万科联手天安数码组队拿地 产业地产进入合纵连横时代
发布时间：2014-11-04
来源：经济观察报
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经济观察报独家获悉，万科联手南方产业地产大鳄天安数码城集团，已在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。目前地块即将动工，最快将于明年5月份正式对外亮相。
住宅市场增速的回落，使得过去被国内开发商冷落的产业地产近年成为市场焦点。新加坡裕廊、央企招商局、大连亿达、华夏幸福(27.88,1.140,4.26%)、万通、绿地等企业都想在这个存量巨大、又颇具发展潜力的市场中谋得一张入场券，近年来明显遇到增长瓶颈的万科自然也在其中。
数年前在多个城市的产业地产零星试验进展不佳，并未影响万科在产业地产领域的探索。经济观察报获悉，今年年中，万科专门组建了上海万科产业地产事业部，作为全集团产业地产业务的孵化试点。
据万科人士介绍，产业地产一般包括办公、工业用地、物流等。万科总部成立了单独的物流地产事业部，第一子落在廊坊，并从普洛斯、复星、华夏幸福、四大代理行挖了不少人。目前在北上广基本完成了人员布局，欲以一线城市为主。近期有在上海拿地的打算。
而产业地产在集团内部被作为品类事业部，以服务运营为主，目前主要在上海设立有产业事业部。
上海万科产业地产事业部郑华告诉经济观察报，万科产业地产区别于其他企业的特色将在与后期的运营和服务，通过快速滚动开发做大规模，而万科整体的融资能力和操盘管控将成为支撑。
联手天安
在产业地产领域，作为住宅老大的万科，只是个新兵。
此番万科在上海选择了合作开发的模式。总部位于深圳的天安数码城有24年产业地产开发运营的经验，行业内素有“北联东南天安”的说法。“天安是深圳最早做产业地产的民营企业，如果论孵化的科技企业的数量的话也是最高的。其模式优势是对产业用户的需求了解得比较深刻，突出服务和金融，且拥有不少的产业客户存量资源。”深圳地产业内人士尹香武评价说。
北京联东集团常务副总裁梁环宇认为，这是一桩双赢的买卖：“那块地不错，张江旁边，4000元楼板价，卖两三万单价，怎么做都是赚。天安有操作经验，万科有资金实力，在办公产品方面有积累。万科借助和天安的合作正式进入到产业园区领域，天安正好一直想进驻上海。”
2.0版试点
操盘北蔡项目的团队是上海万科成立仅半年时间的产业地产事业部。目前万科以上海作为进军产业地产的试点城市。
此前，万科在青岛、郑州、深圳等地都有过产业地产实践，如青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体等项目，总部充分放权，一线事业部独立尝试，造成产业发展分散，也并未形成太多可供借鉴的经验。
以郑州美铭全球高新智慧产业园为例，该项目是万科产业园区的首个试水之作。据媒体公开报道，由于万科对土地性质、产业地产操作的不熟悉，目前项目工程停滞，几近难产。
“郑州、青岛都是在错误的位置做了错误的产品，万科做研发办公，办公区域一定得是在城市的好位置做，而那两个都是在非核心地段。”梁环宇说，正是基于此，他看好万科北蔡项目的前景。
但梁环宇并不看好这种产业办公的模式，“天安的模式是适合在好城市的好位置做的，而且带住宅，但拿到这么好的地的机会不多，可复制性不强。”
北蔡项目并非万科在上海的首次尝试。万科在闵行的万科VMO项目就是按照产业地产模式开发的研发办公楼产品，已售罄，但产业导入不成体系，并不算成功。
一位上海万科内部人士认为，如今万科发展产业地产也吸取了该项目的教训：“之前是销售型，产业聚集度较差，后来片区的市政、规划产生变化，客户导入是有一些问题的。我们后期会把服务功能植入进去。”
轻资产滚动开发
上海万科产业地产事业部总经理郑华说，万科发展产业地产，想走轻资产持有的路线，以现金流为导向，售出大部分物业，滚动开发。
一位负责万科北蔡项目销售代理的人士称，明年亮相的一期体量6万方，计划售出75%，持有25%，预计均价是25000元／平方米，“这种项目要大客户提前定制的，但万科自己都没明确的方向，医药、科研技术、电子科技、金融产业等都可以，吸收张江、金桥、自贸区、陆家嘴(21.01,-0.540,-2.51%)的外溢客户等”。
戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊坦言，对于传统房企而言，最大的忌讳就是带入以往的操作思路，把产业项目变成“短平快”、迅速变现销售的产品。
“产业地产的真正价值在于长期运营，导入的企业要符合产业标准，要带来税收，园区也要想办法去通过全产业链的服务留住企业。只有园区实现了租客的长期租赁，它的现金流才是长期稳定的现金流，未来在资本市场的资本变现能力才强。”苏智渊说。
虽然是销售型主导，但郑华对万科产业地产的后期运营和服务能力很有信心。他透露，万科的产业运营团队创办了一套产业服务体系，不仅服务于万科旗下的产业项目，也将为上海万科的所有商业项目提供服务。“凭借着新的服务新的体系，希望两三年或者三四年之后，能到这个行业的最前面。”
经济观察报：上海产业地产事业部在万科集团的战略地位是什么？
郑华：你可以称之为孵化地或者试点。上海一直走在各地前面，万科上海是全品类发展，商业、办公、产业、养老都有；量大，占了集团十分之一，商用的量占了六分之一。业态多样，所以选择在这里试验。
经济观察报：据说你们和物流地产是分开的？万科的产业地产到底囊括了哪些业态？
郑华：万科的业务在内部大概分了三类，住宅，消费式体验性服务业，这里面包含了所有万科的社区商业，包括现在做的养老、教育都放在消费体验上。产业地产，包括办公、工业用地、物流等。总部有成立单独的物流地产事业部，集团统管，一线公司事业部只是代为建设。
我们的商用和产业地产相互是有交集的，内部分类把产业地产作为品类事业部，以服务运营为主，商用是有开发和建设职能的，但我们认为它也是服务于产业本身的。举个例子，研发办公楼的管理属于产业地产，但是建设未必属于产业地产管理。
经济观察报：目前上海产业地产试点项目有多大的体量？
郑华：团队组建半年，十几个人都是各行业里面过来的具有经验的人。上海万科有500亿商用体量，目前包括三个类产业地产项目，第一个就是和天安数码城合作的项目，纯粹的产业用地，另外两个都是商办用地，闵行的万科vmo和七宝国际，运营方式均采取产业地产模式。下半年肯定还会在上海拿产业用地，拓展规模。
经济观察报：万通、复星、绿地等传统房企都进入到产业地产领域，万科产业地产的特点是什么？
郑华：我们跟很多产业地产商的打法不一样，我们其实还是蛮想做后期的实体运营和服务部分的。我个人看下来除了天安数码城实体服务做得不错，行业里面大多数人的实体服务做得很弱，其实是没有什么实体服务的，包括我们现在正在和很多区里的人在探讨。
经济观察报：后期运营服务这块已经建立了一套体系么？
郑华：我们新近成立了一个关于园区的运营团队，在这个运营团队里面基本上涵盖了目前大家所认知的类似于园区的公共保建、投融资等，还有一些公共属性的东西，文化、教育。刚推出的“星商汇”产业服务体系会运营万科所有的产业项目，运营服务一体化，也会为万科所有的办公楼提供服务，如产业导入、扶持性的服务、政策支持、培训、论坛等，这些还都是初步构想。
经济观察报：和深耕该领域几十年的专业产业地产商相比，你们拿什么去竞争？
郑华：第一个是万科品牌的知名度。说实在的，住宅规模不可能再那么大了，才跑来做多元化、做产业地产。无论是天安还是联东、华夏幸福等，这么多年下来真正的产业地产收入规模不是那么大，都是百亿以内，为什么做不大呢？还是跟后面的基金的量、金融的扶持、整个市场的规模、操作的能力等有关。总体说，万科做的话规模会做得更大一些。这个领域的蛋糕还是蛮大一块。
我也不能说一开始就比别人强，但是我们希望通过一个比较健全的构架或者说一个比较核心的服务能力的培养，两三年或者三四年之后，能到这个行业的最前面。
经济观察报：万科持有的产业物业并不多，盈利模式还是靠快速滚动？
郑华：产业地产是完全靠运营能力的和运营周期的，你的收益和你需要的现金流回转的周期有关系，比如同样做产业地产，你说你需要24个月现金流回转，那你利润肯定就低，那你说我56个月回转，持有5、6年，那利润率肯定高。万科还是看每年的年化收益率的，以现金流为导向，对利润率不是看的特别高，还是以滚动的形式存在。但是我们希望在后期的运营方面赚钱，现在都在做轻资产持有，我们可能不会大量的持有物业，更多的让基金的方式或者合作的方式介入，留下运营部分的收益长期做下去。
