河北燕郊空港物流产业园去“物流”化

被北京三面环绕的燕郊，距离天安门三十多公里，从北京国贸出发，半小时从兴达广场站下车便进入燕郊，各种房产中介、代理销售入眼，很难联想到燕郊是个国家级高新区。

近几年燕郊楼市的快速发展，已逐渐盖过产业发展势头，当年落定在燕郊的多个产业园项目，目前实际落成的寥寥无几，其中，燕郊空港国际物流产业基地项目已算实际落地的明星项目之一。

燕郊空港国际物流产业基地位于燕郊北部，是河北重点发展项目，也是燕郊首个物流园区，备受关注。但早年该项目拿地时的规划定位，随着项目的发展和燕郊当地产业定位等多方面的变化，几次调整规划和定位，目前仍有多半土地尚待开发。

拿地近十年 多半仍待开发

“由于是工业用地，公寓只能以租代售。”2月15日，百世金谷实业有限公司（以下简称“百世金谷”）企划部相关负责人接受《中国经营报》记者采访时表示，2016年下半年开始，公司加快了该项目的开发节奏，启动占地316亩的商住两用的LOFT厂房公寓的建设。

2008年前后，依托近邻北京顺义、距离首都机场18公里的优势，百世金谷将燕郊空港国际物流产业基地项目落定在燕郊经济开发区迎宾路北，京平高速北务出口与燕郊接壤处。当时正值中央提出振兴物流产业之际，该项目被确定为河北省重点产业支撑项目，备受关注。

随着燕郊近几年楼市的快速发展，其产业的发展以及关注度已被甩在身后，当年落定在燕郊的多个产业园项目，目前实际落成的寥寥无几，其中，燕郊空港国际物流产业基地项目已算实际落地的明星项目之一。

记者从一本该项目早期的宣传册里获悉，该项目占地2000亩地，总投资46亿元，分为三期开发建设。其中，一期规划占地198亩，二期占地700亩地，三期占地1032亩。

但截至目前，建设多年的燕郊空港物流国际产业基地项目多半用地暂未开发。

2月15日，记者实地走访看到，除已经建成的一、二期产业园和配建住宅外，还有部分土地正在施工，其余大量土地长满杂草未见动静。上述负责人告诉记者“部分土地还未拆迁”。

据了解，目前一期已建成，名为百世金谷燕郊空港物流国际产业基地。二期项目中实际建成386亩地，名为百世金谷燕郊国际产业基地。夹在一、二期之间的316亩正在施工，项目名为楹时未来港，正是上述的LOFT厂房公寓。记者走访当日，参与该项目的工作人员称“正在建地下车库”。

记者粗略计算，目前整个建成和正在动工的土地不足千亩，也就是说，近八年来，该项目动工面积占总规划的一半不到。而未动工的土地，上述受访相关负责人坦陈，别的地暂时没有明确规划，“不知道要做什么”。

对于开发步伐缓慢的原因，上述负责人进一步表示，主要受公司的节奏和市场变化的影响，“如果拿地后将整个两千多亩地都提前规划好，几年落成后，市场有可能发生变化，落成项目不符合市场发展，可能造成资金回流受到阻力。”

受访匿名人士表示，这也是燕郊多个产业园区的普遍现象，拿地多年仍有大量土地闲置，进展滞后。

难以分食首都机场空港物流业务

公开资料显示，按照规划之初，燕郊空港国际物流产业基地项目主要承载空运物流、汽车物流、商贸物流和冷链物流四个主要生产作业功能区。建成后将是集采购配送、流通加工、展览展示、金融服务、信息服务、商贸等供应链整合与优化功能为一体的物流园区，使之成为京津冀三地二产制造业提供物流、金融、展览、商贸等产业服务的现代工业服务产业基地。

愿景是美好的，但现实很骨感。从建设之初至今，项目的规划和定位不断在发生变化，最初的空港物流基地的影子正渐行渐远。从已经建成的项目中不难看出痕迹，2010年一期园区建成后被命名为百世金谷燕郊空港物流国际产业基地，2011年动工的二期已经开始去“物流化”，名为百世金谷燕郊国际产业基地，目前已将此名字改为整个项目对外宣传的名称。

该项目背后操盘手、百世金谷母公司盈时集团副董事长刘文军曾表示，当时决定做空港物流、做高新技术产业考虑到距离机场近，离中关村近，燕郊有8所高校，后来发现，产业具有极强的聚集性和协同性，那些所谓优势很难变现。

有媒体报道，当时由于北京顺义地区最后主导了首都机场空港物流的主要业务，想要分食这一蛋糕并不容易，再加上京冀两地长久以来产业隔阂和航空公司终止合作等原因，国际空港物流的规划被搁浅。

据悉，二期百世金谷国际产业基地最初计划招商一些国际和国内知名企业入驻，但是实操中发现，大企业尤其是世界500强入驻可能性几乎为零。目前，该项目对外宣传上也以国际产业基地为主，招商定位业亦发生变化，最终定位于服务中小型科技企业。

记者在实地走访时看到，一期产业园区，均是类型相似的厂房式建筑，上下两层面积千余平方米以上，均已出售或出租，来往人流不多，入驻企业涉及传媒、通讯、服装、医疗、体育、电子等多个领域。与之相比，二期园区由50多栋综合办公厂房组成，均以出售为主。

据上述企划部负责人介绍，目前二期仅剩四栋未售出，目前招商118家、入驻企业88家，入驻企业以轻制造业、科技等企业为主。据了解，2010年燕郊升级为国家高新技术产业开发区，至此以后，入驻燕郊的企业被严格控制在无污染的高新技术企业的界限内。

但目前“招商定位较低”，上述负责人坦言，入驻企业以北京外移企业为主，一般研发部在北京，制造环节搬在燕郊。

业内人士表示，大面积厂房式的综合办公楼已经不太符合现在发展趋势，招商比较难，成本高，客户群体较少。再加上后期优惠政策乏力，各方面矛盾集中的情况下，燕郊对高端高新技术企业的吸引力不大。

“根据大众创新，万众创业的需求开发了上述LOFT厂房公寓。” 上述百世金谷企划负责人表示，产业园不是公司主要的挣钱渠道，根据市场变化和公司自身发展节奏，规划在不断调整，产品在不断升级。

对燕郊空港国际物流产业基地项目的规划和定位不断的变化，易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类物流产业园的业态调整，或和当地的整体规划有紧密关系。政府要求加大产业力度，扩大规模，但利益原因，开发商不可能集中式百分之百执行。所以也使得房企本身需要不断适应区域的规划和发展。

2016年10月份，刘文军曾透露，接下来，上述产业园区计划新建百世金谷科技金融商贸小镇。据其表述，此小镇将是一个符合燕郊现有整体产业升级、与北京发展同步的产业小镇，是个主要通过金融商务带动科技、孵化一体化发展的高科技小镇。

但这似乎不被业内看好，受访人士认为，燕郊与北京不能相提并论，不具备金融产业的氛围，就位置和周边配套环境等诸多因素来看，对金融企业的吸引力不足。

“从大背景来看，燕郊被称为高新区有点勉强，多年以住为主，没有多少相关企业，目前招商定位也不太明朗，能够形成科技研发等引领高新技术发展的大企业较少。”有业内人士表示，企业发展一定要结合自身优势明确规划定位，不能盲目“见风使舵”跟风发展。