传统房企大佬转型产业地产

　　[提要] “招保万金”悉数涉足，万科、金地近日首先高调发声，各自宣布进军产业地产。在住宅和商业地产不甚景气的当下，产业地产被传统房企视为“救命稻草”。

　　“招保万金”悉数涉足，万科、金地近日首先高调发声，各自宣布进军产业地产。在住宅和商业地产不甚景气的当下，产业地产被传统房企视为“救命稻草”。其转型初衷各异，有的为品牌，有的谋新意，有的做政府关系，有的为方便拿地。一入产业深似海，“啃”着舒服不舒服，冷暖房企自知。不过，公认产业地产是蓝海，那么提早布局总是没错的。

　　此前媒体曾猜想过十大最有机会转型产业地产的传统房企，并给出一份名单，他们分别是：绿地、复星、招商地产、万科、万通、建业、中粮地产、合生创展、恒大地产、海尔地产。

　　目前看来，复星主攻养老地产，招商地产起源就是蛇口工业园具有先天基因，万通早在十年前就已进入，目前主推立体城市。除却上述十家，在今年发布的中国500强企业名单里，32家入围房企中有28家房企均涉足产业地产业务。不乏一些不吱声就已悄然“下手”的。

　　下图是搜狐焦点产业新区整理出涉足产业地产的房企及其主要“代表作”。

　　万科在郑州建有美铭全球高新智慧产业园，恒大在吉林建有人参产业园，保利在广西桂林建有保利文化创意产业园，碧桂园在甘肃兰州参与新城建设，世茂地产在江苏南京的代表作是海峡城，远洋地产在辽宁建有创智高地产业园，方兴地产的项目梅溪湖国际服务和科技创新城在湖南，金隅在河北有金隅现代工业园，合生创展在广东建有合生TIT国际产业园，荣盛在安徽黄山拿地建了黄山文旅产业园。此外项目并未成熟或启动的金科和金地也纷纷宣布日后将布局产业地产。

　　接下来，我们就来看看这些“先人一步”转型的房企具体是怎么做，并如何设想?

　　转型产业地产：那些高调发声的房企

　　万科

　　代表作：美铭全球高新智慧产业园

　　老总观点：郁亮

　　10月10日下午，万科总裁郁亮以 “万科三十而立”为契机，对外勾画了万科未来业务的蓝图，主要分三大块：住宅地产仍占50%以上，当属重中之重;消费体验地产，包括养老社区、儿童教育中心等;产业地产，包括写字楼、酒店和正在准备做的物流地产。

　　万科目前已在操作的产业地产项目包括青岛(楼盘)国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳(楼盘)留仙洞总部基地综合体、郑州(楼盘)全球高新智慧产业园等。在今年5月万科又宣布在廊坊开发物流地产。

　　即便像万科这样的房企大佬，初试产业地产也被“烫了手”。郑州的项目因涉及工业用地产权分割，被媒体描述为“踩中土地暗雷”。据悉，该项目为万科后面接手的美铭产业园，接受之后万科对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位都还未清晰，致使项目陷入僵局。

　　金地：

　　老总观点：徐家俊

　　金地集团董事兼高级副总裁、金地商置集团执行董事兼行政总裁徐家俊也在今日表示　“金地商置要确立自己的特色，不以迅速扩张规模为唯一审视标准，要在求速度的同时朝着精致、有特色的商业定位发展”。

　　目前，金地商置已在全国布局北京、上海、深圳、西安、沈阳、天津、宁波和杭州等10个城市。其主要业务也被划分为五大板块：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营(简称“城市综合体”);公寓和住宅的开发销售及物业管理(简称“销售物业”);写字楼的运营及物业管理(简称“写字楼”);产业园区的开发、运营及物业管理(简称“产业园”);超五星级酒店、精品酒店的开发与运营(简称“酒店”);

　　目前，金地已建成并运营管理中的项目包括：搜狐网络大厦、深圳威新软件园、北京蝶翠华庭、大连中山九号、香港西营盤雅贤轩和太子道西维景雅轩等。在规划和发展中的项目包括：上海松江项目、深圳威新软件园三期等。

　　金科

　　老总观点：黄红云

　　金科地产集团董事长黄红云认为多元化布局是金科应对市场变化的又一个武器。　在他看来，文化旅游项目仍然处于发展的初期，市场的全面认同还有一个过程。在产业布局上，2014年我们将实现住宅地产、商业地产、养老地产、文化旅游地产“四轮驱动”，并将布局总部地产、工业地产和土地一级开发。

　　金科明确提出，在做大做强住宅地产的同时，将坚持“产业嫁接地产”发展战略，创新嫁接文化旅游休闲、酒店、产业园区等项目，探索进入养老地产的产业升级战略。公司2014年的经营计划中提到：“今年首先是要加快产业升级步伐。坚持产业嫁接地产发展战略，加快战略落地，强化对养老产业、文化旅游产业、商业地产等新业务的模式定型和管控创新”。

　　转型产业地产：闷声操盘的房企

　　绿地

　　代表作：绿地未来城

　　老总观点：张玉良

　　自2012年以来，绿地集团就开始在哈尔滨、南昌、呼和浩特、西安、郑州、海口等地投建大型产业新城项目，其中包括哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、江西省2.5产业示范基地、南昌绿地未来城等一大批产业地产项目。　　绿地集团筹划“产城一体”的策略以适应城市运营商的定位。“城镇化不是房地产化，但城镇化离不开房地产，无论就业、生活都需要房地产，没有房地产谈不上城镇化。”绿地集团董事长、总裁张玉良坦言，未来城镇化的根本是“产城融合”。绿地集团整合集团在北京成立“产业发展中心”，通过复合地产以及园区开发，利用全方位服务手段吸引企业集群发展，以规划一定的城市功能来满足就业人口的需求，将产业功能、城市功能、生态功能融为一体。

　　恒大地产

　　代表作：恒大集团人参产业园

　　老总观点：柯鹏

　　9月29日，许家印领军恒大集团赴张家口签约6个合作项目，涉及基础设施、现代农业、文化旅游、高新技术、新型能源等领域。6个项目分别是：奥运相关设施以及崇礼县主要道路沿途重点村庄的开发改造;年产10万吨以上婴幼儿奶粉项目;绿色有机蔬菜、杂粮、杂豆等高效农业产业项目;赤城县后城、怀来县狼山文化旅游城项目，其中五分之一开发面积用于发展高新技术产业;改造开发200万亩盐碱地项目;投资约900亿元发展太阳能光伏发电产业。

　　恒大副总裁柯鹏透露：“这次恒大在河北张家口投入900亿巨资，发展太阳能光伏发电产业，是集团重大战略布局。在恒大多元化的关键时期，董事局主席许家印指示，一定要牢牢抓住国家深化改革、京津冀协同发展及产业升级的重大历史机遇，加大对河北的投资，特别是要抓住张家口百年难遇的投资机遇，加大投资。”

　　此前，恒大集团还在辽宁投资了人参产业。该项目计划投资100亿元，将建设集人参种植、生产加工、研发、销售于一体的恒大集团人参产业园。

　　保利

　　代表作：桂林保利文化创意产业园

　　老总观点：宋广菊

　　对于房地产未来，保利地产董事长宋广菊认为高速增长的时代已经过去，将来加强对人的服务是行业方向。她同时指出，当前国家有意放开限购，是看到了房地产行业库存量大，这不意味着房企可以盲目乐观，盲目提价。她也透露保利地产今后持“审慎乐观”的拿地态度。

　　日前，作为保利集团与广西签署1800亿战略投资协议的重要组成部分，桂林保利文化创意产业园将斥资250亿元的投资额倾力打造。项目项目总建面280万㎡，通过演艺展示、艺术交易、文化娱乐、艺术公寓等街区建设，形成与“一院两馆”差异化定位，且互补相长，凝练体现出桂林的“山水文化”，打造成桂林市重量级的公共开放空间。

　　碧桂园

　　代表作：兰州新城

　　老总观点：莫斌

　　碧桂园总裁莫斌认为：“城镇化给我们碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是我们做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来我们在国内发展城镇化的模式打下了基础。我们有两条标准，一个是我们所有项目和区域，根据土地的性质和集团的成就共享计划去算一算，集团和项目地区能不能达到集团基本的利益。第二，集团有投资管理中心，会作为一个独立的部门专门对土地进行审核和监督，然后提出对这块土地的建议。”

　　据了解，目前碧桂园正在尝试与政府合作，开辟一条结合产业园开发的项目模式。而目前在南京已经开始实践。此外，广州地区的几宗地块也正在规划，未来将尝试这种新模式。“我们的目标是真正做到全产业价值链的一个社区，做到为城而建，而不是简单为了造城。产业园目前来讲是一个无人区，所以我们希望可以利用之前城镇化建设的一些经验，和政府一起合作，更好的利用城市资源。”

　　而2013年初，碧桂园宣布与兰州城区和兰州新区合作，打造“兰州新城”和新区地标，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤，碧桂园一手包办。

　　世茂房地产

　　代表作：海峡城

　　老总观点：许荣茂

　　世茂集团董事局主席许荣茂认为，世茂的投资发展计划已经做了调整。以往主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游、以及高科技产业。“对于高科技产业，我们自己不大会搞，所以世茂选择与台湾、香港等公司合作，而台湾的两个合作者远雄以及东元，都是在台湾做高科技产业规模最大的公司。”

　　据了解，平潭海峡城项目首期投资总额达150亿元人民币，拟用3年时间建成。其中，占地约9800亩的启动区规划以旅游、商业及配套居住新城为主要内容，拟建设集旅游休闲区、综合商务园区及配套居住示范社区等为一体的现代化滨海生态城市综合体。其后期将另规划投资产业区、教育区及其他配套。

　　远洋地产

　　代表作：远洋创智高地产业园

　　老总观点：杨志伟

　　大连远洋创智高地总经理杨志伟认为：“与住宅开发相比，产业开发因为没有特别强的地域性而总体风险较小，但所需投资及培育周期较长，且与经济发展脉搏紧密相关。杨总表示：“远洋地产进入产业开发领域是一种战略选择——我们已经注意到，提高持有型物业比例正在成为许多上市房企的选择，因为持有型物业既可以拉动上市公司的价值，自身价值也会在市场中不断提升。作为一家上市企业，我们认为自身有能力也有必要开拓新的发展领域，而远佳产业园开发有限公司正是远洋地产进军产业开发领域的先行军。”

　　大连远洋创智高地占地面积65万平方米，规划建筑面积93万平方米。园区2011年开始动工建设，年底主体封顶。园区规划标准化框架结构厂房、研发办公区域、高科技创业中心、工程师公寓、企业配套别墅。配套员工宿舍与食堂，水电设施齐全，有基本消防，配电量足，超市、银行、娱乐休闲中心的基本生活配套设施齐全。也可为大型企业定制标准化厂房。

　　方兴地产

　　代表作：梅溪湖国际服务和科技创新城

　　老总观点：文雄

　　2011年1月26日，方兴地产成功中标湖南长沙梅溪湖项目，成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人，就此拉开“政企合作”开发梅溪湖片区的大幕。

　　文雄认为，方兴进入梅溪湖，“抢占了制高点”。 “方兴地产要做城市运营商，而不仅仅是楼盘的开发商。”文雄表示，通过对梅溪湖一期三年的精耕细作，方兴地产为城市运营“培养了一大批人才，积累了大量的经验”。

　　2011年1月，方兴取得长沙梅溪湖片区一级开发权，方兴地产与长沙市政府正式签署《长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发协议》获取长沙梅溪湖片区一级开发权。 梅溪湖新城定位为梅溪湖国际服务和科技创新城，占地面积为7.6平方公里，约11452亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地 总建筑面积约945万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。

　　金隅地产

　　代表作：金隅现代工业园

　　老总观点：

　　蒋卫平在一次大会上介绍金隅集团时称：“金隅的前身是北京建筑工业局，建国以后从全国各地抽调了8万多人，建设了很多大型的项目，在经过一段时间发展之后，需要进行改革了。当时小小的建设工业局，现在是中国企业上市百强之一，中国企业盈利能力百强之一。我们每次的改革都不平静，从建材工业局转为企业，我们要走到企业化、集团化、股份化、证券化。从工业局转为企业的时候，当时在国内引起轩然大波，从企业化到国际化的时候，当时讲企业经营自主权的问题，从集团化到股份化的时候讲到国有资产是不是能够保值增值的问题。从股份化到证券化的时候，又碰到了国有企业的集团出资和上市公司经营之间的关连交易等等问题。每一次都不平静，但每一次都走过来了。所以我讲，取得了跨越式发展，改革对国有企业来说十分重要，这是第一个观点。改革需要顶层设计，这样才能减少争论，能够顺畅的发展。”

　　谈及房企转型，蒋卫平认为：“城镇化不断落实，为房地产的发展提供了新的动力，同时包括棚户区改造的力度加大，也为开发企业带来了新的机遇。城镇化和大城市化这是两个不同的概念，今天我在听大家发言的时候也在思考，城镇化、大城市化，也包括中小城市，有一定资金实力、购买势力的人愿意到大城市，所以我想大城市要不要发展，是不是要限制特大型城市，这是需要思考的。城镇化还是指乡村、小城镇转化为城市，大概是这样的一个定义。”

　　金隅现代工业园是由北京金隅集团投资兴建，项目规划总投资55亿元，建成后实现销售收入200亿元，利税总额16亿元。基地重点建设“四园”：节能环保示范园、循环经济示范园、化学建材产业园、高新建材产业孵化园。

　　合生创展

　　代表作：合生TIT国际产业园

　　老总观点：林少惠

　　合生创展集团广州地区公司常务副总经理、产业园董事林少惠一次会议上透露，合生创展的开发布局已进入调整阶段，板块布局将逐渐转到商业和产业上来。未来在住宅方面，将保持每年100-200亿的规模，以开发重点城市的高端物业为主;商业和产业地产方面，目前合生创展在广州的商业布局土地储备较多，下一步，海珠区南洲路将有约十万平方米的社区型商业，珠江帝景也会有超大型商业综合体亮相，将是广州最大的商业综合体。

　　合生TIT国际产业园是由合生创展集团、纺织工贸集团联合打造的高端产业创新综合园区。以科技、汽车、纺织为产业导航，集总部办公、研发培训、物流商贸，生活配套于一体。项目地处广州城市副中心花都区，总规划面积3400亩，开发建筑面积约38.5万平方公里，后期将根据企业发展的要求，开发定制式的厂房，商务会所，酒店、公寓、商业中心，大型停车场。

　　荣盛地产

　　代表作：黄山文旅产业园

　　老总观点：耿建明

　　荣盛发展董事长耿建明表示，房地产企业应该转变心态。“高利润率的时代已经过去，房地产企业利润必将回归合理水平。”他认为，房地产企业目前只有积极转型，应对调控政策才能取得持续发展。荣盛的发展策略是，加快周转速度，进一步研究消费需求，提供更加适销对路的产品，顺势而为控制发展节奏。耿建明表示，部分大中城市的房价应该下降，而一些二三线城市目前的房价相对较为合理。

　　今年5月，荣盛发展发布公告称，公司已与黄山市黄山区人民政府签订框架协议书，将投资开发建设文旅产业园项目。

　　根据签订的《黄山北门荣盛耿城文旅产业园项目框架协议书》显示，荣盛发展拟在黄山北大门耿城镇金桥村投资开发建设黄山北门荣盛耿城文旅产业园项目，该项目总投资规模约10亿元，占荣盛发展净资产的8.01%。按照“总体规划、分批供地、分期开发”的原则，荣盛发展拟打造集文化、旅游、养老、养生为一体的高端文旅项目，主要建设高星级旅游度假酒店、徽州文化创意产业、养老、养生及旅游地产等。