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养老地产新“蛋糕”:看着好 吃着难

发布时间:2014-11-28 来源:中安在线-新安晚报 765

  对于普通老百姓来说,养老与地产间的关系目前还有点面目模糊。不过在业界,养老地产早已经是热词。适老化设计、配套服务要求高……这些是目前贴在养老地产上的几个关键词。基于对老年化社会需求爆发的预判,各路资金对于养老地产跃跃欲试。目前,我省已有多个项目在尝试养老地产,但整体姿态仍然是小心翼翼。毕竟,成熟的经营模式还没出现,大家都还只是在摸索。

  商机凸显:

  都想来吃口“蛋糕”

  “养老地产大有可为,这个趋势现在越来越明显。”黄山龙裔集团董事长吴清江告诉记者,早在10年前,他接手黄海仙都这个景区综合开发项目时,就设想在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念,建养生园区。“现在这个设想就快要实现了。”吴清江说,当地自然生态环境良好,有星级酒店、养老山庄、疗养机构等现代化的配套场所,还有纯天然的农耕园,人们可以在青山绿水间养心。“养老不仅仅是养老,需要健康、优雅地养生。”

  看好养老地产这块“蛋糕”的人可不止吴清江一个。早在2012年,合肥首个养老地产项目—安兴太阳湾就动工建设。今年,北京一家地产开发公司也打算在巢湖岸边建设大型养老地产项目。

  资本追逐:

  边走边看边摸索

  巨大的市场前景,引得各路资本对养老地产的追逐。“我省的养老地产目前还处于起步阶段,相比国内一线城市动作稍慢。”合肥学院房地产研究所所长朱德开说,从全国来看,养老地产项目早已吸引房企及保险大鳄“布局”。记者了解到,早在2010年,万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目。截至目前,全国已有32家上市公司进军养老地产行业。“目前还没有一个成熟的盈利模式,大家都在摸索。”朱德开说,一般的地产项目就是一个模式:买地、建房、出售或持有;养老地产则没有固定模式,各路资金操作的方式都不同。“整体来看,这个行业还处于难保本的境地。”朱德开说,这也是很多开发商虽然看好这个产业,但没有轻易进入的原因。

  消费者观望:

  概念还比较“虚”

  目前来看,养老地产绝大多数定位高端,每月支出动辄过万元,导致出现上述所说情况。一方面,从受众群来看,目前还未到消费高峰。目前消费养老地产的人,一般是70岁以上的,而这部分人群出生在20世纪30年代左右,大部分育有多个儿女,家庭结构的特点决定他们可以由儿女实行赡养。另一方面,由于养老地产的模式现在尚不完善,很多人担忧是否值得投资。“一个月一万,‘买’的房子还没有产权,服务质量全靠和开发商的合同约定,这靠谱吗?”有市民在受访时表示,养老地产的概念现在还比较“虚”,消费者能广泛接纳还需要实践的证明。

  如何让养老地产服务更专业?

  资金实力

  “我们的项目从2012年开工,本来打算早就开盘,但至今还没有动,主要是心里没底。”合肥一家养老地产开发商也这样直言。对于他们来说,开发养老地产本身受到多方制约。一方面,与传统地产开发“卖房子赚快钱”不同,养老地产卖的是服务,房子建好只是开始,后续的持有、运营才是重点,资金回款速度将远远慢于卖房子所得,这非常考验开发商的资金实力。

  医疗配套

  做养老,医疗配套服务是绕不开的话题,而这正是开发商的软肋。放眼国内,医疗资源紧缺几乎是普遍问题。养老项目是否能调动医疗资源,实现医疗设施、资源的高标准配套,是项目能否吸引消费者的关键因素。而大环境来看,国内老龄康复护理服务业处于严重供给不足的状态。朱德开介绍说,在日本有140万人从事护理工作,但我国只有2万人。护理人员的缺乏、水平低下,也将是养老产业要克服的一大难题。

  政策扶持

  此外,从政策层面上来看,国家对于养老产业的扶持已出台相关政策。但目前尚是“纲领性”文件,仅仅停留在研究阶段。企业拿地、建设、经营等各个环节,并未出台细化政策。“事实上,就目前来看,养老地产开发商太过全能了。”有业内人士表示,我们的养老地产商往往是“包干型”,不像美国等国的养老地产由开发商、投资商、运营商合伙构建,每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。这样的话,养老地产的服务也能做到更加专业。

  模式

  目前来看,养老地产的模式主要有会员制、押金制、租售并举等方式。

  会员制:消费者以会员卡的形式进入市场。除了缴纳一次性的会籍费,每年还需要支付一定数量的费用。这是目前不少养老地产项目采取的模式,包括合肥的安兴太阳湾就打算采取这一模式。

  押金制:成为项目的消费者,一次性交一笔资金,与会员制相似,说法不同而已。

  租售并举:被认为是解决资金问题的较为理想的方式。比如北京的太阳城养老项目就是70%的土地和建筑做养老住宅,销售70年的产权;其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。

  多产业联合打通:比如保险企业采取的模式是与金融产品相融合。泰康人寿的养老社区,消费者可以选择购买其200万元以上的相关产品获得入住泰康养老社区的资格。

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