“三旧”改造塑南海城市梦想 “智模式”打造城市生活新标杆

　　这是南海“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村居)改造的一个缩影，这样的模式，也代表着南海的未来。

　　改革开放30多年来，地处珠三角腹地的南海一直在变，从工业南海向城市南海的蜕变过程中，在探寻新型城镇化的道路上，敢为天下先的南海人一直在探寻一条更好的道路。近日，南海人收到一份厚礼——省国土资源厅经省人民政府同意，正式批复同意南海成为广东新一轮深化三旧改造综合试点，这是全省截至目前唯一的试点。据悉，南海区获得的三旧改造综合试点包含集体土地流转、农村社区公寓等四个方面，整个试点工作将持续到2020年。南海，为全省再探新路!

　　城市更新释放土地活力

　　数据显示，佛山市三旧用地约52万亩，目前已实施改造的还不到1/5。其中，南海区的三旧改造用地就将近30万亩。作为全省率先启动三旧改造的地区，南海以土地资源集约节约利用，实现经济可持续发展的尝试一直持续，南海也承担了佛山全市加快推动三旧改造进程的重任。

　　自2007年在广东率先试点“三旧”改造以来，南海通过7年的努力，让这场自下而上推动的改革,成为促进南海土地资源集约节约利用，实现经济可持续发展的成功路径。一串数字可以看出南海的变化：2007年至今，南海区已纳入广东省“三旧”改造范围的宗地共4496宗，面积29.6万亩。全区共分46批次认定“三旧”改造项目3620个，涉及土地面积18.98万亩。已完成改造土地面积8119亩……“三旧”改造已然成为南海探索解决城市低效开发、进行集约用地，实现区域可持续发展的重要途径。

　　三旧改造再启征程

　　然而，历经多年的飞速发展，土地供给速度却开始慢下来。30多年中，南海1073.82平方公里的土地上，建成区面积已超过50%，土地开发强度远超香港、日本，部分镇街几乎无地可用，环境、资源承载能力接近极限。南海决策者们也意识到，2012年岁末，已试行三年的广东“三旧”改造政策红利悄然进入尾声，三年的土地改革试点盛宴狂欢之后，未来政策红利的蛋糕能否做大或延续，成为南海人反思的话题。

　　虽然南海的“三旧”改造试点取得了巨大成就，但区国土城建和水务局常务副局长黄文富坦言，“三旧”改造政策的创新空间还很大，“经过这几年的实践，我们意识到部分政策已经不适应南海区城市更新新形势的需要，有必要实事求是地进行调整。”

　　邓伟根曾在多个场合提到，南海城市更新，唯一的出路就是集体土地。而盘活集体土地，唯一的出路就是“三旧”改造。南海要在集体建设用地流转、村居社区公寓建设等方面，尤其是三旧改造的推动上继续为全省再探新路，要活化存量用地，提高土地利用效率，走“产业转型、城市更新、环境再造”的新路子。

　　今年8月，省国土资源厅经省人民政府同意，正式批复南海成为广东新一轮深化三旧改造综合试点，意味着未来南海的‘三旧’改造工作有了新的发展路径，南海对“三旧”改造政策又进一步深化探索、创新和突破。

　　三份政策文件破解土地利用难

　　南海区此次提交的工作方案，包含“规划引领、收益分配、优化审批、综合配套”等四个方面，整个试点工作将持续到2020年。

　　数据显示，截至2014年6月，南海区已纳入广东省“三旧”改造范围的宗地共4496宗，面积29.6万亩。全区共分46批次认定“三旧”改造项目3620个，涉及土地面积18.98万亩。已完成改造土地面积8119亩。

　　尽管成效显著，但区国土城建和水务局常务副局长黄文富认为，“三旧”改造仍然存在政策释放力度不够、土地权属人利益分享机制不完善、审批流程繁琐、旧村改造步履维艰等问题。在最近一次城市升级现场巡查中，市委书记刘悦伦曾多次“点名”南海，要加快高速公路沿线和千灯湖中轴线两侧的“三旧”改造进度。

　　在此背景下，南海区陆续制定出台了《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》和《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》等两份政策文件，有力推动了试点工作的实施，进一步创新完善了南海区国土资源管理机制，对破解南海区土地利用发展过程中存在的一系列瓶颈问题具有重要意义。

　　村民租金收入翻倍

　　南海的“三旧”改造模式，目的就是让多方共赢，其中，在村民方面，大大提升了他们在土地增值收益中的分配比例，使得村民集体土地收益成倍数递增。

　　桂城石 一村东位于桂城中心地区，坐拥着桂澜路与季华路东延线等动脉路线，村里厂房常年都是供不应求。以该村其中在一环路口边上的工业区为例，该工业区占地面积72亩，于1991年开始创办个体企业厂房。旧区涉及厂房个体户48间，建筑总面积约6万平方米。但是，这一的破旧厂房和城市的发展愈来愈不协调，噪音污染，使得村民们怨声载道。

　　2012年6月，该村通过农村集体资产交易平台，以2.3亿元成功引入佛山市丽日东方房地产有限公司，集体工业用地转为商业用地，将建成大型商业综合体。而为了保障村民的长远收益，土地是一次性交付开发商使用30年，土地使用期满后，村集体收回地上物业，用于长远发展。桂城石 一村东经济社负责人说，地块的租金从改造前的280万/年增加到900万/年，并且30年后同样属于村民所有。

　　租地建楼，“三旧”改造新方式

　　看到变化的还有企业代表，在广佛智城商业地产投资有限公司的总经理助理黄轩鹏看来，南海租地建楼这种新模式，让企业受益。“在这么大规模的集体土地上投资接近40亿元建如此大的项目，在广东省内还没有先例，算是一个很新的尝试，当然，这些都要得益于南海区‘三旧’改造的创新模式。简单的说，就是在集体土地上建立新城市。”

　　而谁能想到，广佛智城所在的联滘村，曾经上过“路透社”的负面新闻。联滘村原是大沥西部边缘的一个小村庄，村民靠回收、加工废旧塑料维生，后来渐具规模和名气。然而在2006年年底，路透社一篇“全球垃圾向联滘倾倒”的报道让全国的舆论焦点聚向联滘，南海政府由此进行“大整顿”。600多家企业被拆迁，这个发展了20余年的联滘工业区也结束了，腾出近1600亩的土地。2008年，政府又将其中一块建筑面积为80万m2的土地转租给广佛智城商业地产投资有限公司开发商业项目，并将其作为沥桂新城“三旧改造”的重点项目之一。

　　说到在集体土地上创业的好处，黄轩鹏认为，做商业项目必须要有规模优势，体量要充足才能有自己的优势，但是在珠三角地区，这样的土地资源几乎已经没有，所以只有通过集体土地的改造才有机会做出这样的项目。并且这样的方式可以避免和一些大型的房企产生拿地的竞争，能够更加容易获得一些“心水”的土地项目。“还有一个很大的优势是前期的投入会比较低，不像国有土地需要前期投入巨大的资金。”

　　黄轩鹏说，广佛智城运营以来，这一片区的商户经营反映都很理想，很多商家越来越认可这一片区，写字楼部分的出租率超过八成，租金比一些市中心项目还高。“这里容纳了很多的白领，也带动了周边村居农民的物业出租和价值的提升。”

　　更重要的是，通过“三旧”改造，联滘村的蓝天又回来了，而村民有了长期的资金线，收益也增加了不少。