「案例赏析」从产品复制到模式复制——华侨城拓展的转型升级

项目背景简介

2005年伊始，华侨城开启了坐落于深圳湾畔的欢乐海岸创新产品新征程。她是以海洋文化为主题，汇聚了主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态为一体的城市文化综合体。

迄今为止，欢乐海岸斩获多项大奖，被誉为深圳的“城市文化会客厅”。欢乐海岸作为华侨城集团的第四代产品，它凝聚了华侨城集团多年在文化、旅游、生态、娱乐等业态的成功经验,是创新创想领域的又一大尝试。

未来华侨城的目标是在全国建设更多的城镇化项目、成批的轻资产运营的旅游景区和特色小镇。

同时，欢乐海岸正迈出全国扩张的步伐，宁波、顺德、南京、宝安、三亚、杭州欢乐海岸应运而生。

然而，异地复制带来新的挑战，建筑物的规划不能代替产品规划，产品及盈利模式的简单复制将加大后期的运营难度。

因此，对深圳欢乐海岸而言，无论是提升与优化自身的盈利空间，还是作为全国复制的经验输出，梳理欢乐海岸这一产品的商业模式尤为关键。

本研究项目拟围绕欢乐海岸商业模式这一重大课题，助力华侨城梳理与澄清欢乐海岸的商业模式，与此同时提出优化建议。

项目核心方法论

魏朱六要素商业模式理论由北京大学汇丰商学院魏炜教授与清华大学经济管理学院朱武祥教授在制度经济学、公司战略、金融学系列理论的基础上提出，其核心概念“商业模式的本质是利益相关者的交易结构”，包括定位、业务系统、关键资源能力、盈利模式、现金流结构和企业价值六个方面内容。这六个方面内容互相影响，形成一套完整的商业模式理论体系。

秉承FCC核心理念的引领

创新引领

（1）欢乐海岸的创新引领定位使其拥有不同于传统商业综合体的包含商业、娱乐、酒店等板块的多元复合业态，并成为独具特色的都市名片，城市文化会客厅，别具文化特色的都市休闲商娱目的地，构建一个别具特色的城市+综合体。

（2）筹建期以租代售销售西区度假公寓帮助整个项目快速回流前期投入资源，回收总投资的近70%额度，使运营期仅有约10亿的现金流压力，其年均超1亿。

多元增益

（1）欢乐海岸自身多元业态组合为其带来多元的盈利模式，其五大核心业务板块：商业、娱乐、酒店、华论坛、物业均有较为稳定的收益。其中商业板块的曲水湾，娱乐板块的海洋馆，以及酒店板块的蓝汐拥有最高的收入水平，而商业板块的购物中心、娱乐板块的水秀收入水平相对较低，未来有较大的提升空间。

（2）多元增益水平体现为商业模式的效率与变现能力。欢乐海岸发展核心要素共生体处于互惠共生状态，其优质的景观和文化娱乐特性为其带来的大量的人流与IP效应，但是相对于处于协作共生与生态共生的长隆和迪士尼，其各板块在超额利润以及惊喜体验上的贡献较少。提升其各板块间的协同共振可有效提升其共生体价值增益空间。

未来共创

（1）欢乐海岸自身多元复合业态的运营能力，在构建成熟的大运营平台之后可参考更多可操作的创新模式，通过其强大的IP与社会影响力、专业运营力，更多创新融资模式分板块进行土地开发，或存量更新，带动周边物业增值，通过拿地溢价、开发溢价、运营溢价与投资溢价多轮收益模式持续增值。

（2）欢乐海岸未来在其他城市的开拓复制及拓展，可对现有各多元业态模块进行开放性的模块组合。通过六大指标评定衡量其共生体贡献，一步一步构建互惠共生平台，再通过各板块间协作增益，持续增强其在不同城市的收益与拓展能力。

（3）在物理空间之上同步构建与之共生孪生的综合数字生态，构建新型的互通会员与综合产品服务设计；欢乐海岸在现有运营平台下增强其数字化云能力，以此有效帮助其更真实清晰的看到并链接多元业态共生体中的各利益相关方的贡献与机会，更好的协同各板块业务系统背后的资源与机会，更加有效的将人气IP转化为精准的商业价值，从而增强消费者的让渡价值，系统分级锁定会员，提升连带与复购，同步发现并创造更多新的价值增益点。 

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