苏智渊：工业地产‘楼市高地论’言之尚早

　　戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊在接受记者采访时称：“工业地产‘楼市高地论’言之尚早”。

　　戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊

　　这位毕业于香港大学的IMBA(国际工商管理硕士)，涉足工业地产领域的开发实践、理论研究已有15个年头。他告诉记者，从业前十年，几乎没人关注这样一个，早期的大量资源都被操控在政府或国有背景企业手中的行业，但随着市场化程度的日益加深，由企业主体主导的工业地产开发逐渐涌现，并于过去的5年间蓬勃发展。

　　群雄逐鹿 大浪淘沙

　　苏智渊坦言，尽管工业地产在中国的发展已有将近20个年头，但多数的地产开发企业对于这一领域仍然是一片陌生，也缺乏一定的关注度，“这与行业的历史沿革有直接关系。”

　　据了解，中国早期的产业园区绝大多数由地方政府操盘，依托低廉的土地成本吸引了大量的中低端制造企业进驻，不仅有国内的，也有大批的国外资本注入，使得当时的中国一度被称为“世界工厂”。

　　“但随着改革开放的深入，市场化主导的产业开发逐渐凸显。”苏智渊告诉记者，近五年来，越来越多的市场力量加入到产业园区的开发中，地方政府主导园区项目的情况逐渐变少，取而代之的是通过指标控制以及产业规划来引导开发企业。

　　华夏幸福、联东U谷、张江高科、天安数码城、宏泰发展等都是在这一时期涌现出来的。

　　“过去的五到八年，是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中，发展到今天，其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”苏智渊认为。

　　群雄逐鹿带来的结果必然是大浪淘沙。诚如房地产行业中有万科、绿地、保利、碧桂园这样的千亿级“航母”，商业地产领域有万达、华润、方兴、花样年等一批实力雄厚的“领头羊”，那么，在产业地产领域是否会出现这样的“角色”?

　　“答案是肯定的。”苏智渊告诉记者，在工业地产的部分细分市场，已经出现了类似一人独大的“角色”，例如物流地产中的普洛斯。按照目前的统计，普洛斯在全国高端物流仓储市场占据的份额超过三成将近四成，基本在每个城市都占据主导地位。

　　当然，后续的追赶者也是纷至沓来。澳大利亚的嘉民、新加坡的丰树都已在本分支行业内形成了一定的知名度，但即便如此，“普洛斯对市场的垄断地位已经基本形成了。”

　　方兴未艾 任重道远

　　在苏智渊看来，所谓的垄断并不仅限于市场份额的多与少，而更多得体现于专业度的高与低，他指出，产业地产相较于住宅、商业的开发，对专业度的要求更高、更细分，“这是从从业者的基本要求，也是未来行业发展的趋势。”

　　然而不可否认的是，现阶段的工业地产开发仍存在一定的问题，最为突出的便是“挂羊头卖狗肉”现象。

　　今年的6月初，新华房产就南京频繁出现的产业园区售卖工业用地上盖物业的情况进行了报道，但时至今日，这种产业地产商业化的经营模式仍然存在。

　　苏智渊对此给予客观评价，他告诉记者：“部分产业园区的功能为研发办公，并非纯工业，在这种形态下，需要足够的配套环境，包括高端餐饮、咖啡等等。在这样的项目中，配套占到20%—30%的份额，并不为过，是正常需求的体现。”

　　例如中国与新加坡合资开发的苏州工业园区，“如此大规模的开发体量，其自身就需要大量的配套产品，包括住宅、商业、教育、医疗等等。”

　　但苏智渊也坦言，确实发现一些民营企业拿着工业用地做了一些非工业的事情，打了擦边球，“我个人并不认可这种方式，实际上如果工业地产并没有发挥工业上的用途，其未来的发展方向将会受到政府的质疑，换句话说，地方政府的监管力度将会不断加强，推出不同的政策，去限制非工业产品的开发。”

　　毕竟，依托产业带动地方税收、招商引资是每一个地方政府所希望看到的，也是迫切想实现的，单纯依靠土地出让获取的财政收入并非长远之计。

　　鉴于此，有观点认为，产业地产开发将很快成为中国楼市的又一“高地”，对此，苏智渊并不赞同。他指出，之所以会有这样的观点，更多得是因为近几年来住宅、商业的投资形势不容乐观，产业地产作为开发企业可转型的方向之一才受到了诸多的关注和追捧。

　　“不可否认，工业地产本身的一些特质使其未来将成为一款具有稳定收益的投资性产品，但由于企业、政府定位的尚未明晰，制度、政策的相对缺失，以及开发模式的有待成熟，都决定了工业地产无法在短期内成为一个比较强势的房地产业态。但随着行业进程的不断加快，未来的3到5年内，势必将出现更多领军者的人物，以此推动整个行业的长足发展。”