2020产业地产新政！《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》
发布时间：2020-02-21
来源：深圳市规划和自然资源
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2019年8月，中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，赋予深圳“高质量发展高地”的战略定位。为规范产业空间流转，打造高质量的产业发展空间，我市对市政府办公厅2013年发布实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件进行修订，形成了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》）。
《管理办法》经市委常委会批准，已由市政府办公厅印发实施。该政策是我市贯彻落实国家“减税降费”要求、改善营商环境的重要举措，对保障产业发展空间，推动产业转型升级，助力我市建设中国特色社会主义先行示范区具有重要意义。
政策修订的背景和必要性
我市现行工业楼宇转让的政策体系由市政府办公厅2013年印发实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件组成。2013年政策实施以来，在盘活产业空间资源、促进产业转型升级、规范工业楼宇受让对象、城市发展利益共享等方面发挥了积极作用。但是，随着我市产业发展情况和政策环境的变化，目前2013年政策已经难以适应当前我市优化营商环境、产业空间高效利用的实际需要，有必要对政策进行修改完善。
具体体现在以下三个方面
一是企业负担方面。为了抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，2013年政策规定工业楼宇及配套用房转让需要缴纳一定比例的增值收益。在当时的历史背景下，收取增值收益具有合法性和合理性，增值收益制度对抑制产业空间炒作发挥了积极作用。但目前我市经济环境已经发生变化，继续收取增值收益不符合国家“减税降费”、降低实体经济企业成本的要求。
二是政策导向方面。2013年政策要求工业楼宇和配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，条件相对宽松，导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题，亟需进一步规范工业楼宇及配套用房的受让人资格条件，保障产业空间真正服务于产业发展。
三是市场需求方面。近年来我市产业发展出现多元化趋势，传统厂房结构单一且空间利用率低，难以满足不同类型产业发展的需求，需精准施策，对不同类型的产业空间分类管理，进一步提升产业用房精细化管理水平。
《管理办法》一方面与国家、省、市相关政策进行了充分衔接，符合国家产业发展导向，另一方面结合我市产业发展的特点，保留了部分我市工业楼宇转让管理的特有做法，体现了地方特点，保持了政策延续性。本次修订的主要内容包括取消工业楼宇转让增值收益、完善工业楼宇及配套用房转让规则、规范工业楼宇及工业配套宿舍受让人资格条件、强化产业监管等几个方面，对改善我市营商环境，促进产业空间提质增效，推动城市高质量可持续发展具有重大意义：
（一）取消工业楼宇及配套用房转让增值收益，进一步优化营商环境，是落实国家“减税降费”要求的重要举措。
为抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，2013年政策要求企业将工业楼宇及配套用房转让的部分增值收益上缴政府。结合近年我市产业发展情况，《管理办法》取消了工业楼宇及配套用房转让增值收益制度，将大大降低实体经济企业成本，切实落实国家“减税降费”的要求。
（二）明确工业楼宇及配套用房转让限制条件，有助于规范产业空间合法流通，并保障“工改工”项目积极性。
同时实行再转让时间限制。为了防止工业楼宇频繁转让影响产业发展的稳定性，结合我市产业发展周期，《管理办法》规定工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。
（三）进一步规范工业楼宇及工业配套宿舍受让人资格条件，有利于抑制工业楼宇及工业配套宿舍的炒作，防止产业空间类住宅化。
对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《管理办法》与省自然资源厅2019年发布的政策和我市2018年发布的《深圳市工业区块线管理办法》衔接，对工业配套宿舍的受让人资格条件进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。
（四）强化产业监管，建立了从土地供应到后续监管的全链条产业监管机制。
为保障工业楼宇及其配套用房真正用于发展产业，《管理办法》从土地出让合同签订、工业楼宇及配套用房转让、后续产业监管三个环节分别设置了保障措施，建立了从土地供应到后续监管的全链条产业监管机制。具体包括：在土地出让合同中，应明确约定工业楼宇及配套用房的转让限制条件、受让人的资格条件；在工业楼宇转让前，区产业部门应对受让人资格进行审核并出具意见；在后续产业监管中，区政府应按照相关履约考核标准，定期对受让人履约情况进行评价考核。
（五）设定了过渡政策，确保政策有效衔接。
一是尊重土地出让合同约定，以核发用地批准文件或签订土地出让合同的时间为节点，明确工业配套宿舍和一级线外工业楼宇受让人资格有关规定的适用时点。
二是明确《管理办法》实施前已签订转让合同但未办理转移登记的工业物业，不需缴纳增值收益。
《管理办法》于2020年1月19日经市政府办公厅印发，自2月1日起施行，有效期5年。2013年实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件同时废止
附件：《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》政策解读
为进一步规范我市工业楼宇转让，保障实体经济产业发展空间，我市对《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕 3号，以下简称2013版《办法》）及其《实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号，以下简称《通知》）等相关政策建立的工业楼宇转让管理制度进行修订完善，形成了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》）。以下就政策有关内容解读如下：
三是现行政策相继面临到期问题。为保障政策的连续性和可操作性，有必要按照我市规范性文件管理的相关要求，对2013版《办法》及其配套文件进行统筹修订。
我市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让适用《管理办法》，但产业用地容积调整后新增的工业楼宇及配套用房、政府筹集的创新型产业用房、按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市其他处理历史遗留违法用地违法建筑政策取得合法产权的工业楼宇及配套用房的转让，法律、法规、规章或市政府规范性文件另有规定的，从其规定。
《管理办法》实施后转让的工业楼宇及配套用房不再收取增值收益。《管理办法》实施前已签订工业楼宇或者配套用房转让协议但未办理转移登记的，也不需缴纳增值收益。
（三）关于原农村集体经济组织继受单位取得的土地整备留用土地、非农建设用地、征地返还用地，其地上的工业楼宇及配套用房的分割转让比例不受限制。
因该三种情形进行分割转让并转移登记的，转移登记后的工业楼宇或者配套用房的转让应与转让前的工业楼宇或者配套用房的转让限制挂钩，即原来不得转让的，转移登记后仍不得转让；原来仅能整体转让的，转移登记后应以转移登记的全部为单位进行整体转让。
工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。其中，一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合我市工业区块线管理规定的有关要求。另外，区政府（含新区管委会）产业部门就辖区的工业楼宇制定了具体的准入条件或者准入产业目录的，还应该符合相关准入要求。
符合上述条件的受让人购买工业配套宿舍后，其持有工业配套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。
按前五种情形取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权后再转让的，次受让人应符合《管理办法》第九条、第十条、第十一条第一款的规定。按最后两种情形取得工业配套宿舍所有权后再转让的，次受让人不适用《管理办法》第十条的规定。
按《管理办法》可分割转让的工业楼宇及配套用房，可以按栋、层、套（间）进行登记；按《管理办法》规定不得转让或者仅能整体转让的工业楼宇及配套用房，允许按栋进行登记；但如需抵押的，应以不得转让或者整体转让的全部为单位进行抵押。
按照规定可分割转让的工业楼宇，在《管理办法》实施后转让（不含《管理办法》实施前已经网签买卖合同的工业楼宇）的，自完成不动产转移登记之日起5年内不得转让，5年后按照有关规定执行。
工业楼宇按照《管理办法》规定转让的，在办理转移登记前，受让人应持买卖合同等材料向区政府指定部门申请资格条件审核。独立工业配套宿舍用地进行整体转让的，应按前述规定，向该部门申请确认是否行使优先购买权。
（三）产业监管。《管理办法》实施后出让的工业用地、混合用地或者独立工业配套宿舍用地，用地单位应与区政府签订产业发展监管协议。区政府应当制定相关履约考核标准和考核实施细则，并组织区相关职能部门对产业监管协议约定的内容进行监管。产业、规划土地监察等相关主管部门或者机构应各司其职，对擅自改变工业楼宇及配套用房使用功能等违规行为依法予以查处。
文章来源：深圳市规划和自然资源局
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