华夏幸福试水 国内首单园区PPP资产证券化将落地

不出意外，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）将拿下国内首个园区PPP资产证券化落地项目。

2月15日，华夏幸福发布公告，下属全资子公司固安九通基业公用事业有限公司、三浦威特园区建设发展有限公司，分别拟通过合格证券公司或基金子公司设立资产支持专项计划发行资产支持证券进行融资。

在去年国家发展改革委、中国证监会联合印发了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》引导国内PPP资产证券化不到100天，首个园区PPP资产证券化项目即将落地河北固安。

目前，华夏幸福两项资产支持证券拟在上海证券交易所挂牌转让，该方案已经公司第六届董事会第七次会议审议通过，尚需通过公司2017年第三次临时股东大会批准，并取得上海证券交易所无异议函后方可实施。

争夺：谁是首单PPP资产证券化

去年12月，国家发展改革委、中国证监会联合印发了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》。

由于这份《通知》首次明确了资产证券化PPP项目的范围和标准。并提出优先选取符合国家发展战略、主要社会资本参与方为行业龙头企业的PPP项目开展资产证券化，因此文件出台后多个PPP项目都参与到首单资产证券化争夺之中。

“很多企业都在积极争取参与，热情高涨。大家的顾虑主要在于首批资产证券化存在指定重点领域，如一带一路、振兴东北老工业基地等主题，企业担心如果不在重点支持领域，是否申报难度会加大。”2月14日，曾参加发改委与证监会联合召开的PPP资产证券化座谈会的专家表示。

在华夏幸福公告之前，2月7日“太平洋证券新水源污水处理服务收费收益权资产支持专项计划”（下称“新水源PPP资产支持专项计划”）在机构间私募产品报价与服务系统（下称“报价系统”）成功发行”的消息曝出，这份报道对此次发行的描述为“国内首单PPP证券化”。

不过随后证监会对此做出了解释：“报价系统此单证券化是企业与中介机构自发的合作，其推动迅速本身也是PPP项目证券化市场逐步活跃的体现，但报价系统的PPP资产证券化，不属于发改委和证监会联合发文监管框架下的资产证券化。”

此外，去年的《通知》》中对PPP项目资产证券化提出四项限定条件，其中第三项要求为项目需已建成并正常运营2年以上，而新水源项目是2016年8月才开始筹备。

作为对比，华夏幸福此次PPP项目的资产证券化更符合《通知》要求。中国房地产报记者查阅公告发现，三浦威特此次拟发行的资产支持证券，是以三浦威特依据与固安县人民政府于2005年12月2日签署的《廊坊市固安工业区开发建设委托协议》于特定期间内为固安工业园区新型城镇化项目提供服务而取得的政府付费收入为基础资产。

“华夏幸福的产业新城PPP模式主打的是产业发展服务提供，这是政府在今后的产业转型升级和城镇可持续发展的服务所看重的重要能力，相比单纯的拍地卖房，这种形式的PPP证券化意义更大。”一位PPP领域专家告诉中国房地产报记者。

受益：融资通道与模式认可

从华夏幸福此次公告来看，两笔资产支持证券的发行期限均不超过10年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种；同时，两次融资所得资金拟用于补充流动资金等符合监管要求的用途，还款来源系基础资产所产生的现金流回款。

华夏幸福称，此次发行资产支持证券有利于开拓公司融资渠道，盘活PPP项目存量资产，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性，提高公司资产使用效率。

从华夏幸福2016年中报来看，得益于上半年数笔低利率公司债的发行，公司的融资成本从7.9%拉到6.9%左右。而此次资产证券化如果顺利实施，其融资成本原则上不会超过银行贷款利率。同时，因为没有对资产负债率的要求，所以公司可以获得更大的融资规模。

兴业证券同样认为此举对公司资金的安全性是长期利好，“资产证券化 PPP能有效降低融资成本，盘活项目存量资产。PPP 项目资产证券化是为解决摆在私人企业面前的PPP 模式前期投入多、回收期长等现实问题。”

在此之前，华夏幸福产业新城PPP 模式就得到财政部等20 个部委的认可。而当下在房地产融资环境收紧的形势下，“资产证券化 PPP”模式为企业融资开辟了新的道路，预计此单PPP 资产证券化只是开始，未来华夏幸福将在其他园区内高效复制这一模式。

“大家对华夏的商业模式最大的顾虑应该是异地复制可行性和经营现金流风险性两点上，而 PPP 资产证券化的成功落地则是对后者最好的回应”，前述PPP领域专家告诉记者，“华夏幸福的项目主要还款来源应该都是来自政府财政支出和补贴，能够通过资产证券化的审批要求，是对华夏幸福还款来源最好的信用背书，这可以打消市场机构对此的疑虑。”

背书：专业的产城运营

华尔街有句名言，“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”。PPP项目的资产证券化同样如此，如何保证一个持续稳定的现金流是项目接下来要考虑的问题。

从数据来看，华夏幸福的产业新城模式在行业内占领先地位，2016 年园区结算收入约177.59 亿元，同比大增81.7%。此次PPP 资产证券化的基础资产固安工业区是成熟产业新城，位于京津冀协同发展的重点区域。

目前，固安工业区大力发展“一高一新”产业，已经形成航空航天、生物医药、电子商务等九大产业集群。此次资产证券化发行主体“三浦威特”主要进行固安地区产业新城项目开发，2016 年上半年实现营业收入28.65 亿元；净利润20.08 亿元，同比增长30.53%。

值得注意的是，此次证券化的两个项目中，其中之一为三浦威特为固安工业园区新型城镇化项目（以下简称“固安PPP项目”）提供服务而取得的政府付费收入为基础资产。打破传统以具体项目证券化的形式，此次以服务为主体更加凸显企业产城运营能力的重要性。

“通过区域开发导入产业及人口，以产业新城为平台切入各种服务，产城运营正是华夏幸福的优势。”平安证券分析师这样认为。

事实上，为推动区域产业升级、创新发展，华夏幸福在全球范围内整合资源，因地制宜、因势利导为所在区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。

其中，龙头驱动方面，华夏幸福与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业等世界500强及行业龙头企业开展深度合作，进而引领推动产业链上下游企业集群集聚。科技驱动方面，华夏幸福加快与清华大学、韩国中南大学等科研院所的“产学研”合作模式，搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台。创新驱动方面，华夏幸福与太库科技持续合作，在全球创新高地设立了10余个孵化器；下属企业苏州火炬旗下火炬孵化创客邦孵化器，已在全国30余个城市布局。

可以预见，随着园区PPP证券化落地，华夏幸福的产业新城模式在融资渠道、退出路径以及模式认可度上都将上一台阶，企业对产业及城市的运营能力同样水涨船高。这对正在努力实现“三年百城”愿景的华夏幸福来说无疑是最好推动力。