万达商业地产冲刺3000亿元估值 O2O概念成主打

    在和阿里巴巴失之交臂之后，香港联交所迎来了另一“土豪公司”—大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业”)。12月10日，万达商业启动了港交所2014年以来最大规模的公开发售。

    继12月8日启动全球路演之后，万达商业已经连续两日在港召开投资者推介会，其明星老板王健林更是携多位高管亲自坐镇接受垂询。

    根据其8日公布的消息，万达商业此次全球发售H股为6亿股，其中香港发售股份为3000万股，国际发售股份为5.7亿股，发行价格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集资规模最多不超过44.11亿美元(约合人民币270亿元)。

    消息显示，仅8日当日，万达商业就已锁定包括科威特投资局在内的11家国际投资机构，共完成20亿美元的认购。

    此外，其更新版本的招股说明书亦引发业界热议以及对于万达估值的讨论。7日晚间，万达商业地产在更新版本的招股说明书中，宣布将入股“腾百万”成立的电子商务合营企业，藉此引入电商概念。此外，新版招股说明书中还剥离了原先纳入的部分新开发旅游项目。

    一位接近万达的消息人士对经济观察网透露，以上举措意在助推万达估值提升。而本网整理的来自高盛、瑞信、汇丰、中金、花旗等多家机构的最新研究报告亦显示，多家国际知名投行多数对于万达商业地产给出的资产净值预期都超过3000亿人民币，个别估值上限甚至超过4000亿港币。倘以此计算，万达将超越中海外、万科，有望成为国内市值最高的房企。

    高盛在其报告中称，万达低成本土地带来低租金水平，进而带来高出租率、高人流，让有待开发的商业区发展为成熟商圈，这便是万达的生态系统，而“出色往绩加上品牌资产，成为这一生态系统的关键”。

    万达商业地产在港交所的股票代码为03699.HK，根据万达方面发布的最新消息，其将于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。

    加减法提升估值

    根据更新版本的招股说明书，不久前万达和腾讯、百度携手成立的O2O平台未来将正式纳入到万达商业上市公司中。

    今年8月，万达商业的控股股东大连万达集团牵手腾讯、百度高调宣布成立一家电子商务合营企业，声称要建立一个从网上到网下，即O2O的电子商务业务模式。

    根据当时的合作协议，万达集团、腾讯及百度将自身或透过其他关联公司，分别持有拟成立的电子商务合营企业70%、15%及15%股权，计划总投资额为50亿元。在具体业务层面则是整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务和服务，及大连万达集团与其关联公司从事的网下业务和服务等。

    这家被外界戏称为“腾百万”的公司的名称在7日晚间新版招股说明书中首次披露—“WandaInformation”，万达商业地产(香港)有限公司与WandaInvestmentHoldingCo.Limited目前各自拥有该公司50%股权。

    将时下最为时髦的O2O纳入万达商业的上市平台，万达意在增加外界对于公司未来发展的想象空间、以提振资本市场对其的认可程度。

    “因为互联网公司的估值的一个重要考量因素就是用户数目，比如最近上市的陌陌一个活跃用户价值达到数十甚至上百美元。而万达线上现在有3千万的会员，明年的会员数目会突破1亿元，往后还会更多。引入O2O，意味着对于万达估值不能停留在商业地产公司层面，而是将融合电商公司的概念。”前述接近万达的人士对本网称。

    按照国内内房地产股的估值来看，一线房企的动态市盈率一般都在7-8倍之间(如万科和中国海外)，该人士认为，万达“以售养租”的商业地产商模式和万科类的纯住宅开发商模式有本质区别，“前者需要不断的销售房子，万达则能够获得持续的租金收入”，而O2O平台的搭建则有助于其未来转型。其认为在眼下房地产市场不景气的大背景下，万达志在传达给投资者的是一个“生活方式平台服务商”的故事。

    万达商业去年净利润达到248.82亿元，倘若按照8倍市盈率来定价，万达商业地产的发行市值将接近2000亿元。不过目前多家国际投行给出的未来估值明显高于这一数字(达到3000亿元)，这意味着其有望获得更高的市盈率。

    在做加法之余，万达商业亦在做减法。在新版招股书中，万达商业宣布以41.35亿元的价格，剥离其持有的西双版纳国际旅游度假区、青岛(楼盘)万达游艇产业园及大连金石国际度假区三个旅游地产项目。

    财务数据显示，以上项目的一个共同特点是短期盈利能力不足，如西双版纳国际旅游于今年上半年仅实现2.37亿元的净利润，而另外两个剥离项目亦都处于前期投入阶段，无疑，剥离盈利欠佳项目，将直接拉高万达商业的整体盈利能力，提亮当下业绩报表。

    如何保证高增长?

    从2005年首次筹谋上市至今，万达商业的上市之路已经历了近10余年的坎坷。

    对于赶在2014年结束之前急预实现这一梦想的万达来说，其需要回答投资人的一个最关键的问题就是，其核心净利润未来如何继续持续高速增长。

    众所周知，眼下，国际市场普遍看淡内地房地产业，认为内地楼市的黄金期已过。而标准普尔近日表示，中国房地产可能面临降级风险。

    在万达商业的招股书显示，其称“开发及销售住宅、办公及零售物业”、“开发、租赁及管理持作投资的商业物业”和“开发及经营酒店”为三项主营业务。

    尽管万达将自身定位于“以售养租”的商业地产商，但从其目前的收入结构来看，物业销售收入依然是公司收入的主要来源。

    2011~2013年，万达物业销售的营业收入占比分别为89.6%、85.6%和86.4%。而同期内物业租赁及管理营业收入分别为37.69亿元、58.43亿元和84.83亿元，租金收入占比尚不及1/3。

    倘若以此来看，万达商业地产仍然无法摆脱大多数房地产企业目前面临的困境：毛利率下滑、负债率上升，且租金收入在整体收入中占比不高。

    对此，一位消息人士对本网透露称，万达的商业的物业租金每三年左右会进行一次大幅调整，一般每个万达广场在开业初期都会给出一个“有竞争力的租金”以吸引尽可能多的商家满负开业，而随着之后的运营积攒起人气以后，将会进行调租。

    本网整理万达商业招股说明书数据亦发现，在109家万达广场中，在2012和2013年开业的分别有18家，2014年开业的达到24家。换言之，有超过一半的万达广场都是在过去三年中密集开业的。该人士称，从明年开始，这些广场都将陆续进入调租期，届时万达物业的租金水平有望会出现大幅提升。

    万达商业招股书亦显示，物业租赁及管理营业的收入的毛利率自2011年起均保持在62%以上，2014年上半年更是升至68.9%，成为万达商业地产三大业务板块中利润率最高的业务。而2014年上半年，物业租赁及管理收入更是超51亿，同比增长33.9%。

    不过亦有不同声音。克而瑞研究中心的分析师朱一鸣就认为，购物中心主要位于二三四线城市，在一线城市也以郊区地段为主。在电商的冲击下，实体商业的经营变得越来越困难，他认为这是万达未来租金收入增长最大的障碍。

    万达并非对此毫无知觉。事实上，一些改变早已在悄然发生。

    以万达目前主推的第三代万达广场为例。根据最新数据，在最新的第三代综合体的构成中，其中零售贡献营收59%，娱生活服务贡献14%，餐饮贡献23%，娱乐贡献4%，而为了迎合O2O浪潮，万达眼下还正在减少零售业态，提高生活服务类业态的占比

    王健林想要打造的是一个完整的商业闭环，即在线下有着上百座万达广场和几十家酒店覆盖了100多座个城市，线上则是大歌星、餐饮和万达院线。而将二者联合起来的，则是主打O2O的万汇网。

    这亦是万达选择是腾讯百度联手的原因所在。在王健林看来，腾讯、百度互联网巨头庞大的用户量将为万达带来巨大流量支持，从而为线下商场导入更高的人流量与提高用户黏性，

    倘若这一梦想实现，那么万达故事将变得完整。未来的消费趋势是什么?人们喜欢玩什么?你都可以在万达广场里找见想要的：无论是逛街购买、还是吃饭看电影、甚至滑雪看大型show。

    曾担任阿里巴巴美国千亿上市承销商的瑞信，在一份报告如此形容万达商业：“如果阿里巴巴象征着中国互联网一代变富的梦想，那么万达实现的是中国兴起的中产阶级能像发达国家中上阶层般生活的中国梦。万达销售住宅、经营商场及酒店，她更已经开始搭建主题公园、O2O购物体验，甚至已到海外并购，好比那英国的豪华游艇制造商。”

    相关资料：主要投行投行研报对于万达给出的公允价值或远期股权估值范围

    瑞信：3060-3760亿人民币

    中金：2860-3170亿人民币

    汇丰：2960-3260亿人民币

    中银：3952亿港币(3159亿人民币)

    花旗：3820-4550亿港币(3054—3637亿人民币)

    高盛：2560-4270亿港币(2046-3413亿人民币)