汉唐房地产总经理潘政：商业地产的投资“密码”

　　20年前，他见证了石家庄商业地产的起步，帮助太和电子城的老业主们掘到了“金铺”。20年中，他筹划操盘的商业项目从石家庄拓展到了全省，创造了一个又一个商业地产投资奇迹。如今，他的身影又穿梭于现代化、全新模式的商业地产——中国无极·上海国际皮革城项目中。

　　他，就是石家庄汉唐房地产开发公司总经理潘政。

　　近日，本报记者专门采访了潘政总经理，试图请他打开商业地产的投资“密码”。

　　商业地产将成投资新热点

　　问：业内有一个预言，就是“21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。”石家庄的商业地产从本世纪初以来，完成了一个质和量的飞跃。可以看到，石家庄的商业地产也走上了一个新台阶，为何人们开始把投资目光转向商业地产?

　　答：近年来，除了满足居住的需求，人们将房地产作为一个重要的投资渠道。选择投资房地产，大家主要是房地产价格上涨幅度跑赢了CPI。好的商品项目，3-5年价格就可能翻一翻，而住宅项目要实现价格翻翻就要漫长许多。同时，商业项目的租金也远比住宅项目高很多。石家庄太和电子城项目就是一个典型的例子。现在，太和电子城一年的房租比当初买铺子的钱还高，铺子的价值不知翻了多少倍了。

　　近几年，国家加大了对房地产市场的调控，主要针对的是住宅项目。可以看到，今年以来，住宅涨幅度开始放缓。而商业项目基本没有受到影响。人们将投资目光转向商业地产，主要是看中了这一点。商业地产的投资收益比住宅要高出许多，而且差距越来越大。

　　投资商业地产，商业基础是关键

　　问：和投资任何产品一样，商业地产的投资也存在风险。好的商铺可以“一铺养三代”，但是如果没选好，很可能成了“三代养一铺”，因此，如何在市场繁花迷眼的商业地产中挑选最佳产品，降低投资风险，显得尤为重要。应该从哪些方面评估项目商业价值?

　　答：确实，投资商业地产，也不是包赚不赔的。这需要独特的敏锐眼光挖掘项目的价值，而且还要做到先人一步。

　　商业基础以及所在地域决定着商业地产的投资价值。有的商业项目当初非常迎合了潮流，但运作起来却以失败告终。原因就是没有一个好的商业基础，一旦流行过去，就无法为继。因此，选择商业项目，不要赶潮流，要选择有深厚商业基础、能够持续发展的项目。我们看到未来皮革消费将进入高速增长的快车道，而无极有着百年牛皮生产历史，是全国最大的牛皮革处理生产基地，全球每十张皮革就有一张出自这里。有着在国内独一无二深厚的

　　皮革产业基础的无极，要想成为当之无愧的皮革之都，就需要向义乌一样，除了生产加工以外，还需要一个现代化，规模化的皮革交易场所。上海汉唐投资65亿元巨额打造的中国无极·上海国际皮革城就是这样应运而生的。力争使整座园区年产值突破300亿，成为中国最大高档成品革加工基地、北方最大高档皮革制品加工基地，以及国际知名的精品皮革商贸中心。

　　整合产业链僵尸专业市场的发展趋势

　　问：专业市场的模式在不断发生变化。传统的专业市场的发展出现疲惫的状态。您一直从事专业市场的开发和运营。您认为，未来，什么样的模式将引领专业化市场的发展，这种新型的专业化市场和以往的专业市场的发展优势又在哪里?

　　答：随着信息传递越来越畅通，物流越来越快捷，专业批发市场也开始面临转型。专业市场追求的就是低成本。从目前看，传统市场多处在城市核心区域，这些地方寸土寸金，人员工资增长非常快，加上交通受限，降低成本已经是难上加难。专业市场要想降低社会总成本，就要将一个产业研发、生产、销售等各环节集中整合在一起，并为不断延伸产业链、扩大产业基础提供足够的发展空间，这将是未来专业市场发展的基础。

　　无极正迎来皮革产业升级换代的契机，中国无极·上海国际皮革城就是本着“赚遍牛皮行业财富”的理念，打造国际皮革商贸中心、国际皮革会展中心、国际皮革研发基地、国际皮革电子商务中心、综合商贸购物广场、国际物流仓储中心、五星级国际酒店、5A级写字楼、欧式风情高档居住区等8大产品形态。从研发至品牌营销，甚至高端配套服务，每一环节都设置对应功能业态，从牛皮革产业中获取每一细分行业财富。可以说，这种商业模式在广东、浙江一带已经得到成功实践。

　　商业地产发展到一定程度，需要不同资源之间聚合升值，产生共赢。良好的商业模式加上深厚的产业基础，将成为中国无极·上海国际皮革城项目的最有力的保障。