产业地产新潮流=地产+金融

　　地产+金融=产业地产新潮流

　　传统房企的转型早已出发，产业地产的转型也在路上了。市场上可供出让的土地指标日益稀缺，产业地产既有的“拿地-开发-建设-销售/招商”的模式正在受到前所未有的挑战。

　　纵观今日，中国绝大部分产业地产开发商还停留在本土发展，即便跨洋也不见在国际上有甚回响。用不太严谨的比喻来说，中国的产业地产商还都太“土”，玩工业用地、玩盖楼卖楼、玩政策玩补贴，都只是在自家一亩三分地上名号响当当。

　　“轻资产”，会“玩钱”，学步普洛斯一类国际大佬，正逐渐成为行业的共识。【产业地产慢逻辑：“急脾气”玩不来】

　　拿资金撬动跨境生意，甚至和“本地人”抢饭碗，光看物流地产行业巨头普洛斯在中国的过半市场份额就让不屑一顾的人乖乖“闭嘴”了。截至2013年12月31日的数据显示，普洛斯在中国的34个城市拥有并管理着134个综合物流园。世邦魏理仕今年5月发布的报告《中国投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》，显示普洛斯在中国整体份额近六成，占据市场绝对主导地位。

　　“地产+金融”，这是普洛斯足够“洋气”的基因。那么，普洛斯到底是怎么玩的?

　　抱大腿、傍财团以及普洛斯的商业逻辑

　　2014年02月，普洛斯中国宣布获得中国财团高达25亿美元(约152亿人民币)的投资。这个财团的华丽阵容包括：中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司、中银国际基建基金(隶属于中银国际)、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本、厚朴二期基金等。

　　对此，普洛斯首席执行官梅志明表示：“与中资财团签署的投资协议是普洛斯未来发展的一个重要里程碑。我们与这些一流的中国国有机构建立战略伙伴关系，为普洛斯巩固市场领先地位提供了三个优势要素：土地的获取、客户的获取、资金的获取。随着中国对现代物流设施的需求持续增长，我们的战略伙伴将帮助我们在开发、租赁等方面加快发展。

　　作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。2005年借由为为联合利华定制开发物流园区而进入中国的普洛斯，其实也有资金方面的问题。针对这样的情况，普洛斯提出的解决方案就是物流基金。

　　1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund(普洛斯欧洲基金)，从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购之后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。在推出物流基金后，普洛斯的全球版图开始逐步从北美，欧洲拓展到亚洲，呈几何基数地完成了资产增值，并保持着每年近40倍的资产膨胀节奏。

　　除了普洛斯之外，在国际上蜚声的还有嘉民。2009年，1.5亿美元;2012年，10亿美元;2013年，15亿美元;未来的两到三年，预计30亿美元……这是嘉民中国物流基金今年的扩张节奏。

　　以普洛斯、嘉民、丰树为代表的一批外资物流地产商背后无不拥有强大的金融杠杆支撑，其能够通过境外资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题，而国内的资金并没有国外这么完善的进出机制。

　　似乎只有玩转“资本游戏”才能玩转“产业地产”。目前，坐在云端的都是“玩钱”高手。那么觉醒的中国“土豪”又在做哪些部署?【产业地产：走在“轻资产”与“自持”的两端】

　　“地产+金融”的本土玩法

　　万科：盖房子变“外包”，“玩钱”才是正业

　　把盖房子变“外包”，“玩钱”才是正业，这是万科转型产业地产的心得。

　　万科副总毛大庆此前向媒体透露，万科正学习工业地产巨头普洛斯，研究具体布局，并有望引入美国黑石投资基金、铁狮门房地产基金等整合上下游资源。毛大庆称，德国的一个商业地产巨头公司里三分之二是财务，其他的是建筑师，负责项目定位。德国做购物中心的大量工作是跟基金一块，而盖房子变成服务外包了。“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路”。作为产业地产的“新生”，第一步迈得对不对了，还得等着后续万科和那些基金“小伙伴”的消息。

　　华夏幸福：融钱 融钱 融钱

　　从市值上算，作在当前产业地产头把交椅上的华夏幸福也是“玩钱”高手。截至今年7月月17日，华夏幸福对外担保的累计金额达到289.58亿元。

　　近期，华夏幸福间接控股子公司三浦威特园区建设发展有限公司(下称“三浦威特”)拟从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为 1 年，借款利率为 8.5%。资金用于补充三浦威特的流动资金。

　　华夏幸福上半年披露的对外担保公告显示，中国银行、工商银行、渤海银行、浦东发展银行和中信银行都为其提供了相应的融资额度。

　　在信托融资方面，华夏幸福也频繁出手。今年7月，华夏幸福全资子公司京御地产、京御地产全资子公司香河孔雀城房地产开发有限公司(下称“香河孔雀城”)实际控制人王文学及其配偶拟与华宝信托签订《华宝·宝睿5号华夏幸福大运河孔雀城六期项目集合资金信托计划合作框架协议》，信托规模预计10亿元，总期限预计30个月。今年以来西藏信托、中原信托和渤海国际信托也为华夏幸福提供了“资金支持”。

　　除信托公司外，3月中旬，京御地产全资子公司天津幸福基业房地产投资有限公司(下称“天津幸福”)与天弘基金的子公司北京天地方中资产管理公司(下称“天方资产”)签署了《债权转让协议》及《债务重组协议》，京御地产将对天津幸福拥有100180万元债权转让给天方资产，天方资产则向京御地产支付10亿元作为该标的债权的转让价款。此外，华夏幸福子公司还与上海长江财富资产管理公司进行合作，由后者设立2亿元的专项资产管理计划。

　　万通：资产证券化的“美式玩法”

　　不同阶段引入不同的金融工具，学习美国模式。从一开始做工业地产，就将物业瞄准REITs所需要的标准，万通地产希望按照国际惯例以REITs或公司形式IPO对接资本市场。万通通过与信托公司合作将传统融资模式演绎成房地产信托基金。其融资架构是，万通地产与信托公司成立合伙企业，以基金平台撬动低成本资金，而万通始终是实质性控制主体。此后将项目股权出售给信托基金，实现自有资金投资的快速退出。

　　近几年，万通地产依托基金平台管理的资产规模超过25亿元。包括4.3亿元杭州万通中心股权信托基金、3.72亿元的北京万通中心核心成长股权基金、 4.16亿元的天津万通中心股权基金以及13.2亿元CBD物业投资基金等。主要合作机构为华润信托、外贸信托和中融信托。

　　五洲国际：“傍大款”

　　专注商贸物流产业园建设的五洲国际更是直接“傍大款”，据悉，它已经携手普洛斯合作开发及经营商业物流园。除却对管理及经验的“嫁接”需求，国外物流地产企业先进的融资支持机制真实五洲国际所看重的。

　　今年9月，五洲国际又傍上另一个打款——平安不动产。五洲国际控股以最高不超过15亿元的投资金额宣布引入平安不动产为战略投资者，拟于5年内就物流项目进行投资。【纷纷转型“轻资产” 产业地产商流行“吃软饭”】

　　中关村：成立百亿基金 不再“抢钱”了

　　“玩钱”不是民营园区的专利，越来越多的政府主导型开发区也开始转变思路。

　　今年1月，中关村就成立百亿园区基金输血一区十六园，园区再也不用跟房地产去银行‘抢钱’用了!”据了解，该基金是由中关村发展集团联合中国人民保险集团、中诚信托公司共同出资100亿元成立的中关村园区发展基金。中关村“一区十六园”的园区基础设施建设、特色产业基地建设、孵化器建设等围绕中关村园区建设的项目，都将受惠于这一基金，解决园区建设“贫血”问题。

　　今年8月，深圳前海也成立规模50亿元特殊机会投资基金。中国东方资产管理有限公司与前海管理局旗下深圳前海金融控股有限公司达成合作意向，合作双方将在前海合作设立专注于特殊机会(不良资产投资及并购重组)的投资基金，基金首期规模50亿人民币，预计2015年一季度完成募集。

　　“玩钱”：小微园区靠“赌”

　　载体建设拼不过“土豪”，基金规模比不上“财主”，小而美的园区欲转型“地产+金融”，能做些什么?【园区转型“轻资产”路难觅 或借孵化器破题】

　　小额基金、天使投资、项目孵化，“财气”拼不过大佬，小而美的园区只好拼“才气”。

　　越来越多的轻资产型园区成立了自己的创投基金，针对蓝海行业，专挑长尾企业，结合社会资本，搭建孵化平台，押注创业项目。

　　除了小额基金做“标配”，物业是优势的园区，就拿房租换股权，典型的园区有天安数码城，上海文化创意园区也在探索免房租换股权;眼光犀利视野开阔的，就拿几十万小额资金占大股，典型企业有清控科创，中关村创业大街上不乏一些“潜力股”;服务水平好，就拿场地和服务占“微股”，以恒生科技园为典型，只做早期，适时退出。而这些小手笔投资的收益全靠“赌”，“赌”中一个阿里巴巴也算是赚大了。与物流地产的“玩钱”方法不同在于，物流地产主要营收来自租金，而小而美的园区不过是将房租没到手就提前又做了二次投资。【为生存突围 新型孵化器开启超级进化模式】

　　把资产换资本，除了万通的美式玩法，投资加孵化的玩法也似乎可以成为大佬们下一步的掘金池。

　　转型和掘金产业地产的主体越来越多，如果你尚在一二三线城市，那么就把“盖了卖-卖了盖”的生意留给四线城市的开发商去做吧。

　　还在观望或者沉睡的“小伙伴们”，不趁早入局，小心大家不带着你玩了。

　　但是，“玩钱”有风险，“出手”需谨慎。