深圳商办调控还在路上： “工改工”项目受热捧

　　当北京、上海、广州相继出台商办项目限购政策后，深圳作为唯一还未对商业、办公类项目调控的一线城市，正在焦灼地等待着。此前，上海针对商办项目进行集中清理核查，甚至暂停部分项目网签;北京、广州也在近期明确规定商办项目不得擅自改变为居住等用途，新房不准出售给个人等。

　　山雨欲来风满楼。经历了两轮调控后的深圳楼市，市场早已变得紧张敏感。不过，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，“深圳不存在需要大面积控制人口，因而进行商住房严格控制的情况。深圳民营经济、服务业更繁荣，深圳商业办公过剩情况没有北京、上海严重，即使深圳未来可能会出台规范性文件，但预计也限于商业办公要回归服务实体经济本源，不能大肆炒作。”

　　商办物业限购引热议

　　开发商加紧销售步伐

　　1月13日，一份由深圳市规划国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)传出。其中提到，关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，明确禁止商业指标改造成公寓，研发用房单套建筑面积不得小于250平方米，小户型面积段被将受到官方限制。

　　这意味着，《意见稿》一旦被通过，将对深圳公寓市场产生巨大影响，尤其是拥有商业指标和办公楼指标未来想要转化成公寓的项目。有接近深圳市规土委人士告诉中国房地产报记者：“这只是一份内部意见稿，是否通过还有待商榷。不过目前北京、广州都对此严格调控，深圳也在议论是否跟进。”

　　“深圳商务公寓的爆发期是2013年，近年需求比较稳定。但由于市场整体投资氛围比较冷淡，而且受限贷影响，公寓成交也受到影响，深圳2016年成交量是下滑的。北京、上海去年商务公寓升温很快，出台政策限制也合理，深圳商务公寓更为活跃，在新房市场占比近几年从5%急剧上升至20%，不排除后期政策跟进。” 深圳中原研究中心经理王飞表示。

　　有房企人士直言：“现在‘工改工’项目兴起，市面上这么多公寓类型，基实都是在打擦边球，把原来办公用地或商业用地换个名义做公寓，降低销售压力。如果其他类型的用地不能转成公寓出售，这将对房企的资金回流产生影响，尤其是中小房企。”

　　事实上，“工改工”城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。第一太平戴维斯深圳投资部高级董事吴睿表示，政府对于工改工项目的政策是70%用于产业用房，30%用于配套设施，其中包括公寓等商业用途，这也成为了吸引开发商抢占“工改工”市场的重要原因。

　　深圳控股董事会主席吕华就在业绩会上表示，“因为现在住宅很热，热得大家都喘不过气来，为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性物业上?这部分物业的供应量很大，所以我们判断政府在这方面应该会鼓励，不应该再限制，我们也是这样向政府建言的。”

　　不过，深圳控股已经做好了准备。深圳控股副总裁董方表示：“公司会对受限价影响的项目加快推售，如果政策只限制办公、研发型物业不能卖给个人，只能卖给公司，这对我们现在的货源来说不会产生实质性影响。目前深圳楼市的成交量已经跌到历史谷底，这种情况下深圳市政府出台更严厉的政策可能性很小。”

　　“现在公司正在加紧推售，我们也担心一旦调控落地会影响销售。毕竟现在购买此类公寓项目的主力还是个人，价格上我们也进行了一定调整。不过未来住宅市场如果放松后，我相信大部分开发商还是会将注意力放在住宅销售。”深圳某公寓项目的开发商负责人坦言。

　　“工改工”项目受热捧

　　千亿市场待掘金

　　目前，房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，打着“不限购”、“不限贷”的名义招揽客户，成为市场上活跃分子。尤其是2016年3月，深圳限购政策发布后，开发商推货热情异常高涨。据深圳中原研究中心统计，2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米，其中，其他用途转公寓的项目，供应量约占整体公寓量的30%。

　　数据显示，2016年深圳公寓成交量较2015年上升6%，达到历年成交占比的最高水平。存量方面，截止2016年底，深圳公寓存量达到85.57万平方米，其中，商务公寓为57.66万平方米，办公、商业改公寓类项目为19.98万平方米，产业用房配套公寓为9.23万平方米。

　　事实上，办公改商务公寓以及产业类公寓项目在2016年也呈现热销状态。例如2016年销售套数排第四的万科汇隆商务中心，实际上就是办公改商务公寓的产品，而万科旗下还有多个商务办公类产品，如万科深南广场、万科紤湾汇。

　　除此之外，深圳“工改工”类城市更显项目中的公寓产品也正在崛起。深圳万科近年来在“工改工”项目上发力，相继获得深圳福田区三星视界有限公司的旧厂房地块，以及临近的理光(深圳)工业发展有限公司地块。这两宗地都位于深圳市政府重点开发区域梅林彩田片区内，紧邻深圳福田CBD和华强北，宗地商业价值颇高。

　　吴睿表示，未来五年内深圳“工改工”类城市更新项目供应建筑面积约571万平方米(含配套)，总货值将高达1700亿元，年均供应115万平方米，货值340亿元。其中大约有115万平方米的公寓产品，年均供应23万平方米。这对于年销售额只有200亿元左右的深圳万科来说，显然蕴藏着巨大的市场机会。

　　但是，今年深圳市宝安区发布了《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，进一步加强了对厂房改成公寓后消防安全方面的管理。近年，厂房改公寓受到了追捧。深圳市政府为了完成“十三五”期间“要新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房将不少于30万套”的目标，也将目光转向了这类公寓。

　　早在去年，深圳市政府就向深圳市朗通房地产开发有限公司购买770套商务公寓作为前海人才住房，只租不售，这批公寓位于深圳市南山区大学城片区的塘朗城项目二期，不过土地为综合性质。

　　对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“深圳目前仅对非法将办公楼、商铺、厂房改造成公寓的项目进行查处，但并未像北京、广州那样，禁止这几类产品向个人销售。如果深圳的房价保持平稳发展的态势，调控政策出台的可能性就会比较小，相反则较大。政府如想将商办类的产品作为租赁性住房来使用，建造或改造成本高，另外要给物业持有人提供较为合理的收益回报，但以目前的租金水平难以实现。”