我们园区的企业和这些比较前沿的科技结合得更紧密一点。”

    “我们作为企业就希望有集聚效应，同类型的企业聚集在一起，最终达成一定规模，进而打造为一个地区的品牌，园区企业间不仅可以相互交流学习，还可以形成有序竞争，一方面企业自身的实力提升了，另一方面，整个园区的档位也跟着上去了。”一位考察过多个国内著名产业园的企业家如此解读文创产业园的地位。在他看来，文创产业园存在的必要性也正是在于集聚功能，“我们当时选择落户在文创产业园，而不是随意找一个办公楼，也就是觉得一个规范化的产业园可以有很好的业态聚集效应。像这些平台，如果要让企业自己去搭建的话，成本会非常高，而且吃力不讨好。”

    在黄应寿看来，优质平台的搭建是一个合格文创产业园的必备条件，他把这归纳入精准定位的黄金定律，“一个文创产业园一定要能够让进驻的企业受惠，经营管理者要做好园区的经营管理工作。”

    只是在实际运营中，却鲜少有文创产业园投资者能意识到这一问题的重要性，他们中的绝大部分仅仅充当着“收租婆”的角色，在平台搭建和信息交流上几乎一片空白，进而流俗为文创地产。

    无论投资还是投机，缺乏长远的运营规划成了文创园发展的绊脚石。新华房产记者在采访中发现，不少文创园投资管理者把回笼资金摆在首位，强调这一点，势必抬高租金，有的租金每平方米80多元，更有甚者达到100元。相对于文化创意产业类企业，多是小微企业，有的还只是个体户，创业之初，他们可能只要几十平方米的民宅即可办公，每月租金不到两千元，如果租金太高，加重企业运营成本，所带来的压力也大。一家市场企划类企业老总告诉记者，他们原本也想入驻到比较看好的一家文创园办公，现场考察后对环境条件都很满意，但是最终没有进驻，这里有两个方面的原因，一是租金太高，文创园二楼的租金每平方米65元，公摊25%，物业费每平方米3元，按照最基本的办公条件来说，租100平方米，零零碎碎算起来要七八千块钱，太厉害了;再就是还要装修，也是一笔不小的投入。后来权衡一下，还是算了。

    一位在某文创园办公的企业老总对新华房产记者说，文创产业是政府鼓励支持的项目，每年资金的扶持，根据投资状况，补贴300——500万元不等，政府给了文创园的扶持，按理说文创园管理者也应该对业主适当宽松或相应扶持，但是这很难做到。

    为什么很难做到呢?

    一家文创园的管理者告诉新华房产记者，投资经营文创园的人，有几个人能对文化创意产业有深刻的理解?说白了，多数是看到了一个不错的投资项目，老企业的厂房土地被政府收储用以发展文创产业，总体租金不高，加上政府补贴，投资不会太大，算算利润客观，就上马运营了。对文创产业没有深刻认识与理解，怎么定位?怎么管理运作?都是问题。

    在福州，还有一种情况是，早几年先后有几家不错的茶叶交易专业市场，类似文创园的形式，吸引了不少茶叶相关企业入驻，形成规模，在市场上有影响力，红红火火，所以有的人看着不错，也模仿经营，以为文创园就是专业市场，结果搞砸了。

    “说是说文创园，但这能算得上一个真正的文创园吗?根本没有什么公共交流渠道，我们都只能利用自身的资源去搭建那些互动网络。”一位入驻在1958创意园的企业负责人尖锐批判。

    更令商户们不满的是，即便只是纯粹的文创地产出租，部分经营者也做得不尽如人意，多个文创产业园均存在园区管理细则不明朗，信息不透明的问题，这些根深蒂固的症结，导致入驻企业对文创产业园管理者的不信任，最终引发文创产业园最终难以为继的危机。“我们在园区每个月的水电公摊费用都要到八九十块钱，可是我们从来就没有收到过具体的水电实用数据单，整个管理都很模糊。”一位商户如是抱怨。

    汉唐文化城总经理陈小明告诉新华房产记者：我自己当过老师，对文化这块有自己的认识和理解。比如我们运营的汉唐脑力联盟文创园，这块地方原来是老企业，几栋厂房还在，这些建于上个世纪六七十年代的房子很有特色，虽是砖木结构，不论青砖还是红砖，至少是那个年代的遗物，在城市里很难找了，我们完整地保留了这些建筑，再加以修缮和加固，给人们留下一道景观。在业态上，我们把福州市挂历经营者请进来，早些年挂历盛行，福州东水路的挂历市场非常热闹，但是大势所趋，全市仅剩下五六家挂历经营户，把他们请到这里来，也是保留一个行业，不管怎么说，至少我给他们的租金便宜，让他们先生存下来。所以说，运营文创园，要有对社会负责的态度，有了责任心，加上准确的定位和合理的租金，文创园怎么会运作不好呢?

    优质的园区管理至关重要，位于五四北泰禾广场的闽台AD创意园则很好的避免了此类情形。在该园区的自主网络平台上，园区规划、企业展示、招商定位、服务互动，均清晰陈列，互动交流平台就此完善。“我们园区的租金有些都已经七八十每平米了，但还是有很多企业争抢着想进驻进来。”

    文创产业园之所以会出现“难招租”或“难进驻”两种极端面貌，很大原因还在于园区的定位是否切合市场运作的定律。“我们从最开始就定位为一个广告创意集中区，所以我们在吸纳企业的时候就很慎重，而且把关也很严格。”黄应寿说。

    据新华房产记者了解，海峡AD创意园之所以成功，是在前期做了大量而深入的市场调查和研究，而后精准定位，放下身价，每平方米的租金30元左右，但对进驻企业要求严格，避免了业态混杂。通过园区管理者的努力，这个文创园在业界影响力越来越大，以致不少企业关注着园内业主，有没有退出转租的。据称，如今，租金已经涨到每平方米70多元。

    入驻企业的标识集中体现在闽台AD创意园内建筑的外体上，也是园区为企业寻求的另一种广告宣传。

    在闽台AD创意园楼体所呈现的广告上，园区的招商目标群体被明确框定，“港澳台大型广告创意产业、国内产值超过亿元的广告创意企业、国内产值超过亿元的广告创意企业、福建省内知名品牌的广告类企业。”整齐划一的“广告类企业”范畴界定，统筹了园区的风格。

    “其实我们所说的定位精准里面是包含很多内容的，你比如说里面所进驻企业的类型、业态布局、交通、园区体量大小等，有些人觉得福州茶文化浓厚，就一股脑地全跑去做以茶为主题的文创园，可是有些投资者在前期就定位不准。”

    在产业园运营之初，部分投资者便将文创产业园混同于普通的商品买卖市场，在招商和管理过程中也是按照商业运营的理念，市场炒作，拉动人气等等，力气花了不少，但效果差强人意。

    文创产业成败的关键，是文化创意产业园中的“创意”价值被弱化，商品交易的功能被提升，使得部分产业园在过分追求人流量的同时，艺术气氛被弱化，产业园有名无实。

    不过当前形势下，福州的文创产业园前景被看好，有成功的典型，也有不成功的案例，文创园如何运作，后来者有了借鉴和教训。“既然其他省份能做好，那福州也肯定能做好，而且当前福州的文产业园已经呈现出较好的发展走向了。”