广西商业地产观察：2017-2018年拟开业购物中心57个

       广西商业地产发展在全国来说，是后起之秀。大约在2014-2015年，一二线城市商业地产已经到了开发高峰期的时候，广西商业地产才全面进入提速阶段。几年间，万达、华润置地、宝能、绿地、恒大、万科、合景泰富、龙光、中海、花样年等大批外来房企迅速在广西开疆拓土，布局商业项目，加上本土房企也纷纷进军商业地产领域，经过几年的积累，一批商业项目已经蓄势待发。据不完全统计，广西全省14个地级市其中11个市（仅市区）在2017-2018年期间拟开业购物中心达57个，主要分布在南宁、北海、桂林、柳州四大城市，合计共有38个项目，而南宁以25个居首位，几近占广西商业半壁江山。

（广西城市2017-2018年拟开业购物中心分部）

　　从广西区位看，南宁、柳州、桂林正好处在广西南北中轴线上，北海处于广西南部沿海区域，这几个城市经济实力相对较强，城市配套完善，同时也各有所长。南宁是广西省府，各方面资源优势明显，尤其是文化、科技等领域见长。商业经济繁华，是房企进入广西的试水之地，商业地产开发相对其他城市更为成熟，发展速度快，品牌资源丰富；北海沿海城市，港口经济、旅游经济是支撑，商业项目开发在稳步进行。同时，南宁、北海还享有“北部湾经济圈”红利。桂林主要是旅游经济，贵广高铁的开通大大促进旅游的发展，也带动了商业地产的发展；柳州工业经济强劲，消费实力强大，前有银泰、步步高等零售巨头早早入局，后有万达、华润等房企进入。

　　南宁：资源优势独特 商业竞争激烈格局生变

　　南宁，广西省府，资源优势独特，城市商业发展之处是从市中心一带繁华开始，购物中心以原朝阳万达商业广场（现为悦荟广场）一家独大持续了近十年之久，直到另一商业大鳄华润置地的进入，2012年9月南宁万象城的开业才真正打破了这个商业格局，从此市中心朝阳商圈与凤岭-琅东商圈各占一席之地，虽然后者未能与前者平分南宁主流商业，但其高端定位，综合MALL优势是对南宁商业的引领。

　　以目前来看，南宁的主要商圈还是以朝阳商圈、琅东商圈、凤岭商圈、七星商圈、五象商圈五大商圈为主，其中成熟商圈有朝阳、七星，五象商圈，琅东、凤岭处于发展期，逐步成熟。正在兴建的五象新区、相思湖、江南区等还将有多个商圈诞生、未来的发展势头不可小觑。

　　2015年底已经开通的地铁1号线，从东到西，将广西大学、火车站、朝阳中心、七星路、金湖广场、会展中心、琅东、凤岭等人口最密集的区域一线串起，也将现有商圈一线贯通。2017年底即将开通的2号线，则从南到北贯通明秀西路、火车站、朝阳广场、江南区、五象新区等人口密集区域。南宁商圈格局将逐步生变。

　　据统计，未来两年（即2017-2018年，下同），南宁拟开业购物中心达25个，总商业体量约156万平方米，这些购物中心大部分是围绕1、2号地铁线分布，其中青秀区8个、江南区7个、西乡塘区5个，占比86%，另外良庆、邕宁区的4个项目可以归为“五象新区”范围。琅东-凤岭以及五象新区商业发力明显，后势强劲，前有已经开业的万象城、航洋国际、盛天地、东盟商业街等多个标杆项目，后有三祺广场、龙光商业广场、昌泰东盟园、润嘉中心、德利·东盟国际文化广场等紧追而上。而五象新区作为新规划区，项目全部为10万方级别的旗舰商业，五象航洋城10万平方米、恒大国际中心10万平方米，万达茂10万平方米，宝能城市广场12万平方米，除万达茂今年6月开业外，其余三个购物中心计划在2018年开业。

　　在即将开业的项目中，江南盛天地、三祺广场、大唐天城、龙光商业广场、南宁恒大国际中心值得关注，江南盛天地是盛天集团继东盟商务区人气火爆的盛天地之后，打造的第二个BLOCK街区式商业综合体，商业体量8万平方米，集餐饮、院线、大型超市、服饰、幼儿教育等于一体，将有今年10月份开业。东盟商务区三祺广场6万平方米商业重新定位，也将于今年10月重新绽放。

        柳州：产业经济支撑，商业地产高速发展

　　柳州作为广西的工业名城，汽车、钢铁工业是重点产业支撑，其工业经济占广西全区的五分之一，是广西最有经济实力的城市。柳州的商业地产发展速度仅次于南宁，前几年各大房企已经争相逐鹿，银泰、步步高、万达、华润置地、华侨城等本外来企业都率先进入，2015年前后柳州商业现爆发增长，本土企业+外来房企共同发力，商业竞争加剧。近年新开业的大型购物中心项目有柳州城中万达广场、柳南万达广场，五星百货·乐和城、风情港购物中心、柳州步步高广场、柳州银泰城、双渔汇等。

　　从柳州的商业布局看，主要以三大成熟商圈——五星商圈、河东商圈、河南商圈划分，五星商圈是老商圈，商业繁华但等级较低，目前正在升级扩容。河东商圈是柳州的新城区，是城市中心和CBD，大批新建商业项目集中于此，包括万达广场、恒大广场、华润万象城、三胞广场等，多个商业项目还在建，商业氛围在形成中，随着各项目的陆续开业，商圈的凝聚力迅速增强。河南商圈在三大商圈中是后起者，以中低端的批发零售、专业市场居多，目前商业环境正在改善。在柳州城市规划中，河南商圈在推进各大重点商贸项目建设的同时，还将加快新商业中心建设以及抓好商圈建设。另外，柳北商圈、金绿洲商圈也在慢慢形成。

　　据赢商网统计数据，未来两年，柳州将有4个购物中心项目开业：柳州万象城、三胞广场、农工商百越商城，保利广场，均计划在2018年开业。前三个项目全属于河东商圈，仅保利广场位于柳北商圈，是该商圈内唯一城市综合体项目，将成为商圈领航者。另外值得关注的是，外来房企在柳州商业开发中也特别显眼。

         桂林：旅游促进，商业发展加速度

　　“桂林山水甲天下”，因为旅游名片而闻名全国的桂林，其城市经济主要依靠旅游产业。随着2015年底贵港高铁的开通，桂林旅游业也得到大大促进。伴随而来的是，桂林商业地产开发热潮，华润置地、万达、恒大、宝能、益田集团、招商地产、花样年、彰泰等外来大型房企短时间内相继进入，近两年开业的代表性购物中心有：桂林彰泰天街、桂林万福广场、桂林花生唐购物中心等，桂林商业地产开始从百货商场时代逐渐进入购物中心时代。未来两年，桂林将有3个大型购物中心开业，分别为：叠彩万达广场、恒大广场、山水凤凰城，前二者在叠彩区，山水凤凰城在临桂新区，均计划在2017年开业。另外，桂林目前在建的大型综合体项目还有华润万象城预计2019年开业，桂林万达城预计2020年开业。

　　桂林目前主要有五大商圈：王城商圈、联达商圈、北极商圈、瓦窑商圈、三里店商圈。最有活力和代表性的商圈是王城商圈和联达商圈，其中王城商圈是桂林市中心最繁华的商业中心，有中心广场、微笑堂商厦、梦之岛百货、桂林百货等项目，以百货商场为主，联达商圈是以大摩联达广场为中心的商业区域，另外三个商圈商业活力还较弱。随着商业发展，中心商圈外延或外拓加速，新商圈形成，随着万达广场的进入，七星商圈人气将迅速形成，而花生唐购物中心等多个项目正引领临桂新区商圈发展，桂林商圈新格局即将呈现。

        北海：港口城市，商业处于初级阶段

　　北海，一个海滨小城，典型的港口经济城市，同时享有北部湾经济圈、21世纪海上丝绸之路等政策利好，不断刺激经济和产业发展。总体来说北海城市商业还处于初级阶段，城市商业项目开发较为缓慢，建成商业项目屈指可数，大部分还处在建设期。北海的市中心在海城区北部湾广场商圈，现有已开业购物中心基本上都集中在这里，包括大润发购物广场、新和安商都、旧和安商都、新力购物广场、新力百货广场等项目。随着消费升级和城市全面，北海商业开始以市中心向外延伸并扩张，相邻的银海区商业逐步落户，并将呈现一批全新的购物中心。

　　接下来的两年，北海将有6个大型购物中心项目开业，分别是北海万达广场、万汇海珍城、和安宁春城、红星美凯龙·盛荟天地、北海东盟国际城、北海曼哈顿商业广场，商业总体量约74.5万平方米，无论是规模还是定位，这些项目都将颠覆以往的老旧购物商场。从分布看，这些项目集中在银海区和海城区，其中万达将成为银海区的商业先驱，北海首个万达广场将于2017年5月27日开业，银海区商业气氛马上要升级了。

        7个城市未来两年拟开业项目19个

　　除上述四个城市外，未来两年将开业的项目还有19个分布在其余7个城市，其中防城港占5个，开发量爆发，玉林、贵港、百色各有3个，钦州、来宾各2个，梧州1个。多个大体量商业综合体，购物中心体量在10万方以上的占10个。贵港三大项目令人关注，包括贵港万达广场、步步高广场、爱琴海购物公园，其他城市推荐关注项目有：钦州上沙新城，位于钦南区新华路，商业面积16万平方米，规划打造购物中心+街区式商业，预计2018年开业。玉林金城商业广场，由原来的金城商厦斥资10亿重金升级改造而成的全新商业综合体，总建面15万平方米，包括购物中心、星级酒店、高端写字楼、住宅公寓，购物中心达9万平方米，计划2018年开业。百色锦华新天地广场，位于右江区锦绣路与那毕大道交汇处，购物中心体量5万平方米，目前已有大润发超市、途家连锁酒店、大地影院、品牌KTV等入驻，是百色的新商业标杆。

       纵观广西商业地产，集中度高，主要分布在四大城市，发展加速度，但商业运营能力未能同步跟上，大部分商业项目还是以销售为主，售后返租的管理模式普遍，自持运营的占比相对较小。散售或售后返租普遍面临的难题是，缺乏统一规划管理，业态混乱，盈利能力差，空置率低。此外，品牌资源匮乏，同质化严重也是广西商业体面临的共同难题。未来，要破局现状，应该着重创新，走出去，引进来，打开市场局面，以新消费模式引导消费者。