产业园区建设须强调产城融合

        目前，有些产业新区在面临被整合、淘汰的局面下，可以通过扶持龙头产业，打造产业链，再辅以住宅、商业、医院、总部基地等多功能配套加以升级改造，脱胎换骨。

　　产业园区，即为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。近年来，产业园区在全国各地风生水起，但其发展却是起起落落；有的地方工业园区失败了，换个名字再重新开发，导致大量资源浪费。

　　日前，中国产业园区大会（华北站）峰会在北京举行。会上，中国产业园区大会总经理余洪波在发言中表示，大会从初期关注工业地产，到2011年转变聚焦为产业地产，再到2015年正式叫产业园区。随着时代的发展和行业的进步，从2016年到2017年间，行业涌现了很多全新热词，比如特色小镇、智慧园区等。但发展产业园区的关键因素，还是处理好地产与产业的关系，留住人才，提高园区的黏性，让产业园区真正发挥出地方“经济先锋”的作用。

　　圈地卖楼不可取

　　从历史表现看，房地产开发商往往难逃短期行为的怪圈，因此，建设产业园区需警惕制造一座座新的“空城”。

　　过去，部分产业园区在建设过程中普遍存在着“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。一些商品房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后导致地方政府债务高筑。由于配套严重滞后，产城分离现象严重。有的产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业配套、生活配套，导致产业园区白天热闹，晚上几乎成为了空城，产业与城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。

　　一位资深产业园从业人士表示：“从历史表现看，房地产开发商往往难逃短期行为的怪圈，因此，建设产业园区需警惕制造一座座新的"空城"和"鬼城"。

　　但产业园区的假设毕竟还离不开地产规划，于是，如何把握地产和产业的关系就成为了产业园区能否取得成功的一个决定因素。有业内人士表示，当前，房地产企业对产业园区商业模式的理解已经开始落实到实操阶段。

　　在谈到地产和产业之间的关系时，北京广安置业投资公司总经理邓晖认为，“产业地产与普通地产最核心的区别是提供基于产业定制化空间产品及配套的服务，我觉得是我们在产业地产上抓住了的一个核心要点，这里面除了招商运营、产业的孵化、客户的配套等各方面需求的提供，实际上还有很多内容可以补充，但核心是在地产依托于产业、产业一定是能够带动地产、地产一定是再反哺给产业这三点上。”邓晖表示，明智的开发商也都从之前仅作地产开发向运营商的角色转型，这些都是地产反哺给产业，是非常重要的特点。

　　产业依托是根本“产城融合”强调“产业、文化、旅游、社区”功能叠加。

　　2016年，国家住建部、发改委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》。专家表示，一些以发展产业为主的特色小镇其实与产业园区的定位非常相近。但无论是产业园区还是特色小镇，两者都应重视产业发展，如产业定位、产业特色、产业平台等。

　　隆基泰和产业发展集团总裁李国忠在接受中国商报记者采访时表示，不管是产业小镇还是科技智慧小镇，在本质上没有什么差别，只是在功能及理念的导向上略有不同。产业小镇靠科技的产业、引擎来推动，它将原有传统的特色小镇进行升级，利用先进的科学技术提高现有的生产力；而科技小镇的实体产业、科技的价值只有通过实体产业才能够落地释放。“无论是产业小镇还是科技小镇都可以导入智慧城镇的先进规划理念，让现代化的科技服务到小镇的每一个角落。”李国忠说。

　　值得一提的是，建设特色小镇的关键就是“产城融合”，强调“产业、文化、旅游、社区”功能叠加。三部委在特色小镇的培育要求中明确指出，特色小镇必须要有特色鲜明的产业形态，和谐宜居的美丽环境以及便捷完善的设施服务。这其实和产业园区向产城融合转型升级是一致的。

　　李国忠表示，打造产业小镇一定要秉承几个原则：首先，产业是特色小镇的主导，而且这个产业一定是具有地缘性经济基础的，特色小镇凭借其地缘经济基础与优势，为其导入现代化的科技金融、人才等产业平台，推动其成为精而强的特色产业；其次，“产业+”是未来特色小镇的最大趋势，作为加快新型城市化建设的突破口，特色小镇真正成为社会资本的关注热点，现在资本市场对于这个区域的关注度非常高，而且兴趣非常浓厚。

　　“从产业基金到后期形成的资产证券化ABS的产品，后期通过这两个阶段金融杠杆的撬动，可更好地实现在过程当中的运营。我们都应该成为园区真正的运营商，甚至是模式的创新者和引领者。”李国忠说道。

　　留住人才是关键

　　对于产业园区来说，更多的是要把复合性的要素及转型升级跟城市的发展与年轻人的选择高度结合起来，形成新的发展模式。

　　为了不使产业园区发展成为人丁稀少的“空城”和“鬼城”，如何吸引人才和留住人才已变得至关重要。

　　“我国产业园区的可持续运营才刚刚开始，因为我国大多数园区首先面临的是升级问题，要从原来的工业园区向新型的科技型园区升级。在转型升级的过程中，硬件配套和客户招商只是整个体系的冰山一角，而从运营模式到客户的运维、增值的服务以及最终升级为对资产的管理才是冰山下面至关重要的因素。”亿达中国控股有限公司执行董事高炜认为。

　　“我们需要关注的是80后、90后这一代年轻的从业者。”高炜表示，“我们接触了很多企业，当跟企业谈未来的选址和搬迁时，这些企业非常谨慎，不敢轻易迁址，其重要因素就是担心员工的流失。”高炜举例说，我们有一个客户，想要从陆家嘴(600663,股吧)软件园迁移出来，最终选择了距离不远的张江区域，他们不敢迁移到稍远一点的地方，因为员工流失的影响是难以估量的。

　　年轻人在选择未来工作、生活、居住、娱乐、交往中更多关注的是什么？从现在的统计数据来看，在全球范围内，年轻人更多关注的仍然是一线城市，一线城市具有很多其他区域所不具备的优势，就业优势、教育资源、文化沉淀、历史因素等很多要素都是其他新区所难以快速形成的。高炜表示，现在硅谷的空置率稍高于旧金山，因此可以认为，新的大型企业在回归城市，在回归市中心。“这种新的趋势是我们需要更多考虑的。对于我们产业园区来说，更多的也是要把复合性的要素及转型升级跟城市的发展与年轻人的选择高度结合起来，形成未来发展的模式。”

　　高炜表示，我们要高度关注从业者的需求，而今的80后、90后更多的是关注园区生活配套、娱乐、教育等综合发展，而不是简单的像60后、70后那样“先生产后生活”的模式。所以，产业园区不仅要产业化，也要生活化、社区化，这也是未来发展的重要方向。