启动福田千亿项目金地 借道旧改重归深圳一线

　　往深圳以外的珠三角(3892.86,4.460,0.11%)、京津冀、长三角(2507.62,0.660,0.03%)一二线城市扩张是金地近年来鲜明的发展模式，而现在这一路径正重新向深圳回归。

　　近期，深圳福田区金地片区城市更新项目正式启动。该片区包括金地工业区及两个自然村，总用地面积34.31万平方米，拆除总建筑面积85.22万平方米。这也是福田中心区目前规模最大的更新项目。

　　据了解，金地片区城市更新项目将由金地、福田建设股份有限公司的合营公司深圳市金地新沙房地产开发有限公司运作，其中金地占股51%。

　　消息人士对观点地产新媒体透露，该项目未来的体量之大，现在初步预计可能达到200多万平方米，其中可售部分约占一半。按目前福田中心区的房价来看，预计销售货值超过1000亿元。

　　2014年，金地计划全年新开工和竣工的项目共81个，但深圳仅占5个，其中包括3个在售项目。此次以城市更新项目方式进驻深圳福田区，不禁让人联想到金地是否将开始补位深圳。

　　福田最大更新项目

　　资料显示，金地片区更新范围涉及金地工业区、沙嘴村(部分)和沙尾村，现状以工业和居住用地为主，其中城中村占较大比例。

　　定位方面，项目未来将打造成具备高端Shopping Mall、风情商业街、艺术中心及休闲广场等复合业态，产品包括高端住宅、写字楼、公寓及商铺等。

　　金地工业区原名沙嘴工业村，1988年，金地前身“深圳市上步区工业村建设服务公司”就注册于此。5年后，沙嘴工业村正式定名“金地工业区”。

　　消息人士介绍，金地工业区是金地发家之地，目前该公司的总部也在这里。加上金地此前做过福田区渔农村、岗厦两个更新项目，积累了一定经验。在种种原因驱动下，让金地来做金地片区项目并不难理解。

　　同时，金地片区项目位于福田中心区偏东南地带，临近地铁，向南可望海。消息人士表示，地理位置的利好，让金地对该项目相当重视。

　　据其透露，该项目未来的体量之大，现在初步预计可能达到200多万平方米，其中可售部分约占一半。按目前福田中心区的房价来看，预计销售额超过1000亿元。

　　“现在深圳的高端住宅价位起码是6-7万元/平方米，事实上商业部分售价更高，目前商业尤其是沿街商业的单价卖到二十几万元也比较普遍。因此，整个项目的销售估值是可以过1000亿元的。”

　　对于金地片区的发展蓝图，深圳市场人士林晓华认为，项目定位高端路线，这可能会使项目的去化时间比较长，短期内不会产生大量的现金流。

　　除此以外，城市更新项目具有开发周期长、资金投入大的难点，且在拆迁部分利益关系复杂。

　　林晓华指出，拆迁的核心在于补偿标准，但深圳市目前并没有出台统一规定，只能由企业自己定标准。如果与居民谈置换条件不顺，项目进展难度将很大。

　　对此，消息人士表示，金地片区的厂房部分拆迁起来相对容易，且项目将分若干次进行拆迁，不会对资金造成太大的压力。

　　其透露，该项目目前有合作单位共同推进，未来或许还会引入一些合作伙伴。

　　回归深圳一线布局

　　截至2014年上半年，金地经修订后的全年新开工和竣工计划的项目共有81个，但是作为大本营的深圳只有5个，占总量6%。

　　期内，金地在深圳仅深圳天悦湾、深圳名峰、深圳朗悦3个项目在售，共计产生销售额9.55亿元。

　　近年来，华南地区的主营业务在金地的房地产销售业务中的份额也出现萎缩迹象。2012年、2013年及2014年上半年，华南区的占比依次为14.94%、14.55%、9.30%。与此相对应，华东、华中及华北地区的占比却持续上升。

　　消息人士称，今年底到明年初，金地将至少会增加深圳龙城中央这一综合体项目。但除此以外，能面对深圳客户销售的，只有位于东莞的3个项目了。

　　究其原因，是深圳的土地储备日趋稀缺，导致金地自2012年拿下坪山地块后至今，再也没有通过招拍挂方式获得过土地。

　　对此，金地战略总监兼战略管理部总经理王南对观点地产新媒体表示，不仅是金地，其他房企在深圳也面临无地可拿的境地。

　　在这种情况下，金地在发家的金地片区打造200万平方米的大型项目，被市场解读为其在深圳上演“归来”一幕。

　　而金地回归深圳的背后也折射出，不同于新增用地的稀缺，目前深圳的存量土地逐渐成为土地供应的主要来源。数据显示，2013年，深圳供应的存量土地占总供应量近60%。

　　王南表示，通过城市更新在深圳拿地，的确是金地愿意、甚至乐意去发展的方式。“但是，未来拿城市更新项目会存在很强的不确定性，既要跟着城市规划走，也要面临来自其他房企的竞争。”

　　据了解，除金地外，目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳获取土地。其中包括华润、招商、中粮等央企，以及佳兆业、京基、星河、卓越等本土房企，都纷纷加入城市改造的争夺战。