投资房地产：先考虑如何脱手
发布时间：2014-10-15
来源：当代生活报(南宁)
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财经观察
未取胜，先思败。
做投资，谁也不知道下一步会有什么演变。虽说高手们可以通过各种技巧，提升盈利的机会，但在进行投资之前，先进行亏损的思考和做足准备，这样获胜的几率或许更高。投资房地产也一样(这里，不考虑刚需族的买房需求)。
一般来说，投资房地产，主要有这几个渠道。直接买房持有物业、买投向房产的各种理财产品(间接投资房地产)、购买地产股。三种渠道，风险时间收益皆不同，这里，我们主要从脱手是否便利来进行分析探讨。
先是直接买房持有物业。不管是一次性付款还是按揭，不论是新房还是二手房，以投资目的的购买行为，最关键的是是否能以溢价出售。如果你是2009年之前买房，基本上不用考虑亏本，就算现在房价处于下跌趋势，但累计涨幅也足够多了，不仅跑赢CPI、GDP、甚至还跑赢当下最火热的网贷产品。
如果是现在买房，同样是以5年内能获得溢价作为目标，以主流网贷平台15%左右的年利率来计算，5年就是75%的收益。如果你买的这套房5年后能溢价75%，那么这套房值得买。然而，回顾08年以来房价上涨的逻辑，当时监管层不断给当地产行业注入资金，开发商拿钱就像开水龙头一样简单。时过境迁，现在开发商拿钱，只能自己想办法。没有了钱的支撑，开发成本必然提高，开发难度在加大的同时，开发商会更谨慎。不敢说5年内房价不会涨，但要像以前那样的疯涨，我宁愿把这笔钱用来买网贷产品咯。因此5年后脱手的难度，必然加大，除非你愿意降价出售。
那么买投房产的各种理财产品。咋一看，也还不错。目前主要有地产信托、地产信托打包后的银行理财产品、MBS(住房抵押证券)、REITs(房地产投资信托基金)。这里，从购买后能否脱手的角度来看，肯定可以卖得出去。因为他们都属于理财产品，都有一个固定的期限，产品到期后会自动把资金打回你的账户。
与直接购买房产的风险不同的是，上面提到的直接买房，起码手上还有房产在手。但是，这些投向房产的理财产品，如果出现亏损的话，最坏的情况就是本金全部亏损。当然，上面提及的几款房地产投资品种，基本上都会采取相应的抵押、担保、反担保措施。不过，这会延长你持有该产品的时间，而且收益也会被拉低。因此选择投资挂钩房地产的理财产品，更多的是考虑其风险，其次才是收益情况。
最后，则是直接购买地产股咯。从购买之后脱手的难度和实效来说，买地产股是最方便的。只要你敢低价卖，就不怕卖不出去，最快第二日就能变现。当然，作为投资，谁也不想亏本卖股，因此选股、买入时机、地产近期走势很关键。这里，我们不过多的探讨地产股的情况，因为这段时间本报陆续都有提及地产股的投资机会。
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