新房库存骤减二手房价格虚高 商业地产成热点

        自“9·30”新政出台以来，北京二手房市场已经连续5个月处在低迷期，直到今年2月底开始，二手房交易市场成交量才开始缓慢回升，而有业内人士认为，由于二手房网签存在滞后性，2月份出现的成交回升并不代表市场的回暖，目前市场低迷的现状仍未改变。最重要的是在经历了2016年的疯狂去化之后，二手房成交量此时已经疲态初显，再加上北京楼市持续的调控政策，购房者“观望”情绪浓重，二手房市场想再回2016年上半年的好年华已经是难上加难。

  此外，未来楼市政策继续收紧的可能性依旧存在，按照以往来看，2017年政策出台的窗口期马上来临。一旦楼市再度收紧，购房者的资格可能会受到限制，同时信贷政策的调整也会导致购房成本的增加。因此，持有观望情绪的置业者开始打算赶在政策出台前出手，然而此时购入新房还是二手房？成为选择的难题。

  中介“机关”重重出手二手房需更谨慎

  2016年开始，“打击中介炒作”的话题开始在全国各地兴起，然而二手房中介依然不能改变其成为引发置业恐慌的罪魁祸首之一的形象。越来越多的二手房购买者开始理性购房，然而除了担心价格泡沫之外，购买二手房依然困难重重。

  首先，看首付。由于二手房涉及到评估价，首付比例一般都会比新房高。如果评估价低于实际成交价，贷款只能按评估价来计算，剩余差价全部需要在首付里补足，而实事证明，基本上所有二手房的实际成交价都要远高于区域评估价。第二，二手房贷款较难。新房无论是公积金贷还是商贷，一般都可以贷足30年，且手续和审批较为简单。相较而言，二手房贷款比较难。出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄超过30年的商品房一般很难进行贷款购房。即使可以办理贷款，银行也会降低贷款成数或减少贷款年限，从而增加首付或还款压力。第三，相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。而且，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。第四，购买二手房交易流程更为复杂，过程中需要看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤，每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇假房源，过户前可能有房东违约等等。

  然而，选择新房比选择二手房更有优势的原因终在于二手房房价虚高的市场、过高的首付以及昂贵的各种税费。

  新房市场库存低，豪宅市场升温

  经过2016年“一半海水一半火焰”的市场洗礼，北京未来新增入市项目供应量将持续减少，“面粉”贵过“面包”的楼面价促使豪宅市场升温明显。

  （2010年至今普通住宅+别墅供销存量年度走势，数据来自网络）

  从数据看，剔除所有保障房+自住房，北京大约商品房住宅库存4.96万套。这些库存分布在1744个小区中，其中超过1000套库存的小区有4个，分别是回迁房为主的，超过500套的合计有12个项目，仅这12个项目的库存也就占了1.3万套。

  在北京2016年成交的15宗住宅土地中，合计供应中地块规划建筑面积219.93万平米，但其中纯粹的商品房住宅土地只有38.99万平米，合计2016年供应的纯住宅土地为32.99万平米，大约也就是3000套住宅，相当于北京一个月的市场成交量。

  综上，实际市场的真实库存要远远少于你看到的数据，新房供应量+库存量将逐渐向2万套以内靠拢，而新入市商品房售价因近地王或者地王价格而不断被拉升，基本全面高端化。所以在新房的住宅市场上，不仅购房机会降低，购房成本也要随之被迫拉高。

  商业市场崛起  商业投资热情剧增

  随着北京住宅市场新增供应量的骤减，且调控政策风雨欲来的关键时期，商业市场成交量开始突飞猛进。

  根据中国产业调研网发布的2017年版中国商业综合体市场调研与发展前景预测报告显示，随着住宅限购政策的不断“严峻”，城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而且商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。开发商大多都开始转向商业地产的开发，投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。

  例如以打造高端住宅产品著称的龙湖地产在2017年预计推出全新商业综合体力作——龙湖·西宸广场项目，该项目选址于北京西三环之侧，享受地铁10号线与房山线延长线两条地铁线的绝好交通优势，虽尚未开盘，但是依然受到众多投资者的关注，据悉，目前已有高意向商家600余户。

  由此可见，在未来的商品房交易中，新房将成为众多购房者的首选，而其中的商业地产也将成为新的投资热点。