千亿楼宇经济生态圈 造就重庆商业地产机会

　　上周，市中小企业局会同市财政局制定了《重庆市重点楼宇产业园租金补贴暂行办法》，对认定的市重点楼宇产业租金补贴。这一政策的出台，被认为是重庆楼宇产业的发展再次吹响号角。事实上，楼宇产业近十年的发展，不仅为重庆贡献过千万的产值和20多万的就业岗位，更以楼上办公、楼下消费的强大楼宇经济消费圈，造就全新的商业地产机会。

　　现状

　　楼宇产业成“经济造血机”

　　年产值过千亿单位产出超工业园50%

　　这次的租金补贴政策已经不是重庆首次对楼宇产业表示出重视。早在2005年，我市就专门出台了《重庆市人民政府关于推进都市工业园(楼宇)建设的意见》、《重庆都市工业园(楼宇)建设管理办法(试行)》等文件，对全市的楼宇产业明确了给予贷款贴息、减免建设行政规费等方面的扶持政策。到目前，我市楼宇产业已迈上千亿级产业台阶。

　　根据市中小企业局的统计，截至2013年，我市已建成中小企业集聚入驻的楼宇产业园101个，2013年入驻企业实现年销售收入1489亿元，上缴税金50亿元，创利润78亿元。从最初每平方米产出强度不到8000元，到现在每平方米产出强度1.97万元。每平方公里产出强度高达147亿元，比工业园区平均产出强度还高出50%。

　　今年，这一势头仍在继续，截至今年6月底，我市建成的楼宇产业总建筑面积达1002万平方米，入驻企业2700户，提供就业岗位22.5万个。

　　据了解，我市楼宇产业园大力发展电子产品加工、服装服饰、包装印刷等都市型工业，以及创意、信息服务、研发设计、软件开发、电子商务等现代服务业，培育了一批规模型、科技型、环保型等“专精特新”的中小企业，这也使我市楼宇产业园的单位面积产出持续提高。

　　有楼宇经济研究学者曾作过统计，在一栋相对成熟的产业楼宇里聚集的各类企业所产生的经济效益，可相当于在城市郊区近10平方公里范围内企业所产生的经济效益。

　　趋势

　　“楼上产业”+“楼下消费”

　　楼宇经济生态圈的商业地产机会

　　近几天，重庆电子工程职业学院的小李和他的搭档正在参加学校组织的创业项目展活动。他学的是软件工程，大二的时候已经和同学出来创业，目前在龙湖U城天街租了套房子当工作室。

　　产业楼宇成为大量中小微企业的首选办公地点。而为产业楼宇的大量工作人群提供消费，则成为商业地产的新机会。

　　戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，重庆目前已经成型的“星”系列产业楼宇就是例子。百万平方米的楼宇群，集中了过千家的智慧型中小企业办公、生产，每年可创造产值200亿元，在此工作的人有近十万之众。

　　周边的财富中心、两江幸福广场、星汇两江等，均是主要依托产业人群发展起来的商业体项目。尤其是商务有关的业态、如餐饮、休闲，更是人气爆棚。

　　在商务区塔楼上班，成为产业人群在办公地点选择上的一大偏好。产业和商业互动良好，让“楼上产业”+“楼下消费”成为高能模式的楼宇经济生态圈。

　　龙湖地产重庆公司相关人士透露，由于塔楼的良好商务租赁状况，为西城天街带来集中而稳定的消费客群，目前成为重庆龙湖单面积商业营收最高的商业地产项目。

　　“楼宇经济基本上是围绕城市的商业地产，通过提升品质、价值和服务水准来提高投资收益，未来新增物业的增长速度下滑的背景下，这将是未来重要的结构性机会。”住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　嗅觉敏锐的开发商目前已纷纷有意识地构建这种产商结合的商业地产模式。例如龙湖两江新宸，就是在礼嘉商务区造一个工作圈、生活圈、商业圈相结合的大生态圈;华润的万象城+华润中心等也是楼下商业、楼上商务的“双保险”;龙湖西永拉特芳斯项目的60万方商业，除了自持天街和销售型商铺外，还有超过20万方的塔楼商务面积……

　　区域

　　投资跟着产业走

　　这些楼宇的商业配套最有“前途”

　　目前，我市有中小企业44万户，占企业总数的九成以上，贡献了全市超过四成的工业增加值。

　　市中小企业局相关人士介绍，随着生产规模的扩大，经营场所的缺乏让产业楼宇前景一片光明。但并非所有的产业楼宇周边的商业都能百试百灵。只有当区域内产业楼宇成为抢手的香馍馍，楼宇周边商业项目才能最大程度被惠及。

　　江冰河认为，这与它所处的区域大有关联，一方面是政策环境，一方面是区域的产业基础。

　　从政策环境看，例如，西永设有综合保税区，有税收优惠政策等大量其他区域所不具备的优势。

　　根据建设五大功能区域的意见，沙坪坝区也提出加快建设，其中就包含加快西永城市副中心建设步伐，布局一批商务楼宇、城市综合体、特色街区等功能项目。

　　从产业基础看，比如西永，重庆前景较好的产业行业，如汽车、电子、电商、商贸物流等，由于有渝新欧起点站、微电园、汽车整车进口口岸等“高级配置”，相关企业在此发展都有优势。

　　小李就认为，由于靠近西永微电园，他对自己未来的软件业务发展比较有信心。

　　由于产业规划的倾向性，这些区域的产业人口聚集速度也远高于其他区域。还是以西永为例，目前微电园已集聚超过10万名产业工人。据市经信委预计，惠普、富士康、英业达、广达等相继落户西永，近几年，整个IT行业将新增70万人才需求。

　　在此背景下，应运而生的是可观的商业消费需求及高端商务需求。