界面楼市南京

（图文无关）

中国人历来有房子情结，自古就把房子当成安身立命之所。有了房子就有了依托，生活就有了最基本的保障。简而言之，房子是家的前提。所以绝大部分家庭，会愿意供上大半辈子的金钱财力去购买一户住宅，只为在这个物价日渐高昂的社会中，拥有属于自己的一份安全感。

买房是大事，需要购房者考虑的方面诸多，稍有不注意就会陷入后期的维权。所以今年315界面楼市针对众多买房过程中需要重点关注的问题，进行了汇总，发现主要集中在以下四个方面：房屋产权&面积、违规操作、物业服务、虚假宣传。

一、房屋产权&面积

房屋产权

目前购房者买到的房产都存在年限缩水的问题，只是年限缩水的问题是否严重。

购房者都不太清楚土地产权年限和房屋产权年限之间的差别。

房屋所有权(即房产权)是没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;

土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回。

1、房屋产权

房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。

查询开发商拿地时间

登陆中国国土资源部土地市场栏目，在下方输入相关查询内容。

注意：只要该楼盘已在对外销售，那么土地来源以及性质都需要在该资源部公示，因此就算暂时为取得土地证，也可及时了解该楼盘土地情况，这里要特别注意的是土地性质，一般均是以出让形式存在，而若出现划拨情况，就要注意该楼盘是否为小产权了。

计算70年产权（新房）年限

例如：开发商拿地时间为2008年，2009年开始动土建造，2012年正式对外销售，2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为：

70年产权年限—【截止目前时间-开发商拿地时间（土地使用权证）】=70 -（2013-2008）=65年产权年限。

计算70年产权（二手房）年限

若是所购房产为二手房，如2004年开发商拿地， 2006年开始对外销售，而2013年从上家手里买入该房，那么该房还剩的产权年限为：

70年产权年限—（2006年-2004年）—（2013年-2006年）=70-2-7=61年产权年限。

2、土地使用权

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让年限按下列用途确定：

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或者其他用地50年。

《中华人民共和国物权法》第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

3、房屋产权缩水普遍存在

一般开发商在拿下土地之后，并不是一次性全部开工建设，而是有步骤的进行建设和销售，从开发企业拿到土地、开工、建设、交房期间一般会达到6—7年的时间，无形之中就缩短了购房者的土地使用年限，如果项目再有二期、三期产品，那买到房子的业主土地使用年限将缩水更大。

注意点：购房者在收房时要查看证照是否齐全、检查房屋位置，及时发现及时解决尽量减少不必要的纠纷。在遇到证照不全、房屋质量差、延迟交房等情况时，业主也要根据当初购房时签订的合同来为自己进行维权。

房屋面积

《房屋产权证》上有三个面积，总建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积。购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白的在合同里写清楚房屋本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的利益损失。那么房产证上的面积，究竟是怎么计算的呢？

1、房屋产权证上的计算原则：

房地产权证书的房屋面积按建筑面积，包括公摊面积（阳台、楼梯间、走道、管道间……），阳台一般是按一半的面积来计算的。楼梯间的公共面积都要公摊的，目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。

住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和÷参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积×分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

2、房产证面积计算中有哪些潜规则？

①业主付费，开发商找公司测绘是矛盾的地方

房屋面积的测绘一般由开发商委托，业主付费。这本身就是一个矛盾，测绘公司需要对谁负责？事实上是业主出钱了，但是业主的钱通过开发商来交给测绘公司。如何解决呢？业主可以申请先有开发商垫付，等测绘结果公示后，业主没有意见再补交给开发商测绘费用，这是一个好方法，但是难度不小因为需要有政府出面。

②开发商找的测绘人员是否存在有违规行为

开发商请来的测绘人员有可能在开发商的招待下才开始测绘行为，若在不违反大原则的条件下，就很有可能按照开发商的要求进行“测绘”了。墙体的厚度多算几公分，对于每一户多算半来平方，看似不多但是整座楼下来就是几十上百平方，对于开发商来说就是几十万上百万的收入，对于业主来说就枉掏冤枉钱。

③公用设施的面积算到公摊面积里

公摊面积的计算。在购买地下储藏室，写的是15㎡的面积，怎么看着才有7－8个平方？原来是这一层的楼梯、电梯、强电井等公用设施的面积都摊到了你的储藏室里面。这是开发商卖房子时算的。地下储藏室是不发房产证的，所以没有产权。到了房屋面积的测绘就又有猫腻了，他们把地下一层的本无产权的公摊面积也计算到有产权的房屋公摊面积里面。一栋楼就会多出100多平的面积。同一处的公用面积，无形中就分摊了两次。

二、违规操作

除了产权问题，开发商在建设过程中也会存在众多违规操作的楼栋。

无证施工

房企项目开工，首先要施工单位符合施工条件，要有允许开工的批准文件。建筑工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一！根据法律法规，开发商必须依次办理《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》后，才能办理到《建筑工程施工许可证》 并进行施工。

无证施工的危害：

1、扰乱了建筑市场秩序，建筑工程质量、结构和施工安全得不到有效保障；

2、无证施工建设行为，降低了建筑从业群体对“勤劳工作”、“守法诚信”等价值观念的认同，严重破坏法律法规的公平、公正性；

3、一些违法无证建设，意图绕开监管部门的监督，有的采用未经检验、检测的材料用于建筑工程，甚至于将建筑工程违法发包给不具备相应资质的单位或个人承建，导致严重的质量安全隐患，一旦发生事故，将对人民群众的生命和财产造成极大损害。4、无证施工建设行为给城市管理带来诸多困扰，不仅不利于市容市貌的建设，还威胁周边居民的安全，破坏生活环境。

5、没有施工许可证就意味着工人保险无法缴纳，一旦工地出现事故，双方都将带来无法估量的损失。

收取“电商费”

很多购房者在买房过程中，都有听置业顾问说起过“以钱抵钱”的优惠团购活动，“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台，故也被取名为电商费。电商费这种听起来只存在于电商行业的收费名目到了房地产行业着实变了味。

早在2011年3月16日，国家发展改革委就发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。就是为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、价格欺诈等问题。

然而，接着一种名为“房产电商费”的费用名头便出现在购房者的面前，开发商用这种“电商费”的优惠，避开了法律的监督范围。所谓房产电商费，其实就是开发商不顾政府部门限价的规定，自行提升房价的一种手段。用一种“以钱抵钱”的违法方式来获取利润。电商费虽然并未写入《商品房买卖合同》中，和“一房一价”的政策不冲突，但它的存在加重了购房者的压力。

赠送面积

除了收取“电商费”，在买房过程中，也会经常听置业顾问说 “赠送面积”，白送几平米，想想都很心动。但是否如此呢？

1、“赠送”的面积是否本来就是业主的？

开发商口中的赠送面积，大多是一种宣传口径或者噱头，比如露台、飘窗等，设计这些部位间接增加了客户的使用面积，但其实这些部位本身就是属于业主所有，只不过在房产证中没有计入进去，开发商以此为由，声称是赠送，实在是有误导之意。

除去这些本身合理合法存在的位置，其余还有不少违规赠送面积，比如本来应开敞用于放置空调外机的设备平台改成一个房间；比如本来封闭不能使用的地下结构空腔打开后作为地下室，又或者是公共门厅、高层楼顶空间被私自占用，赠送个别业主。这些都是违规并不受保护的面积，业主一定要留意。

2、 “赠送”的面积是否是违规偷来的？

除了以上虚假宣传外，还有一部分面积则涉嫌违规违法！其实自2017年7月1日实行《南京市建设工程设计方案审查相关办法》以后，入户花园、空中花园、活动平台、设备平台……这些说法已统统消失，一律归并到阳台和房间计算。

3、何为真正的赠送面积？

所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。所以购房者在看房过程中，置业顾问提及“我们赠送面积”的时候一定要问一句，这部分赠送面积是否计入房产证内。

对于开发商顶风作案宣传、诱导购房人“偷面积”的行为，南京市规划局多次表示：如果将设备平台、天井等部位私自封闭改造，不仅会涉及到违建风险，更会给建筑结构和消防安全带来隐患，对规划、城市管理部门来说，都是坚决禁止的行为。

4、遇到赠送面积要注意些什么？

1、在签订购房合同之前，一定要把赠送面积的条款写入正式购房合同；

2、弄清楚赠送面积的真实情况，防止把公摊面积、公共绿地面积、阳台等作为赠送面积；

3、在验房收房过户时，确保赠送面积是可以办理房产证的，与房屋主体享受同等待遇的；

4、关注赠送面积的实用性。有的户型不好赠送面积部分潮湿、采光差，装修时不好改造不说，日后实际使用率也低；

5、注意赠送面积是否需要缴纳物业费。一般情况下，物业费、取暖费等以产证上载明的面积收取。如果赠送面积没有计入产证，那么就不需要缴纳物业费取暖费等。

“惊”装修

交房是楼盘销售的最后一个环节，业主收房后才最终完成了产品销售。也只有交付后，业主才会知道自己的房子是否存在问题，例如房屋装修质量。毕竟因为精装修维权的事件经常发生。

此外随着政府坚决不放松房地产调控，南京坚持房价稳控政策不动摇，对于不少房企有着一定影响，于是开放商开始做起了“减法”，如精装变毛坯，甚至精装变“惊” 装！

精装房验收注意点：

1、验收工具要带齐。

带上试电笔、尺子、带二相或者三相插头和电源显示开关的插座、小锤子和电筒等东西。书面记录很重要。验房时一定书面记录相关问题，便于与开发商或其委托人联系整改事项。

2、精装房重点验收项目：

①精装房空气质量很重要。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控。因此，在交房时，业主第一件事就是要确认空气质量达标。首先，必须确认开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标。其次，根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且必须向购房者出具检测报告。

②精装房隐蔽工程需小心。隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。业主对隐蔽工程使用的材料，水路的布管、电路的走向，还有功能性插座的位置等等是不了解的，因为交房之后这些工程都埋在墙体里了。鉴于隐蔽工程对专业的要求比较高，如果消费者自己不太了解的话，可以请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。

3．验房注意细节。

验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。

三、物业服务

除了房屋的问题，在日常生活中，物业服务也很重要。业主“拒交物业费、物业和业主发生冲突”等维权事件也经常发生。

其实购房者在购买房子时，除了需要考虑价格和地理位置外，还需要着重考察一下房屋的物业管理水平，毕竟物业的好坏也是考量小区高低的评判标准之一。好的物业除了影响居住体验感，还影响着房子的升值价格。

如何判断物业好坏？

1、看物业公司对小区情况的熟悉程度。物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪，还可以从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。

2、看小区绿化修剪是否整齐。小区绿化修剪是否整齐、楼道清扫是否干净、非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记等，从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。

3、看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大。

4、隐蔽工程、管线排布情况。一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题，物业公司应该对这些问题很清楚。

5、物业资料移交情况弱电、强电、房型图（平面）、管线图等等物业资料。在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。

6、物业管理制度和具体执行情况。了解物业对进出车辆、房屋维修、日常管理工作等方面的了解跟执行力。如小区的单元门门禁是否正常使用；各项运动休闲设施是否能正常使用；电梯运行情况如何；消防设施、楼道灯等公共设施，是否完好等。

四、虚假宣传

除了质量问题堪忧、精装标准缩水、物业嚣张跋扈等等问题，一些买房人早在购房之初或许就已落入了开发商虚假宣传的圈套。很多开发商在对外宣传其楼盘时，总是用最吸引购房者眼球的、刺激购买欲望的广告语来进行宣传。例如，楼盘附近配有公立学校，有的宣传有世界品牌商家进入等配套设施，甚至部分开发商会利用去化假数据或是雇佣“水军”来制造楼盘“火爆”的现象，从而刺激购房者买房消费。

这实则侵犯了消费者知情权。开发商这种对外不实的宣传是存在误导、虚假宣传和欺骗行为，违反了我国《民法通则》、《合同法》、《广告法》等相关规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

除了谎报数据，营造楼盘“火爆”现象，还有邀请“水军”的。

例如溧水某盘开盘当日在与客户交谈中，发现，不少“购房人”是第一次来该项目售楼部，甚至还有“购房人”表示，自己与项目是同一家公司的，过来帮忙撑撑场面，并不是真的要买。

所以购房者一定要仔细辨别，切勿冲动，买房仍需谨慎；此外签订合同前仔细审查合同内容：权利和义务是否对等;违约责任是否对等，特别是对开发商交房的时间、交付的标准等方面的违约责任是否进行了约定。