招商地产“傍”上招商银行 押注产融联合

　　放限、降息，房地产商头上的紧箍似乎没有了。曾经被严防死守的融资渠道也骤然放松，房企与资金方的融合再度进入蜜月期。有资金通道的房企加速融资，缺乏资金通道的房企密锣紧鼓。

　　素有“百年老店”之称的招商地产正在提速转型。11月21日，招商地产和招商银行签署战略合作协议，招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持及多渠道资金支持，这是继10月份招商地产与招商局资本达成战略合作之后，招商局旗下地产业与金融业相互协同的又一动作。

　　通过招商局集团的平台资源实现产融联合，已经成为未来数年招商地产向规模冲刺的重要手段之一。自2013年招商地产提出未来5年实现“千亿收入、百亿利润”发展目标之后，招商地产开始提速冲规模，今年更是将重心放在了整合招商局内部资源上，尤其是加强与内部金融机构合作，积极推动产融互动。

　　产业+资本融合

　　作为同属招商局集团旗下的企业，招商地产与招商银行的战略合作可谓在意料之中。根据双方签署的协议，招商地产与招商银行将在授信及融资服务、国际结算和其他金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作。

　　通过合作，招商银行将给予招商地产及其上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持及多渠道资金支持，购房者在购买招商地产旗下楼盘时，如果优先选择招商银行作为按揭银行，招商银行还可提供优惠的贷款利率。

　　此外，借助招商银行在银行间债券市场的影响力，招商地产还可以获得前者提供的银行间市场债务融资工具，这项条款对招商地产而言可谓恰逢其时。今年9月底，在国内房地产债券市场融资开闸之际，招商地产曾抓住窗口期，宣布发行总额累计不超过50亿元的中期票据，随后的10月份，招商地产还公布了总募集金额不超过80亿元的可转债计划，这一系列融资计划如果有招行的支持显然事半功倍。

　　当然，获得资金和融资支持并不是招商地产在该合作中获得的唯一支持。在此次合作中，双方在产业园区及社区金融服务方面的合作也是亮点之一。根据协议，招商银行将利用所拥有的金融资源优势，为招商地产旗下产业园及社区提供多元化综合金融服务平台，服务范围包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。

　　这意味着，入驻招商地产旗下产业园区的中小企业，可在招商银行优先获得贷款，招商银行还能为其提供贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面多样化、个性化、综合化的金融产品和服务。

　　更重要的是，招商银行还将把入驻招商地产旗下产业园区、且符合条件的中小企业纳入“千鹰展翼”企业培育计划，整合行内外资源，通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对企业不同成长阶段实施分类培育、梯度培养，助力产业园区内创新型成长企业快速发展。同时还为其提供包括银行贷款支持、引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。

　　与此同时，招商地产和招商银行还将在客户共同开发方面实现开放互通，为双方共同客户提供基于生活服务和财富管理的增值平台。

　　“双方深度全面的战略合作，既有同根同源兄弟企业的血缘属性，也有两家企业在企业精神、商业逻辑等方面的高度契合，同时也基于双方极具整合价值的客户群体，相信这将成为招商局集团"金融"与"房地产"两大核心产业创新商业模式、协同发展的重要实践。”招商地产总经理贺建亚在签约仪式上表示，这是招商局集团旗下地产业与金融业互相协同的又一次实践。

　　业务重整冲千亿

　　从双方合作的内容可以发现，整合包括招行在内的招商局平台资源，拉动地产业务规模化扩张将是招商地产未来几年的重头戏。根据招商地产的规划，未来数年内，招商地产除了现有的住宅地产业务、商业地产业务外，还将涉猎产业地产、旅游健康养生地产等创新型业务，争取在2018年内，实现“千亿收入、百亿利润”的发展目标，要推动上述创新型业务的扩张，招商局内部资源的整合和互动将成为关键。

　　曾经位列“招保万金”四大龙头房企之首的招商地产，近年来逐步掉队已成为业界共识。2013年，招商地产的签约销售额只有432亿元，与万科全年逾1700亿元的销售额和保利逾1200亿元的签约销售额已想去甚远，甚至与恒大、碧桂园这样的后起之秀相比也不在一个量级。

　　“现在回过头去想一想，我们在资源配置上和一些发展的过程当中，快周转的资源可以多配置一些，杠杆率再发挥高一些，进取心再强一些，可能比现在做得会更好一些。”贺建亚公开表示，随着招商地产在招商局集团的定位改变，招商地产在地产领域“狠狠地来施展一番拳脚”的时候已经到了。

　　在“千亿收入、百亿利润”的目标刺激下，贺建亚从去年开始就着手对招商地产的业务进行重新整合。根据规划，在2010年到2015年期间，招商地产的房地产开发将以住宅地产为主，商业地产为辅，产业地产和旅游健康养生地产为创新型业务；在2016年到2020年，住宅地产、商业地产将成为招商地产的核心业务，产业地产和旅游健康养生地产则会成为快速增长的明星业务。

　　“地产行业的本质是金融业，房地产本身就是一个资金密集型的行业，需要大量资金支持，而商业银行等金融机构仍然是目前房地产企业最便捷的资金来源。”有行业人士分析认为，招商地产要实现规模化扩张，取得招商局平台内的金融支持非常关键，“尤其是产业地产和旅游健康养生地产这样的创新性业务，其开发运营都需要完善的金融服务支持。”

　　由此，与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源的协作，成为招商地产创新型业务实现快速发展的有力保证。在与招商银行合作之前，招商地产在最近还与招商局资本签署了战略合作协议，双方表示将在设立商业地产基金、产业园区探索合作、以及联合开发新的房地产项目等方面展开合作。资料显示，招商局资本是招商局集团旗下专门从事另类投资与管理业务的公司，管理4只基金，规模近200亿元。

　　“与招商局资本联手是招商地产嫁接集团优势,实现产融联合的一大举措，招商地产既能够利用招商资本这一融资平台强化资金优势,又能与招商资本上下联动,把握REITS、产业园区、养老地产等领域的新机遇。”中信建投分析师苏雪晶表示，预计未来类似平台内合作还将接踵而来,招商局集团在工业地产、邮轮母港业务等方面的运营优势也有望对招商地产形成外溢效应。

　　稳健到激进的转变

　　事实上，为了尽快实现规模化扩张，招商地产不仅仅在培育新的业务群上争取集团资源的协同合作，在传统的房地产开发业务方面，招商地产近一年来也在凭借资金优势开始大举攻城略地。

　　根据招商地产的年报数据显示，从2013年开始，招商地产的拿地明显增加，当年其投入到土地市场的额资金达到221亿元，占其当年签约销售金额的51%，新增项目总建筑面积666万平方米。进入2014年，截至10月底，招商地产又拿下了17个新项目，合计总建筑面积470万平方米，涉及拿地金额132亿元，其中权益建筑面积410万平方米，权益土地款110亿元。

　　《中国经营报》记者统计发现，近两年招商地产新获取的土地绝大部分位于二线城市，先后进入了大连、昆明、宁波、南宁、杭州等二线城市，在短时间内完成了关键城市的区域布局覆盖。

　　随着扩张步伐的加快，招商地产近年来的营收规模迅速增长。2011年时，其营业收入还处于151亿元的水平，到2012年，该指标大幅增长至250多亿元，2013年则达到325亿元，提速明显。

　　“按照招商地产目前大约六成的去化率计算，今年第四季度其销售额有望达到150亿元，全年销售金额则可达470亿元，同比去年大约增长9%。”群益证券分析师王睿哲表示，虽然上半年招商地产销售较为疲弱，但这对其全年销售金额的增速并不会有太大的影响。

　　然而，对于一家快速规模化成长的公司而言，招商地产所面临的挑战也开始显现。从2011年开始，招商地产的盈利增速已经连续3年出现下滑：2011年，招商地产盈利25.92亿元，同比增长28.85%；2012年实现净利33.18亿元，同比增28.03%；2013年实现净利润42.02亿元，同比增长26.64%，销售额的快速增长并未带来稳定的盈利能力。

　　与此同时，快速规模化的扩张可能也会对今年刚刚完成权力交接的招商地产形成一定的考验，“林少斌时代的招商地产一直给人稳健的印象，贺建亚主导的狼性文化或许会给招商地产带来一些企业内控的压力。”有房企高管人士如此表示。

　　在房地产白银时代，依托于招商局的平台资源，招商地产显然仍然有其他房企所不具备的优势，其协同整合之路或许曲折但依然可期。