黑石等基金渐入中国市场 地产并购基金机遇与风险

　　近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。但是，在国内市场并购基金发展仍不成熟，新募基金占比依然较低，2013年上半年新增5只并购基金，占中国私募股权投资市场新募基金4%；而在欧美成熟的市场，PE基金中超过50%的都是并购基金。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。

　　在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，如果没有明显负面因素，预计仍属于并购最活跃的行业。此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。

　　清科数据显示，2014年一季度房地产基金募资规模从2013年底的106.67亿美元猛降至43.76亿美元，降幅超过50%。

　　清科研究报告称，随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。

　　并购浪潮中接盘方——主体是房地产私募基金

　　房地产项目的并购交易额还是比较大的，最好的并购主体就是房地产私募基金，一是私募基金本身操盘金额对等，二是私募基金的主业、核心业务就是房地产项目。大型开发商也会成为重要接盘者。

　　在一些区域性城市，本地开发商拿地更有优势，但遇到行业调整时，这些开发商不一定有持续开发能力，这个时候大型开发商可以将这些核心区域的优质项目并购过来，完成开发，实现盈利。

　　房地产并购的利润率——收益丰厚

　　房地产并购利润率高或低要看并购类别。一类是开发项目因为资金链断裂被并购，真正有开发能力和运营能力的接盘者介入后，完全可以通过运营，实现更高利润。

　　对于核心区域核心物业，并购后通过价值再提升也可以获得丰厚利润。比如收购一个写字楼，每天每平方米租金5元，通过硬件软件提升后，租金涨到10元，这是经营的利润空间；如果经营了两年，达到90%以上满租状态，做成资产包卖给保险或其他资金方，也会实现优异盈利。

　　并购本身对基金管理人而言要求会更高，多数项目是因为出现一些问题才被考虑出售，作为收购方能不能看出这些问题并有能力解决这些问题，这是并购业务能实现盈利预期的关键。

　　区域集中度——北上广深等一线城市

　　从投资地域看，清科研究中心数据显示，2006年~2014年第一季度，中国并购基金的被投企业分布在北京、上海、广东（除深圳）、中国香港、江苏等地区。在投资案例数方面，北京以14起案例的成绩排名第一位；其次是上海地区，共完成投资12起；排名第三的是广东（除深圳）地区，期间共投资9起案例。

　　在投资金额方面，江苏名列第一，总金额为25.65亿美元；上海和北京分别排名第二和第三，涉及投资金额分别为16.77亿美元和16.25亿美元；其次是中国香港地区，共完成投资11.15亿美元。整体来看，中国并购基金的投资地域集中于一线城市及江苏、山东等经济发达地区，在中国鼓励企业“走出去”的大背景下，海外地区也逐渐进入投资者的视野中，未来中国香港、中国台湾、新加坡、美国等金融市场较为成熟的国家及地区可能会成为市场热点。

　　房地产并购机遇期——百强房企行业占比到50%

　　行业调整期间，那些高杠杆、高负债和高资本成本的房企将面临越来越高的债务兑付风险，如果销售回款不力，不少房企将不得不选择在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目，而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则会在这股并购潮中谋求逆势扩张，并将越来越多借助于并购型房地产基金。

　　这几年，房地产行业在分化，并购机会就会不断出现。等到房地产行业分化完成，比如百强企业在整个房地产行业占比超过30%达到50%,完成了在整个市场的资源分配，并购机会就不大会出现了。

　　地产并购基金风险——退出渠道不畅主导管理能力弱

　　并购基金退出渠道不畅。由于并购基金所收购的企业或项目通常在市场中具有一定的市场地位，金额往往相对比较大，同时，国内房地产领域的并购基金的退出渠道又比较有限，并购基金退出时，有可能会遭遇买家过少的尴尬局面。

　　并购基金将考验并购团队的整合管理能力。并购基金与其他私募股权基金最大的差异，体现在并购之后对所收购企业进行整合重组，以改善企业的经营状况。这不仅要求并购基金管理机构具有较强的并购投资能力，而且必须具备很强的整合管理能力。国内并购基金发展时间较短，并购基金管理人经验的丰富程度，将影响到并购基金在收购之后对企业的再造和盈利能力。

　　基金公司的并购核心考量因素——快速周转的优质物业

　　整个产业的并购机会都有，毕竟房地产市场不再是单边上扬的市场，一定有企业因为各种原因经营不下去。并购机会并不是集中在某一类物业类别里面。既然整个行业的并购机会增多，肯定要优中选优，核心城市、核心区域的核心物业，毕竟核心区域的优质资源有限，对于这类并购后一定要做价值再提升，对物业做重新规划设计，重新引入商家、运营方等，这中间的盈利空间非常大，当然对运营的要求也非常高。

　　以长富汇银为例，在投资产品的类型选择上，将会侧重一线城市的优质物业的并购业务，以及二三线城市核心区域内的住宅产品两个业务。随着未来地产基金行业发展的逐渐成熟，行业将会在市场化、专业化、品牌化上有所集中。