独家特稿：业务引领思路 解读中粮的产业园版图

　　深圳宝安区旧城改造、普洛斯签订物流园区合作协议……一系列关于中粮旗下产业园区开发的消息此前在媒体上充诸报端。一时间，诸多动作引起各方猜测：在这个各行各业都在强调转型的时代中，中粮旗下是否在酝酿着一条独特的产业园区产品线?产业园在中粮诸多复杂而交叉的业务板块中，又处于一种什么样的地位?

　　当记者专门就此问题走访了中粮集团后，其旗下各类型农业生产加工园区、物流园区和商务园区的运作模式逐渐清晰，一个中粮规划中的产业园区版图逐渐浮现出来。

　　产业园?内外有别业务定义

　　在市场紧缩，倒逼企业转型升级的地产开发领域，产业园区的开发运营已经成为市场资本的关注热点。在外界的定义中，产业园区涵盖一二级工业园区、农业园区及总部基地、电商文创等商业园区。而农产品加工出身的中粮集团，其对于产业园的业务定义相比外界则狭小得多——仅指其旗下的农产品生产、加工及物流园区，商务公园、商务园区，则不在这条产品序列之内。

　　这种内外有别的定义方式，为市场对中粮产业园区运作的误读埋下了伏笔。

　　此前有消息指出，中粮集团准备借助深圳宝安区旧城改造为契机，重新拾起产业地产开发。而就记者了解，上述消息的“主角”仅指中粮地产。在中粮集团的内部分工中，中国粮油的产业园区一直处于平稳运行状态。中粮可以说从未放弃过产业园区的运作，只不过由于集团业务涉足领域较多，内部业务板块分工不同，使外界对于中粮的决策造成了片面解读。

　　中粮集团旗下中国粮油战略部相关负责人(应要求隐去姓名)表示：“这是历史原因造成的多元化业务形态。”该负责人告诉记者，“而就粮油板块而言，中粮的产业园及物流园，一直处于稳定且持续的发展状态之中，这是国内外大型粮油食品企业已经比较成熟的运作模式。”

　　据记者了解，该负责人所指的产业园是中粮旗下以农产品生产、加工、物流为主的产业园区。该类园区是以自身产业需求为主导，作为中粮全产业链中的一个环节，以此为导向设立的园区。目前中粮定义中的产业园在全国已有10个，剩下两个在建，一个尚处酝酿中，均为农产品加工产业园。

　　那么，中粮又是如何在园区运作中，又为何从未陷入诸如“产业圈地”之类的质疑呢?该负责人对记者说：“与外界理解的地产开发业务不同，中国粮油下的产业园基本不参与土地一级开发。园区的选址、建设、运行更像一个集约型的农业生产加工工厂，主要是为了自用。无论我们拿地500亩也好1000亩也好，都是我们的业务需要，用于从事大米、粮油等的加工，以及配套的仓储物流，来经营这些工业园区。”

　　唯一例外的，是中粮在大连北良港建设的北良港中粮国际粮油食品物流产业园。有公开报道指出，该基地由中粮集团旗下的中粮贸易有限公司负责建设运营，有别于中国粮油的农产品及供物流园区，北良港在未来可能拿出一部分地块进行招商引资，产业类别为农产品加工和配套产业开发，构建中粮集团在北方区的物流配送中心和贸易基地。

　　物流园?普洛斯看上的独特优势

　　今年年初，媒体上爆出了中粮集团将同现代物流设施提供商普洛斯开展战略合作，开发全国性的现代食品物流网络的消息。记者采访后发现，普洛斯正是看中了中粮在国内物流运输的优势，双方将在一些成熟的物流节点上开展彼此的合作。

　　对于双方合作的动议，来自中国粮油方面的表述如下：“农产品加工的微薄利润，需要我们降低物流的成本，并对关键的物流节点进行优化，而这些物流节点如果稍加改造也可以适应普洛斯的物流需求，同时也让我们的资产发挥更大的效益，所以双方就有了合作的基础。”

　　据记者了解，目前双方已经组成小组进行调研。那么，中粮是否会借此机遇，就物流产品优化，乃至单独设立一条物流园开发的产品线呢?

　　“目前尚不在计划内。”中国粮油相关负责人否认了记者的猜测，“虽然同普洛斯进行了一定的合作，但主要还是在满足自身运作的需要。我们最大的物流系统还是在用来运粮食，大部分的物流园区都设置在沿江、沿海及铁路沿线，方便货物分销和运输。必须强调的是，中国粮油的产业园更像是一个个工厂，这同京东、阿里巴巴那些快消品的物流有本质上的区别。是市场需求推动着我们设置农产品加工、流通节点，而非提前设计一个产业园模式，再找地方建设运营。”

　　这种以市场为导向的生产、加工、运输物流模式，避免了中粮走进可能的产业泡沫。

　　综合产业园?中粮的模式从未脱节

　　中粮集团董事长宁高宁曾表示，从集团的长远发展来看，如果把“综合产业园”建设的意义仅仅定位于加工环节的协同是不够的。产业园应当开启中粮下一步发展的一个新思路——即从产业链到产业园，再到集团的区域战略。“要解决中粮作为一个全国性的公司，怎么样真正覆盖到全国各个区域市场、在各个区域取得竞争优势的问题——这是一个关乎“全产业链”战略如何落地的重大问题。”宁高宁这么告诉员工。

　　他曾将汇丰银行的经营模式作为中粮运营的范本：“汇丰银行，一直定位于The World's Local Bank，直译过来就是‘世界的本地银行’——世界性银行，本地化经营。再来说中粮集团，能不能把一个全国性中粮，具体化为一个个本地化中粮，在立足各个区域市场的基础上实施全国化经营?”

　　这种想法在中粮成都产业园的运作中得到了体现：当地把该项目作为一个综合产业园项目来推进和建设，从选址、规划布局、投资建设、设计管控模式一直到项目运营，目标都在四川省内建立一个“当地的中粮集团”，在区域内实现了业务整体化，以及对市场、客户、消费者的覆盖，让区域内的政府和民众都感受到中粮集团的存在。

　　商务园?旧城改造的“转型”产品线

　　刨去农产品生产加工及物流类型的产业园区，中粮在地产业务板块中，对于商务园区、产城结合开发等范产业园概念内的业务也多有涉足，甚至称得上其上市地产板块中最为引人注目的热点。

　　此中，中粮将深度参与深圳宝安区旧城改造的消息令人瞩目。缘由在于中粮地产原有的工业物业现在已经位于该地区的城市核心区，且有媒体指出，虽然近年来中粮对于工业地产的运营一直不是重点，但深圳宝安区的工业物业仍在为中粮地产提供每年2亿元左右的营业收入。

　　而按照当地的旧城改造规划，深圳宝安67区城市更新项目未来就将打造成面向高科技中小企业生产、生活或文化需求的产业园。在今年5月9日的中粮地产股东会上，中粮地产总经理李晋扬透露，中粮地产也在研究包括养老地产、产业地产在内的各种可能的发展方向。中粮有可能借深圳旧改之机涉足科技或文创产业园区运营，通过原有工业园的改造升级使未来继续持有运营的工业物业在租金回报方面上一个台阶。

　　对此，中粮地产相关负责人告诉记者，深圳工业产业园区从90年代开始建设第一代产业园区，到现在的第四代产品“深圳中粮商务公园”就是中粮最新打造的产业综合体项目。

　　“深圳中粮商务公园”是中粮投资8.5亿元，在华南区打造的首个产业综合体项目，将形成一个集产业办公、居住、商务配套为一体的开放、生态复合型都市产业园。以创新型产业为主导产业、以中小企业为主要服务对象，集创新型产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、商务服务为一体。

　　中粮地产方面希望借助这个项目的成功，实现产业园区的成功转型，树立中粮地产的品牌形象。“在这个项目积累的经验，将有利于我们在未来对一百多万平方米的物业进行转型升级。”该负责人表示。

　　而未来，中粮是否会更为深入地涉足外界定义的产业园区开发领域，中粮地产方面的表述给人们留下了充分的想象空间：“由于我们很多的产业园区属于90年代建设的物业，设备设施的老化陈旧一定程度上制约了我们的发展。在这样的背景之下，我们积极寻求转型升级为新一代产业园的愿望，借助深圳城市更新的政策，建设政府鼓励及支持的战略性新兴产业项目，打造战略性新兴产业的聚集区，并提供宜创业、宜生活的园区环境，这既能提升项目的片区价值，又能辐射带动周边区域，促进城市产业化的发展。这种新型的产业综合体模式可以很好的复制。”