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深圳企业纷纷进驻黄江 厂房需求上升

发布时间:2018-01-05 来源:南方日报 301

 湘元宇控股有限公司(以下简称“湘元宇”)是一家主要从事手机等电子产品的数据线生产企业,产品以出口为主,主要销往欧美和东南亚地区。去年9月,湘元宇经过漫长寻找,终于在黄江宝山社区找到了合适的新厂房,从深圳搬到了黄江。

  近年来,随着莞深融合逐渐深入,黄江承接深圳外溢资源向镇内转移,实现了经济社会的快速发展。然而像湘元宇一样的众多深圳企业的进入,也为黄江带来了厂房供不应求、租金上涨等考验,需要妥善应对。

  深企为改善厂房条件落户黄江

  湘元宇属于细分领域中规模较大的企业,今年营业总额已经接近6000万元,并且生产订单已经排到了明年三月份,该企业每年还投入100多万元的费用专门用于研发,目前已经开始申报国家高新技术企业。

  企业负责人陈通勃表示,促使企业搬迁的重要原因之一,就是生产厂房问题。“在深圳经营多年,除了用工等成本逐渐提高,厂房也是个大问题,企业一直租不到合适的场地,产能拓展受限。”

  湘元宇过去在深圳所租用的厂房是从“二手房东”手中租赁,价格较高,并且调价周期较短,租金时常波动,每三年每平方米会上涨四到五元左右。去年9月,陈通勃托中介在黄江为他物色了几处场地,几经比较,终于选定了现在的厂区。

  现在的厂区独门独院,且临近大路,交通方便,陈通勃非常满意。其实,从2011年左右湘元宇就有意搬到黄江,当时来寻找一圈没有合适的厂房,只好暂时作罢。去年,已经在黄江安家的陈通勃听中介推荐,发现离家不远处这座厂房,才迅速租了下来。厂房租金是每月13元/平方米,比在深圳租用的厂房每平方米低出5元左右,比起黄江其他地方的价格也很有优势。

  在湘元宇厂区的一楼门口,停放着一辆挂湖南牌照的货车正在装卸货物,陈通勃表示,因为当年在黄江没有找到合适的场地,转而回湖南老家购买了一块工业用地,建了一座生产工厂,大约有一百多名工人。每天都会有这样的货车往来湘粤两地,运送原材料和制成品。

  与湘元宇曾面临的场地难题相似,东莞科信精工通用机器有限公司也在计划更换厂房。这家企业主要生产面向塑胶行业的自动化设备,在行业内小有名气,今年销售额接近2000万元,但却只有6名员工,企业效益可观。不过,科信精工负责人曾志刚却希望生产车间能进一步改善。

  科信精工位于黄江北岸社区,目前所在的大院内还有其他几家企业,科信精工仅租用了其中一层约500平米的厂房。2007年以来,该公司一直在此处进行生产经营。

  “我们现在采用的是轻资产的模式,我们只负责研发和销售,生产部分都分包给专业厂家去完成。”曾志刚表示,科信精工有两名工程师负责设计设备图纸,再发给相关厂家进行生产,只有最后的组装部分在科信精工完成,生产所需场地较少。即便如此,随着产品销售逐渐增多,不到500平米的场地还是显得有些拥挤。

  曾志刚也一直在黄江寻找新的场地,希望可以改善生产和办公环境,“比如在工业园里面找一个两层的建筑,上面办公下面生产,但暂时还没有租到合适的。”

  租金支出占运营成本比例不高

  近年来,随着深圳企业大量向黄江转移,黄江的厂房供应逐渐变得紧张起来,这在临近深圳的梅塘社区表现尤为明显。梅塘社区紧邻深圳光明新区,从光明新区到这里只有二十分钟左右的车程,莞深高速横穿而过,距高速出入口只需5分钟车程;加上土地资源较为丰富,自然环境优美,吸引了深圳客前来置业投资。

  在此背景下,厂房升值受深圳影响较为明显。今年4月,梅塘社区曾进行粗略统计,之前当地的工业用地出让价大约600元/平方米,升到约800-1000元/平方米;厂房原来转让价格大约1200-1300元/平方米,升到约2000元/平方米;厂房的租金价格原来约12-13元/平方米,上升到约16-18元/平方米。

  到今年12月,旧厂房出租价格约16-18元/平方米,新建的厂房出租价格在19-21元/平方米左右,不久前最新签订的一起出租合约,达到了22元/平方米。而随着土地供应限制以及厂房租金上涨,厂房购买或转让的情况已经相对少见。

  “去年底到今年,梅塘厂房租金经历了一波较为明显的上涨,主要的原因还是大量深圳企业的进入。”梅塘社区党工委书记陈沛和粗略估算,虽然近年来梅塘新建了数十万平米的厂房,但依然是供不应求的状态,社区内的厂房都是满载。

  不过,陈沛和在走访深圳转移企业时,特别留心询问了深圳的厂租价格,与深圳相比,黄江仍然有低出近一半的价格优势。同时,由于绝大部分迁入企业用地规模在2000平米以下,因此租金支出占企业运营成本的比例尚不算高。这也与记者走访了解的情况大致吻合,相比房租,税负、用工等成本依然是企业支出中的大项。

  与此同时,对于想要落户梅塘的好项目、大项目,梅塘社区通过协调工业园区内上万平方米的厂房予以解决,因此厂房供需紧张态势并未对社区发展造成影响。

  镇内厂房使用率超过95%

  在黄江工业厂房中,属于村组集体资产范围内的集体物业占了很大一部分。2013年9月,黄江成立了集体资产交易管理中心,全镇范围内属于村组集体资产的厂房物业出租,全部都要经过该平台进行交易。

  黄江农资办主任刘升强表示,截至今年11月底,今年该平台共记录到物业出租八十余宗,预计全年可超过一百宗,其中约八成属于工业厂房出租。通过集体资产交易管理中心平台进行出租,厂房租金实现了比原来高出10%左右的溢价。

  “黄江目前的工业厂房空置率非常低,基本上只要有厂房空出来,很快就会有新的企业接手,使用率起码在95%以上。”刘升强表示,每年不足一百宗的集体厂房出租量,与黄江厂房总数相比还是较小的比例,厂房总体流动性不大。

  另一方面,属于个人的厂房出租同样抢手。“现在黄江的厂房出租情况可以用‘供不应求’四个字来概括,房源出手非常快,房源放出来最短的几天就可以再次租出去。”为湘元宇找到新厂区的中介刘先生,在黄江已经从事中介服务十多年,今年来厂房租金的上涨行情让他也觉得意外。

  不久前,他又成功介绍一家企业租到厂房,成交价格超过20元/平方米。刘先生表示,从去年到今年,厂房租金平均上涨了约有5元/平方米,达到18至22元左右的价格。据他分析,租金的快速上涨,主要是大量深圳企业转移到黄江,造成房源紧张,同时,一些大的投资公司盘下一些大的厂区再进行分租,也在一定程度上拉高了租金价格。

  “二手房东”增多的情况也引起了黄江有关部门的注意。在黄江集体资产交易管理中心平台上,对厂房出租的门槛进行了一定的限制,原则上要求工业厂房租用给生产企业,申请人要出示营业执照。刘升强表示,目前签约案例中,中介或投资公司提出申请的比例已经非常之低,起到了对“二手房东”的筛选作用。

  前三季度GDP增速居4年同期最高

  租金上涨和厂房的紧俏,从侧面反映了黄江经济的活跃发展。11月底,黄江镇召开的“倍增计划”工作座谈会上透露,黄江镇今年前三季度GDP增长8.5%,增速为近4年来同期最高,宏观经济保持稳中向好发展态势。

  在前三季度的成绩单中,黄江在外贸进出口、固定资产投资和工业生产方面,都取得了较为亮眼的成绩:今年1-8月,黄江实现规模以上工业增加值47.6亿元,比2016年同期提高12.2个百分点;全镇固定资产投资总额36.8亿元,同比增长66.1%,增幅居全市第一位;外贸进出口出现回暖迹象,总额达259.52亿元,同比增长15.5%。

  黄江镇委书记叶锦锐表示,从“粤港澳大湾区”构想到“广深科技创新走廊”规划提出,东莞、惠州等临深片区正积极融入深圳城市发展,黄江要进一步做好“招商引资”对接好深圳优质资源外溢。“倍增计划”“招商引资”侧重让优质产业“强起来”“引进来”,而“城市品质”则是通过“营环境、促服务”让优质产业“留下来”。

  “租金上涨表明黄江经济的活跃状态,同时也说明发展前景被企业看好。”中山大学经济学教授林江表示,随着莞深融合加速推进,黄江的地理位置优势得天独厚,凭借区位优势吸引深圳企业入驻是必然结果。林江认为,黄江作为东莞最靠近深圳的镇区之一,在地缘上具有优势,随着轨道交通的发展和服务业配套设施的完善,黄江在对接深圳资源上有很大的发挥空间。

  “临深融合发展不只是距离的问题,现在互联网时代,距离已经不是最重要的影响因素,只要黄江和深圳的产业具有一定的互补性,从打造整个产业链的角度,就能建立自己的特色。”林江表示,现在大家已经不把地理距离看作是最重要的标准,反而是看有没有可能在产业链、价值链合作上有更大的空间。黄江应该突破单一距离因素,把两地的合作内容和层次不断推向更高水平。

  “短期内租金上涨对于黄江集体经济收入增加也有一定帮助,但是未来黄江应该坚定转型升级和创新发展的理念,不断提升产业结构,在土地紧张的状况下,努力提升单位土地发展的效率和效益。”林江说。

  练好“内功” 更好承接深圳外溢资源

  近日,记者通过对黄江企业、社区及相关部门进行走访,发现黄江在厂房租金方面存在着快速变化趋势,在莞深融合深入推进的大背景下,这一结果的出现可以说是意料之内。

  随着深圳向创新转型加快推进,经济结构迎来深度调整,土地、人工、厂租等方面的企业运营成本不断上涨,创新型企业与传统企业不同,其产品或服务具有附加值高、用工数量少、占地面积小等特点,承受租金变化的能力更强。与之相反,传统的电子通讯等制造企业,对厂房面积和位置要求更多,对租金也更为敏感,因此近年来纷纷向邻近的黄江转移。

  记者梳理发现,去年下半年到今年上半年出现的租金上涨潮,背后具有多重因素共同作用。一是莞深融合进入加速期,企业转移数量发生质的变化,企业大量涌入造成厂房相对短缺,这也是本轮租金上涨的基础所在。二是厂房供应慢于企业增长,无法满足突然增加的租用需求。过去几年,黄江农村集体经济收益中,来自集体物业的租金收入一直占据重要比例,但是对厂房的改建扩建却相对不足,标准化新厂房的建设有待加强。以上两点形成了供需双方的基本矛盾。

  此外,“二手房东”现象增多在一定程度上助推了租金的上涨。某厂房中介向记者表示,有实力的投资公司租下较大的厂房再进行分租,直接或间接提高了租金,增加了企业租用厂房的时间和金钱成本。

  不过,值得注意的是,即使黄江经历了此轮租金上涨,相对深圳仍然具有巨大的价格优势,仍属于洼地。黄江众多民营中小企业,生产所需厂房面积普遍较小,因此租金支出所占企业运营成本比重依然较低。企业更多提到的,还是希望政府能在税收减免、用工扶持等方面给予帮扶。

  与此同时,厂房租金上涨是经济发展过程中不可避免的现象,客观上对于经济结构的调整和升级也起到一定的推动作用,部分对租金更敏感的低端企业让出宝贵的厂房资源,附加值高、市场竞争力强的创新企业则聚集发展,从而提高黄江发展的质量和效益。

  记者认为,今后黄江面对土地资源日益紧缺的现状,应该加快现有旧厂房的更新改造,增加高标准的厂房供应,并且用更加周到的政府服务帮助企业解决发展难题,以此来更好承接深圳外溢资源,实现黄江的腾飞发展。

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