区域型产业地产开发商就像一剂中药

　　以华夏幸福为代表的区域型产业地产开发商近年来大放异彩，而与此同时，万科、绿地等传统房地产领军企业也开始蠢蠢欲动，意图布局产业地产。北京昊点咨询管理咨询有限公司总经理陈磊在接受中国房地产报记者专访时表示，大开发商对于区域发展来说相当于一剂西药，但是这样的开发商往往对于区域是没有感情基础的，可能楼盘出售完之后就会离开，并不理会区域的中长期发展。而华夏幸福模式的成功就说明了未来中小型的区域性开发商并不会被淘汰，区域性的产业地产开发商就像一剂中药，在某些环节存在很强的竞争力。

　　中国房地产报：产业地产发展至今，是否形成了能够评判企业及商业模式优劣的标准？

　　陈磊：产业地产目前还没有形成行业性的标准与导向。产业地产这条路应该怎么走，终点在哪里，开发主体最终是成为产业地产运营商，通过增值服务来盈利，还是专注几个项目，或是进行全国拓展，背后都有全然不同的逻辑。

　　但模式本身并没有好坏之分，模式好坏的判断标准分两类，一类是自身的商业模式是否能够运转起来以及是否完备；另一类是这种商业模式是如何与大环境交互的。商业模式要跑得快跑得稳，需要环境的支撑。我认为所谓好的模式，一定是符合中国商业升级大趋势的。

　　以华夏幸福基业为例，华夏幸福的商业模式在2009年之前就已经形成了，它等待的是一个时机。当国内城市开始实行限购时，华夏幸福的环北京项目也迅速地建设起来了。但是华夏幸福未来是否能够走得更远还有待检验。这是由于华夏幸福模式的可复制性难度高，需要的条件也很苛刻：华夏幸福必须抓住城市向城市群扩张的时间点去介入，而在项目开发前期，也必须耗费大量的资金将区域炒熟，而这也为其快速扩张带来了很大的风险。

　　中国房地产报：包括万科、绿地在内的传统开发商都在纷纷转型进入产业地产领域，你是怎么看待他们的转型的？

　　陈磊：传统开发商转型进入产业地产领域的为数不少，但是还是处于探索阶段，实际上这批传统开发商看到了产业转型的趋势，却并不清楚方向在哪里，也不知道自身应该如何转变。但进入产业地产之际必须警惕的是，由并不懂产业发展的企业来整合产业链，其高度就决定了产业链的高度，是难以使产品价值最大化的。因此，尽管现在不少开发商都想做产业转型和国际化，但是战略方向还是不清晰。

　　中国房地产报：产业地产未来的发展会有何种趋势？

　　陈磊：实际上，华夏幸福模式的成功就说明未来中小型的区域性开发商并不会被淘汰，区域性的企业在某些环节存在很强的竞争力。实际上，大开发商对于区域发展来说相当于一剂西药，但是这样的开发商往往对于区域是没有感情基础的，可能楼盘卖完之后就会离开，并不理会区域的中长期发展。

　　相比较而言，区域开发商的价值取向则与大开发商很不一样，他们要求的是中长期的发展环境，享受的是区域中长期发展的收益，更像是一剂中药。因此区域开发商需找好定位，确定转型方向，深耕本地化。事实上，根植本地化是未来的发展趋势，在新型城镇化的发展方针下，要求每个区域的发展都有自己的特色，因此拿标准化的产品去复制会越来越难。

　　真正符合历史潮流的企业，必须走向专业化，不管是大开发商还是小开发商，一定要有根植在产业链中的专业实力，一味照着以往的模式去操盘整条产业链已经不可能了。

　　事实上，近年来对于行业发展理解得最深入的不是这些开发商，而是从事基金、金融的业务人员。他们拥有国际化的视野，能够看到产业发展的大趋势。未来产业链必定是要进行重构的，开发商必须了解，当自身不能再把控全产业链的时候，能够从哪些环节切入。

　　产业地产的发展不能只盯着土地，土地已经不再是最核心的问题了。2003年前，土地是多元化供应的，2003年后土地垄断造成了产业链畸形、房价上升等现象的出现。土地制度是必须要改革的，而土地多元化供应则是未来的发展趋势。这对于新型城镇化的发展是个质变，尽管土地还有其自然禀赋的价值存在，但是未来更大的价值取决于产业链的中后端承载的是何种类型与形式的产业。

　　中国实际上不缺土地，也不缺资金，只要想清楚商业模式，弄明白切入点，就能获得迅速发展。对产业的发展究竟创造了多少价值，为产业链效率的提升创造了多少价值，对区域发展及区域价值提供的贡献等，才是支撑企业中长期发展的核心竞争力，才是支撑中国创业的驱动力，才是产业结构调整最重要的指标。

　　中国房地产报：产业地产的发展存在明显的地区发展不平衡现象：重庆市场多以本地开发商为主，且项目需求旺盛；相较而言青岛市场则以外地开发商为主，同时也出现了大量空置。你如何看这种不平衡发展的现象？

　　陈磊：这实际上是中国城乡经济和区域经济发展不平衡的体现。

　　可以把中国形容成一条龙，龙头是东部的城市群，跟全世界的经济贸易挂钩；龙身还属于工业化的快速发展时代；而龙尾则还在农业社会向工业社会转型的过程中，相对落后。相对应地，东部地区未来的发展重点在于产业升级以及软实力的打造，而中西部地区的发展重点则在于快速做大做强。因此，不同地区的产业园区也出现了发展的差异。

　　实际上东部地区的城市只有大开发商进入是有很大问题的，这个现象说明城市区域的能力尚未体现出来，仍旧是靠大开发商来提升土地价值，这也是区域创新能力不足的表现。

　　中国房地产报：你认为产业地产目前存在怎样的问题和瓶颈？

　　陈磊：产业地产最大的问题在于政策不明晰。土地政策走向、产业扶持方向等在全国各地都不一样，而中央也没有统一定调。

　　传统企业的问题在于目前资本还没有打通。产业地产实际上是最需要高周转的，产品是最标准化的，如果企业还是用重资产的方式来做产业地产，就很难做到全国甚至全世界布局。产业地产必须走轻资产之路，快速通过资本运作来做好各个区域产品的组合。

　　产业地产目前处于产能过剩的阶段，现在每公顷创造的GDP并不高，这是由于过去土地出让过于粗放，土地价值难以充分体现。因而未来土地制度改革也会围绕提高土地利用率来进行，这就为存量土地的盘活带来许多机遇。但这些存量土地只能通过轻资产的方式来盘活，将来的房地产，或通过资金的集中方式,或通过资金的集聚方式来开发，前者属于轻资产模式，后者属于重资产模式。

　　未来2到3年是产业地产行业的重要窗口期。以往政府过多地介入了市场领域，现在开始要逐步往回撤，把更多的主动权留给社会和市场力量。这实际上也是各方力量博弈的时期，会创造巨大的真空区域。企业如果运用金融创新等市场力量来承接这些真空区域，将会有巨大张力。

　　真正做产业地产是要看自身对产业的理解有多深，我们不能只把眼光盯着国外的新模式，仰望星空固然重要，但同时也要脚踏实地。而在找到自身运转模式之前，要首先弄清楚产业地产的资金到底从哪里来，能力从哪里来，只有了解了这些才能把握行业发展的方向。

　　实际上，纵观中国产业地产的发展脉络，政府是支持产业园区发展的主要力量，并为各地园区发展提供了不少拨款资金。但仅仅有政府的拨款还不足以支撑园区的发展。1998年以前，来自乡镇企业资金支撑起了城市园区的崛起；而在1998年以后则是以大型跨国企业、国外资金等为主要力量；而在2003年后，土地财政则成了产业地产发展的主要支撑力量，政府为各大高新区支付的大量补贴都是从土地收入上来的；2009年后的四万亿救市时期，也就是由央企的资金支撑着产业园区的发展。

　　弄清楚资金的来源，就能够探寻到资金主体的利益需求，而他们的利益需求将是左右产业地产未来发展的方向，产业地产的开发主体也能由此做出具有前瞻性的判断。