盘点2017深圳各区旧改项目(附周边价格)

       城市更新，已然成为深圳土地供应主要实现方式！

　　2016年，深圳又有89个项目（包括范围调整）列入城市更新的计划。但是，并不能掩饰一个事实：截至2016年12月31日，全市已列入城市更新计划的项目数多达533个，总拆除用地面积约3714公顷，但其中通过专项规划的仅242个，约占已列入计划项目数的49%；而已确认实施主体的项目数120个，约占已列入计划项目数的24%，而获得土地使用权进入开发建设不足10%。城市更新项目从列入计划到确认实施主体的转化率非常低，仍有超过?3/4的已列入计划项目尚未取得进一步的实质性进展。

　　那么，2017年在强区放权和产业升级鼓励的双重驱动下，深圳城市更新会不会有新的态势？哪些项目会有实质性的进展或动工，哪些项目是我们值得关注的？

罗湖区

　　金威啤酒厂项目

　　三天盖一层楼、曾创造出“深圳速度”的深圳市罗湖区，是中国改革开放的名片，也是深圳最早开发建成的城区，创造过诸多成就，承载过诸多辉煌。然而时过境迁，30多年后的罗湖已被旧工业区、旧商业区、旧居住区和旧城中村之“四旧”困扰，发展难以为继。昔日风光无限的罗湖区，如何化解空间瓶颈，破茧成蝶，已经迫在眉睫！

　　作为深圳城市更新和首个棚户区项目的双试点，似乎已经找到一条城市更新较为顺畅的运作方式，“强区放权”的简化流程政策更是推广到了全区。笋岗-清水河、水贝珠宝产业园的成片改造、黄贝岭和蔡屋围城中村改造示范，都是成功的案例。

　　当然，木头龙依然“僵局难破”，作为深圳旧住宅改造的风向标已经引起足够的重视了，2017年也不会被冷淡。所以，权衡再三，个人认为要把更多的目光聚集在布心片区——罗湖最具成片改造潜质的区域：除了已纳入罗湖“二线插花地”棚户区布心山庄，还有布心工业区、布心村、华源实业项目、金威啤酒厂等项目。

　　金威啤酒厂项目已规划打造为以珠宝产业为核心的60万㎡建面的综合体，并有两栋商务公寓的配建。推选理由：一、已实质性动工并有今年入市的预判；二、罗湖产业升级优化的典型代表；三、区域成片改造的起势之作。

　　当然，另外一个位于罗湖CBD核心区域的兆鑫广场(原深圳酒店)目前已完成部分的拆除工作，绝佳地段、旧商业和旧住宅夹杂项目的拆迁推进，可以作为旧改关注或投资者一个研究范例。水贝村已完成拆迁，据了解施工推进并不是那么顺利。

（片区二手房参考价）

　　福田区

　　天健工业区旧改

　　相对于已经取得不错的改造成绩的大金沙范围四个城中村（上沙、下沙、沙嘴、沙尾）、梅林片区下梅林村项目、高端气质明显的彩田工业区（三星视界和长城开发项目）和车公庙（泰然第一、二工业区和杜邦工厂项目），我觉得更应该关注景田的天健工业区旧改。

　　作为福田区政府支持城市旧改的重点工程，项目所处的景田片区，其二手房市场一向稳健。未来天健工业园改造项目将建成以住宅为主体，配套学校、城市商业运营服务的综合商业体，加上区位及配套优势，项目本身划配建的荔园外国语小学北校区，该项目潜在价值非常突出。

（片区二手房参考价）

　　南山区

　　深业世纪山谷旧改

　　作为早期立项的八个旧住宅改造项目之一，目前唯一取得的100%的签约，2017年应该会有实质性的推动实施。项目实施成功的意义是否对其他旧住宅项目有借鉴意义，理因得到行业较高的关注度。

　　当然，南山还有蛇口东角头地铁站附近的万科渔一村、渔二村、大铲旧村等旧改，东滨路附近的华联AB区，也值得我们关注。

（片区二手房参考价）

　　宝安区

　　万科上星工业区旧改

　　宝安区公示旧改计划立项有超110个之多，个人更关注福永、沙井和松岗的实施进展。而万科上星项目，根据推进预判，17年可能会实施动工甚至入市。随着地铁11号线的开通，大空港规划落地，产业升级政策鼓励刺，沙井这个既临空也临港的地方，加上得天独厚的区位优势，必定会有无限发展潜力，成为市场开发主体的必争之地。

　　上星项目位于沙井街道东临上寮河，西临上星路，南临创成路，北临企安路，邻近德普电子城，占地18.7万㎡。项目主体为万科地产， 拆除用地面积16.6万㎡，开发建设用地面积12.2万㎡，计容积率面积为64万㎡。项目参数：住宅351520平方米（含保障性住房17720平方米），商业、办公及酒店187780平方米，商务公寓80470平方米。

（片区二手房参考价）

　　龙华区

　　第八工业区宝龙地块

　　第八工业区宝龙地块项目——华盛龙荟名庭和鸿荣源壹成中心就一路之隔，目前正在开工建设中。虽然不能和规划分十期开发和壹成中心形成对标，但也即将分散片区一大批的的关注度和购买力。

　　项目由宝盛龙悦实业投资有限公司开发，其控股公司是华盛智地。华盛在深圳开发过西荟城、盛荟名庭等项目。去年在观澜开盘的华盛观荟也是它的开发作品，但似乎牵扯到股权分配等原因，合作开发公司金洪夺得了项目的推广头衔，“华盛观荟”改名为“金洪观荟”。

　　更新单元用地面积4.7万㎡，拆除用地面积4.2万㎡，开发建设用地面积3.4万㎡。总建面25.87万㎡。其中： 规划有4栋32-48F 住宅共10.44万㎡，1栋34F保障房，1栋办公楼，以及1栋商务公寓， 还有1.2万㎡商业。供应量真不小，另外紧邻项目西北角规划有小学用地。

　　龙岗区

　　木棉湾片区更新项目

　　木棉湾片区项目经过多年的努力和多次的范围调整，终于在2016年下半年正式纳入市城市更新计划立项项目。拟更新方向为居住、商业功能，拆除重建面积约28.5万平，预计又是一个超百万的大型综合体。对比南门墩项目来讲，体量制胜！

　　木棉湾项目作为京基集团2012年同期签约的五大项目之一，据原村民反应，去年下半年通过集体表决之后，目前推进情况比较理想，确权和拆迁安置的过程值得关注。

　　盐田区

　　佳兆业山海城

　　早于2011年4月14日，佳兆业集团与深圳市盐田区人民政府签订《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书》，标志着佳兆业对该项目的搬迁改造工作正式启动，也是盐田区最大的城市更新项目：包括盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村等共13个自然村，需拆除建筑近2000栋。

　　项目总占地约26.56万㎡，分十一个地块开发，规划总建筑面积约107万㎡，用于移交给政府及村民业主回迁物业的面积近60万㎡。目前一期已完成回迁，二期于去年年底开工，今年有望入市。

（片区二手房参考价）

　　作为佳兆业集团复苏的代表作，未来规划也将无缝接驳地铁8号线一期盐田路站，地理位置优越。将形成集学校、城市公园、商业中心、高品质住宅、“天街商业街区”等多业态于一体的城市综合体。

　　坪山区

　　恒大飞西项目

　　刚升级为行政区的坪山，从旧改公示立项的数据来看，城市更新项目可能有个共有的属性就是：体量大，占地超十万平米的项目就多大11个，例如正山甲规划审议建面超150万平米，均田项目心海城也是超百万的综合体。

　　但是，于2015年10月26被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》的飞西片区城市更新单元，其申报主体为深圳市鸿腾投资管理有限公司（恒大全资子公司），项目占地 17.4万㎡。也正是因为打了恒大的标签，注度一直很高，个人预判17年应该会进入实施开工状态。

（片区二手房参考价）

　　大鹏新区

　　上洞电厂项目

　　光明新区

　　元昇厂片区城市更新单元

　　光明新区公明街道元昇厂片区城市更新单元于2015年10月22日被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，实施主体为勤诚达集团，命名勤诚达正大城。拆除用地面积20.5万㎡，规划为新的商住综合体。

　　现场踩盘发现，项目目前正在施工状态，靠近长圳村里面已经出地面好几层，预期今年可入市。未来地铁6号线长圳站地铁物业，位置优良，交通便利。

（片区二手房参考价）