中国产业园区40年发展简史——当物业管理相遇产业园区

 新时期下，面对我国高速度高质量经济发展的要求，产业园区许多发展不平衡不充分的问题逐渐凸显。3月5日，李克强总理作政府工作报告指出，2019年要贯彻经济高质量发展要求，实现国内生产总值增长6%-6.5%。面对国内经济新的发展要求，产业园区如何突破“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现转型升级，将是行业面临的核心命题。

  一、产业园区的发展历程

  要想实现产业园区的升级转型，先要了解它的发展历史。产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区作为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。

 从1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下四个阶段：

 1) 起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)

 此阶段以我国产业地产的雏形——1979年蛇口工业区的建立为始。1978年底中国共产党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易。

 这一时期我国正处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。

 这个阶段园区行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。

 2) 成长与快速推进阶段(1992年～2002年)

 这一阶段以1992年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、苏州工业园区等成立，这一时期的另一桩重要事件，是2001年，我国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展，我国大工业的发展与产业的规模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的加速。

 在这10年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在2003年引发国家清理整治行动。

 3) 整顿调整阶段(2003年～2015年)

 这一阶段以2003年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。

 1984年到2003年，我国的开发区数量从14个(首批14个经开区)暴涨到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。

 在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求产业园区必须迈向转型升级、科学发展的阶段。这一阶段以中关村的再次发展以及产业地产商华夏幸福开发的固安工业园为代表，产业园区在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。

 4) 转型升级阶段(2016年～至今)

 2016年开始，传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调控政策后，经济转型、产业结构调 整提供载体的产业地产成为热门首选。在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，产业地产迎来新一轮的资本，也迎来新一轮的转型与升级。

 二、产业园区的转型升级

 在新的经济环境和市场背景下，产业园区的转型升级主要有以下八条路径和趋势：

 1.产业集群化

 传统园区面面俱到的“混搭式”产业定位模式亟待转变，专业特色园区将成为重要发展趋势。其核心是，深入挖掘园区自身独有的个性和特色，确立与众不同的发展定位。在产业定位方面，差异化表现为“产业聚焦”，围绕1-2个核心产业深耕细作，垂直构建完善的上下游产业链条，以“链条优势”打造有特色的细分产业集群，可更有效地链接全球资源，凸显产业园区个性，并形成持续竞争力。

 2.产城模式综合化

 产城融合是产业园区的核心发展趋势。从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环。

 产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境，并服务于“人”。园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。一个具有鲜明“生活方式”的园区，无疑将在激烈的竞争格局中占据先机。

 3.园区服务多样化

 随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。

 这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。

 4.产业组织互联网化

 在工业互联网的冲击下，未来的产业组织形式将发生剧烈变革，首先是大企业越来越大且会呈现大批量定制的特点，小企业越来越小，重点聚焦于某一领域的研发设计及供应链组织，大小企业呈现相互依托、相互竞争的特点。企业联合可以组建产业创新联盟，形成以龙头企业与中小企业共同参与、上下游企业联动的合作模式。

 基于互联网+技术的发展，实现了产业价值链的进一步分解和重新组合，衍生了平台经济、产业众筹、众包等新的模式。比如海尔通过互联网+变革，实现了海尔产业资源(工业设计、采购、销售渠道、物流、仓储)、互联网金融资源 (融资租赁、小额贷款)、工业设计、研发制造等资源的对接;比如小米专注于设计和营销，通过小米生态链平台，在多个消费电子领域取得了突破发展。

 传统工业园区应充分利用原来积累的产业资源，包括不同企业的产品研发系统、检验检测设备、数控设备等，搭建联合的产业服务平台，实现优势互补。这里面也可以将园区外面的产业资源整合进来，打造基于互联网+的产业生态圈。

 5.开发主体市场化

 产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。

随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。

 6.招商体系专业化

 随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。

 一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选;

 二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌;

 三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道;

 四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。

 7.产业高端化

 没有夕阳的产业，只有夕阳的企业。打造高端产品是每个传统工业园区优先要考虑的路径。通过对园区企业的筛查，总是会发现有潜力的企业或是有梦想的团队，然后以大力度支持其升级产品技术、品牌服务，或者促进其兼并重组。在原有产业基础上，分析现有产业链的高端方向或拓展方向，可以有选择地促进企业裂变、培育关键环节、提升产业链位置，向价值链高端靠拢。

 8.盈利模式多元化

 传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。

 三、当物业管理相遇产业园区

 1、园区物业服务

 在产业园区的服务链条中，物业服务作为最重要的软性服务支撑之一，日益成为产业园区服务体系中的一个重要环节。

 从这些年的发展情况来看，伴随着改革发展的大潮，一方面，我国起步较晚的产业园区服务迅速发展，据统计资料，知名产业园区都有物业服务企业入驻并提供专业服务;另一方面，在各具特色的产业园区背后，日渐形成了各具特色物业服务体系，并在各产业园区发展过程中，助力园区较好地实现了其发展目标，由此也实现了服务自身的经济价值。

2、服务的经济边界

对产业园区物业服务企业来说，由于入驻园区的企业和客户群体不同，其对物业服务的要求也不尽相同。以目前各企业开展的实践探索来看，服务已经逐步渗透到了产业流程之中，不仅包括政府主管部门对接、园区餐饮、园区住宿、设施管理、设备租赁等基础服务，还涵盖了咨询、创投、金融租赁、物流支持、财务、人力资源、呼叫中心、服务外包等增值性服务，园区的物业服务正在呈现现代服务业的特征。

从现代服务业的角度来看，产业园区物业服务无疑是物业服务探索转型和升级的先行者。在产业园区的物业服务框架之下，服务摆脱了“劳动密集型”的特征，由高素质的人才提供专业的管理和服务组成的组合型服务产品，这也正是物业管理一直以来探索的发展方向。

3、产业园区服务的思考

有一句话“一直被模仿，从未被超越。”常常被拿来形容世界各地模仿“硅谷”建立科技园。从众所周知的结果来看，模仿的各地所取得的成效参差不齐，原因是多方面的，其中，园区服务体系所发挥作用的差距被认为是一个很重要的因素。

总结服务体系六个方面：

人力资源服务体系：人力资源服务机构为园区企业提供源源不断的人力资源。

金融资本服务体系：金融资本服务机构为园区企业提供丰富的风险资金和完善的金融服务。

管理信息咨询服务体系：园区企业对于管理信息服务机构具有高度的依赖性，这大大节省了这些企业的人力物力，并提升了管理、决策质量，提高了创新的成功率。

财务服务和法律服务体系：在“硅谷”，律师的密度大约是10个工程师对应一个。此外高级会计师的数量超过律师，总体上说，每5个工程师就有一个律师或会计师。

物业服务体系：尽管物业服务公司不提供技术性的服务，但为园区企业提供所需的日常办公保障、安全等服务，与前述服务形成一个完整的服务体系，物业服务成为这一闭合的服务链条中关键的一环。