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青客公寓要抢在自如前上市,上市已成长租公寓唯一出路?

发布时间:2019-10-12 来源:克而瑞资管 2550

10月7日,市场消息称长租公寓品牌“青客公寓”于美东时间正式向美国证券交易委员会递交了IPO文件,成为国内长租公寓提交IPO申请的首个品牌。

而更早之前,在赴美上市的道路相遇的,还有自如和蛋壳公寓。市场消息表示,蛋壳公寓计划最快于今年赴美上市,募资金额为6亿至7亿美元,或将成为长租公寓第一家海外上市公司。

不过,鉴于“青客公寓”已经抢先递交上市申请书,此处的“第一”或许还待确定。随后的9月16日,再有消息指自如正在考虑2020年于美国上市,知情人士透露的筹资金额为5亿至10亿美元。

在长租品牌里,自如、蛋壳是非房背景中规模和估值排名比较靠前的头部企业。目前,它们的估值分别为50亿和20亿美元;房间数约为85万和45万间。
相比于自如的5亿~10亿美元和蛋壳的6亿~7亿美元募资计划,此次青客公寓的募资金额并不大。或许是经历了爆雷危机后,今年的资本市场对长租公寓的态度略显冷静,尤其是青客公寓的招股书一公布,更让外界看透了这个行业不赚钱的秘密。 

01/捅破长租行业烧钱窗户纸

一年烧钱近5亿元,6年拿下9万间房源

青客公寓的崛起,堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

作为一个流动人口大国,中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境,长租公寓市场便应运而生。

2012年,青客公寓成立。青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源进行标准化改造,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提前进行规范化装修,租房价格却不高,基本都在1000-2000元/间之间,受到不少年轻白领的欢迎。

2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

随着竞争对手发力,青客公寓也走上了狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底,青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

如今,青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示,就总租赁房间价值和数量计算,目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

暖光的房间.jpg

Photo by Christopher Jolly on Unsplash

公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此,青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

一直以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况,长租公寓大多运营过重、盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。但是,在2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

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数据来源:招股书

钱花在哪儿了?产生收入前,青客公寓要先向房东预付几个月的费用,并翻新整修,此外,公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面,收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,如何覆盖成本成了“老大难”问题。

盈利难,但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本,假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”

这种情况下,青客只能努力寻求更多租户,减少空置率,同时拿钱扩张。招股书显示,青客公寓与11家金融机构达成了合作,意图为租户提供分期贷款的同时,也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

亏损作为这个行业挥之不去的阴影,导致的一个直接后果就是“爆雷”。2017年2月至2019年3月间,已有20余家长租公寓品牌倒下,其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。 

 

02/长租公寓里的瑞幸,上市已成唯一出路

即便背负巨亏,但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。前有蛋壳、自如,如今又有青客,长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市?
这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑,今年以来,这种情况仍在继续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而最近的一起就发生在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后,受害者众多,房东和租客欲哭无泪。

随着大量长租公寓倒下,VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示,今年3月,蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部疯狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较量之下,行业马太效应愈发明显。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归路,不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”
当大家都在拼命融资,加速冲刺IPO时,也让外界对长租行业看的更清楚,关键是在整个地产行业融资格局都不景气的当下,投资者会买单吗?

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Photo by deborah cortelazzi on Unsplash


03/性价比是长租公寓下半场胜出的竞争重点

随着经济的发展以及人民生活水平的提高,人们不再满足于简单的居住需求,而是更加关注生活的质量。但同时租客的年轻化也影响着租房价格。

无论是长租公寓还是短租公寓长租,受访用户最能接受1500-2000元的月租价格,只有小于4%的受访用户可以接受3000元以上的月租公寓。此外,长租公寓租客对智能家居设备与社区社交性的要求不断提高, 34.0%的受访用户期待长租公寓有智能家居的配备,32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。

长租公寓企业只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源,同时在装修与社区打造上打造社区文化,为租客提供社交平台,保证房源的质量以及提高房源的性价比,才能从下半场的租客抢夺战中胜出。

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Photo by Dan Gold on Unsplash

①服务和科技推动会成为长租公寓的发展方向

整体上来看,长租公寓用户愿意为增值服务付费的意愿较强。长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利,将有效提高用户体验感,有利于塑造长租公寓品牌形象,提高自身的竞争力。服务水平的提高将成为长租公寓的发展方向。

②数字科技推动长租公寓立体化

数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动,智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房、无人酒店等智能服务,将会成为未来的标准配置。数字科技必将把出行带进多宇宙、多次元的立体未来。

 

③社区化运作提升用户满意度,文化建设吸引用户入驻

当前长租公寓品牌的一大趋势就是社区化运作。通过举办各种活动来增强用户之间,用户与品牌的联系。据媒体报道,蛋壳公寓有“孵蛋节”活动,就以“玩”、“吃”、“梦”、“宅”等环节串起了在年轻人生活中流行的“吃鸡游戏”、“跳舞机”、“自拍”等生活内容。而自如则有集交友、聚会、福利、服务等生活方式于一体的“自如生活”, 升级后分为“同城生活”、“品质生活”和“福利”三大板块等。

通过社区化运作,各品牌试图打造更加丰富的用户生活,从而吸引更多的用户入驻。但能否在现实生活中起到作用还有待考究,毕竟人们的大部分时间依然贡献给工作和自我娱乐,能否接受这种社区活动,或者说这种社区活动能在多大程度上提升用户的满意度还未可知。

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Photo by Kelsey Chance on Unsplash

本文来源:微信公众号@克而瑞资管

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