沈阳商业地产存量时代 如何才能打造标杆型社区商业？

近年来，沈阳商业一直被看衰，库存量大，规划不合理似乎是新闻动态中一直存在的词语。但商业用地供应减少，库存量不断减少，目前沈阳商业项目有哪些特色？现状是否真如传闻所言？沈阳房天下邀请到RET睿意德东北大区沈阳公司策略顾问部高级总监高旭梅女士，请她为我们拨清迷雾！

问：土地供应减少、存量偏多、同质化严重是常见的对沈阳商业的描述，也有说沈阳商业进入存量时代，您认为沈阳商业发展情况如何？有何特点？

高旭梅：沈阳商业市场确实进入了存量时代，从去年沈阳市集中式商业市场没有新供应开始，沈阳市的存量时代就更加明朗了。

那么在存量时代沈阳商业市场的特征也非常明显:

第一：零和博弈竞争。市场存量时代导致大家都在都在同一层面竞争，而市场的品牌市场有限，品牌的增长速度也完全不能完满市场存量，所以导致“僧多粥少”，招商困难。

第二：市场调整期。沈阳市场在进入存量时代后，也意味着开始步入理性发展时代，除了百货在不断转型，谋求自救外，大家都在寻找新的机会点和自己的特色，也只有这样才会新的生存机会。

第三：运营成为关键。存量时代到来也使得后期运营成为竞争的关键，场景营造的氛围，主题活动的开展成为与消费者沟通的新的桥梁。

问：有报告称沈阳写字楼空置率较高，租金持续下调，对此您怎么看？针对这种现状，您认为应该如何解决？

高旭梅：写字楼是经济的晴雨表，沈阳市写字楼市场在过去10年间大规模的集中发展叠加目前的经济形式，租金持续下调是必然的结果。目前沈阳写字楼发展还比较粗放，主要依靠行业自然聚集，或者某个产业的简单叠加来引导市场，而产业上下游的延伸或者细分带来企业发展便利，为投资者或者租赁者提供一种详实的商业解决方案，从单个项目发展看，这或许是存量市场的一个小突破口；从整体发展看，传统的写字楼形态正在被颠覆，创新形式正在成长，除了我们了解的小微企业的创新办公，成长型企业、成熟企业对于社交、互联网的需求也越来越高，那么创新细分也可以成为一种新的发展方向。

问：近年来，主题街区的发展势头迅猛，沈阳也不例外，如万达的“ONE街区”、大悦城“4½街区”、中兴新一城的“长安里”……那么您认为，沈阳的商业街有何发展特点（购物中心/室外）？存在哪些问题？对于这些问题又该如何有效解决？

高旭梅：主题街区的兴起其实是一种泛文化形式的体现，也是精神需求不断上升的体现，因为主题街区里包含了很多文化意味，不管是怀旧主题，还是文艺主题，都是人类精神活动的集合，激发了圈层的认同和共鸣，成为商业项目中人流的发动机。主题街区的发展应该避免一窝蜂的同质化，应该挖掘项目本身特质，找到与项目本身契合的主题和文化底蕴，这样才不至于昙花一现。

问：众所周知，沈阳的商业市场正朝着多中心、多商圈社区化发展，那么对于拥有一定商业比例的住宅开发商而言，在商业打造时应该注意哪些问题？如何才能打造标杆型社区商业？

高旭梅：便利应该是社区商业发展的最核心要素，满足周边居住人群的便利需求应该是社区商业的重要任务，而需求包括实际需求和潜在需求，如果日常的柴米油盐、自身健康、休闲娱是一种实际需求，那么对于生活方式的需求就是一种潜在需求。香港的本湾市场和就是很好的例子。香港的本湾市场是一个新型居住区的电子街市，并且是一家集“菜市场+餐厅+超市+创新社区业态”的高颜值市集，在这里，除了可以实现日常的购买，也可以选择在现场加工堂食，水果和家禽贩卖则可以隔着屏幕在自动贩卖机上实现，维修店、糕点店、主打调味料的超市应有尽有，而且它的场景还原了本土历史元素，让人身临其境，除了周边居民外，更是吸引了外来的居民和参观者。这样人本主义的社区商业，毫无悬念的成了社区商业的标杆。

问：与商业地产更加发达的地区相比，您觉得沈阳的商业地产有哪些不足？未来的发展方向又是什么？

高旭梅：无论是同质化还是过高的空置率，其实都反应了商业理念的落后。从商业属性到公共属性的转变，也就是注重消费者实际需求，注重人性化转变是未来市场发展的重要趋势。商业场所应该从单纯的买卖的商业属性过渡关注消费者实际需求的公共属性的转变。诊所、宠物娱乐、金融VIP中心等社会属性明显的业种目前已经开始进入到购物中心，已经体现了从商业属性到公共属性转变的这样一种趋势。当然，商业的发展也是和经济水平、消费水平息息相关的，相信随着市场的不断发展，这样一种商业场所的社会属性会愈来愈明显，那么提前洞悉到市场趋势的商业场所，一定会是第一个吃螃蟹的。