产业地产不好搞 招商易运营难
发布时间：2014-12-12
来源：南方都市报
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除万科、绿地、京东等企业今年在东莞投资各类产业园区外，此前已有多个企业与政府合作打造的产业园已进入运营阶段，如中天地产打造的天宝、联丰文化创意园，百茂实业投资运作百业汽配城、百茂物流城，以及今年面市的美康居建材城、厚街鞋业总部基地等。
为了解当前已投入运营或对外招商的产业园区发展情况，记者走访南城、茶山和厚街多个产业园区发现，目前已投入运营的产业园招商多数比较成功，但在后续运营上仍存在客流不多的窘境。对此，美康实业投资有限公司董事总经理陈锦全认为，产业园区也需要一定时间的市场培育期，等成熟后形成商圈人流后，未来10年仍是发展黄金期。
美康居装饰材料城开业率超九成，可满足7镇建材采购
地址：茶山镇石大路与秋源路交会处
定位：建材一站式采购中心
走访：由美康实业投资有限公司投资开发的美康居国际装饰材料城已于今年10月1日正式开业，这个占地2.26万平方米、总建面4.38万平方米的产业园项目，用地是一宗物流工业地块。2012年，随着新火车站通车运行后，与之仅有数公里之遥的茶山成了产业地产集聚的地方，除了上述建材城外，还有美食、布辅料等产业园。
南都记者本周踩盘发现，美康居国际装饰材料城近200间商铺，招商率已超过九成，目前正在租售公寓和写字楼产品。据美康实业投资有限公司董事总经理陈锦全表示，目前该产业园区正式投入运营仅两个月，已达到之前的预期。
“装饰材料城由我们统一运营管理，装饰材料涵盖建材到软装各种材料，可满足周边至少7个镇街市民的需求。”陈锦全表示，目前光辉家具、唯美陶瓷等知名品牌都已入驻。“美康居装饰材料城的入市，填补了中北部区域建材市场的空白，等经过一段市场培育期后，通过线上线下结合发展，未来十年前景可期。”陈锦全表示，美康居装饰材料城目前开业率超过九成，随着新火车站辐射利好，未来房地产发展后将带来更大的发展空间。
万科769文化创意园正在招商“自拍大神”已开设工作室
地址：南城区新基社区香园路35号
定位：文化创意园区
走访：万科769项目是今年万科布局产业地产的代表作之一。该项目原本是由中天地产独资改造，后万科地产加入进来接手操作。据负责人透露，万科769园区主要由万科云、万科T区、万科文化艺术广场、万科城市营地和万科艺栈五大区域组成，目前前期改造已基本完成，未来将被打造为集创意办公、文化商业、教育培训、艺术广场和公寓食堂等于一体的工业设计产业集群和艺术公共空间。“目前，我们的招商工作还在进行，网络上有着‘自拍大神’之称的邹浩坚已在我们这里开办了个人工作室。”项目工作人员表示，目前万科769的创意办公空间和文化商业均在招商，其中办公空间有70-400平方米的产品，企业可自主需求进行选择和组合。
名家居世博园家具定位高端，客流稀少
地址：厚街镇家具大道
定位：名家具展览、贸易平台
走访：建筑规模达40万平方米的厚街名家居世博园今年6月21日正式开业，目前已成为国内最大的家具展之一。该项目也是政府重点项目，2012年立项到今年正式开业。据项目工作人员介绍，目前已入驻名家居世博园的家具、饰品品牌超过500余家，九成为工厂直营店。其中，慕思、楷模等家居单店面积超过8000平方米。
开业后，项目将家居卖场与名家居展会相结合，打造展览、贸易一体化的展贸平台。不过，南都记者上周日踩盘发现，因园区内家具多定位高档，前来采购的市民并不多，整个家居城显得空空荡荡。
茶山国际生态食品城首批商铺租售仅100套，招商难
地址：茶山镇
定位：一站式现代化进出口食品交易中心
走访：与美康居装饰材料城一样，位于同区域、有新加坡企业投资的茶山国际生态食品城，在看到新火车站带来的利好后，在这里布局打造食品产业园区。此外，茶山镇本身就以食品产业享誉省内外，据悉现有食品企业200多家，不乏华美等国内名牌企业。
当时，茶山国际生态食品城定位一站式现代化进出口食品交易中心，总建筑面积约20万平方米，分三期开发。一期推出商铺面积约40- 160平方米，拥有45年经营权。2012年12月，茶山国际生态食品城正式启动招商。不过，如今已过去两年的时间，这里的招商并不乐观，据销售人员表示，目前园区内的商铺仅租售了100套左右，年底还将加推一批，但目前认筹并不理想。
百茂物流城首期商铺承租率近100%，现场业务繁忙
地址：环城路高埗路段
定位：物流
走访：位于高埗镇的百茂物流城项目是市、镇两级政府打造的重点物流项目，项目占地超过400亩，于去年3月份正式投入运营。据项目投资方百茂实业投资公司负责人表示，目前一期近千间商铺已全部完成招商，货运吞吐量已超过1000万吨/年。
据其介绍，从开业到现在虽只有短短一年半的时间，但园区内目前已有200多家物流专线大户云集于此，且很多商户还直接把物流专线总部设在这里，目前年货物交易量约1000万-1500万吨，年物流服务交易额约10亿- 15亿元，提供就业岗位约8000个，拉动周边消费额约4亿元。南都记者踩盘当天，园区内货车出入频次十分高，许多货车也正在装卸货物。与之前传统物流园相比，百茂物流园项目因硬件配套比较完善，管理也相对规范，园区内货车停放井然有序。据负责人表示，项目二期已动工建设，占地面积约12万平方米，除配备500间物流商铺外，还将搭建物流信息平台、仓储和酒店等商业配套，进一步完善园区服务设施。
业内点评
谨防企业利用政策进行圈地
邓学冠，东莞市希尔顿广场建造有限公司总经理
产业地产是近年来随着政府转型升级出现的新兴行业，经过这几年的发展，规模也逐渐变大。但新兴行业不一定就代表在后期的经营上能获得成功，就比如电商是近年来很流行的模式，但真正能赚钱的也并不多。所以，在打造产业园区时，在获得各项政策方面的优势外，还必须寻找到长远的着力点，做足调研挖掘市场是否有需求，才能创造价值。此外，很多房企开始试水产业地产的投资，说明房地产行业未来将更加细化。不过，也有一些企业涉足产业地产，更多是利用政策来进行圈地，这样就不利于促成或推动当地经济的转型升级。
产业园投入运营后需要集中式科学管理
陈锦全，美康实业投资公司董事总经理
在打造产业园项目时，首先必须要有产业和市场需求为依托，这个是项目能否获得成功的基础。在看到商机后，投资方应根据所处的地理位置、土地资源状况按需填补市场空白。如茶山镇这两年产业项目较多，除了自身拥有食品产业外，还可享受新火车站所带来的利好，常平镇这十年来取得的成绩就是例证。
在投入运营后需要集中式科学管理，而不是完成租售后走人。此外，还需要配建一定的商业、居住配套来满足园区从业人员的需求。如美康居打造装饰材料城，除了满足周边客户的需求外，更看重未来房地产发展带来的机会。
由旧厂房改造的产业园区有风险
陈骏良，东莞市房地产协会秘书长
产业园区除了投资兴建外，大部分是对旧厂房进行改造而成，这样的产业园投资成本比较低，也符合政府转型升级的理念，对各方都有好处。因被改造的旧厂房土地性质难改，放在那里空置着也不好，现在由企业愿意出资进行改造，不管是对于政府还是企业都是有好处的。但并不是所有的厂房均能这么做，主要还得看其所处的位置，所在地段有没有商业价值，例如镇街的工业区一般很难改造，或者说改造了也很难吸引企业进驻。但这些用旧厂房改造而来的产业园区也存在一定的风险，比如拆迁等，所幸其改造的成本不会过高。至于其未来发展前景，还是不错的，至少盘活了原本空置的厂房，也能给企业带来一定的经济效益。
