2014"中国产业地产30强"榜单发布

　　2013年，优园区与中国房地产报产业地产研究中心推出了第一份“中国产业地产30强榜单”，在业内引起了强烈的反响。据我们了解到的反馈信息，不少政府机构、券商机构和金融机构都以这份榜单为重点研究课题，这份厚爱既令我们引以为傲，又深感惴惴不安。

　　因此，在推出2014年产业地产30强榜单时，我们如履薄冰，细研精磨，期待能够为业界推出一份更加完善、公正、客观、专业的榜单，为从业者鉴。

　　为了这份榜单，我们从年初就进行了全国范围的广泛调研与研究，拜访了众多的产业地产企业和专业研究机构，搜集了大量的信息与数据，结合我们4年来对产业地产的深入认知与研究成果，用长达9个月的时间进行榜单的评选与完善。

　　应该说，这份榜单凝结了优园区和中国房地产报研究中心所有工作人员的精力与心血，也集中体现了我们对于产业地产行业的热爱与责任。

　　正如熟悉我们的朋友所知，优园区的宗旨是“服务实体经济”，我们评价产业地产的最核心标准，就是与产业经济的结合程度，或者服务产业的态度与能力。因此，尽管去年的“前三名缺失”令业界哗然，但是业内朋友善意地理解了我们的苦心孤诣，并将此视为对整个行业的勉励与鼓舞。对此，我们至为欣慰。

　　今年，我们在秉持去年榜单原则的基础上，又有了进一步的升级与创新。在主榜单之外，我们还将以专业的视角推出细分子榜单——如传统房企转型产业地产的“去地产化”排行榜、物流地产龙虎榜等。

　　同时，伴随着榜单的推出，我们还将进行“我们距离普洛斯有多远?”和“重点产业地产企业解析”的专项研究，希冀通过这些研究，推动中国产业地产商从着眼于拿地开发销售向“资产管理”、“资本运作”的健康、标准、可持续方向转型的进程。

　　在本次榜单评选中，部分去年上榜的企业因为其运作模式和发展趋势难以符合优园区一以贯之的评判标准，最终不幸落选今年的榜单，对此我们深表遗憾;另外，由于一部分企业在产业、地产之间状态难以明晰，我们也推出了“放弃研究”的名录，以表明我们的态度。

　　在这份榜单的评选中，我们在中国产业地产历史上首次推出了20项重量级指标，以此来综合衡量每一家产业地产商的真实价值，以让市场更好地评估产业地产这个之前比较陌生的领域。

　　这20项指标分别为：产业定位能力、产业扶持能力、产业盈利能力、模式可持续性、模式可复制性、企业成长性、市场化程度、运营管理能力、盈利手段多样性、金融对接度、企业品牌度、产品多样性、配套倚赖度、综合服务能力、综合规划能力、资源整合能力、政府关系处理能力、区域价值提升能力、城市融入程度、客户忠诚度。

　　我们根据产业地产商不同的领域属性，分别给予20项指标不同的权重，并结合优园区自己的测算与评估模型进行综合评比，以保证排名的公正性和科学性。为了更好地赋予权重，我们把20项指标分为5大板块：产业、模式、运营、综合和外延，其中“产业”是我们最为重视的，赋予30%的权重，“模式”、“运营”和“外延”各有20%的权重，“综合”为10%的权重。

　　同时，从上述20项指标中也可以看出我们对于产业地产商的一个综合评价逻辑。

　　优园区认为，一个优秀的产业地产商，应该是一个以地产为承载，以金融为驱动，能够综合服务产业，从产业服务和投资中获取最大化收益，实现企业、政府与客户三方共赢的平台型服务运营商。物业产品仅仅是产业地产商众多产品中的一个组成部分，住宅和商业开发能力对于产城一体化而言当然是需要的，但并非必要条件，切不能喧宾夺主。

　　很遗憾，同去年一样，今年的前三名仍然是缺失的，因为我们仍未看到产业地产企业能够走到发展成熟的第三阶段，也就是产业与地产多元融合，并能够高度满足20大指标的阶段。

　　不过，在产业方面的努力、治理结构和前瞻性等方面，我们发现了部分企业有进入前三的潜质，暂且定义其为具有鲨鱼基因的群体，唯望其未来的发展能够心无旁骛。

　　这份榜单并非“光荣榜”，也绝非“杀猪榜”，而是希望对产业地产商和所有关注产业地产的行业同仁展现我们的态度，并对所有致力于推动产业地产健康可持续发展的人士有所激励和启示。如果能够对行业的进步略尽绵薄，则足慰我心，善莫大(博客,微博)焉!

　　中新集团

　　第4名：中新集团(CSSD)

　　由于苏州工业园区的巨大成功而奠定江湖地位，目前正在A股上市的预备名单之中。中新集团希望能够扭转公众心中等同于苏州工业园的地位，几个外埠输出项目开始主打“新型城镇化”的招牌，以平台化整合者的姿态试图使自己超越产业地产的范畴。苏州工业园的成功证明了中新两国深化合作交流的优势，及其自成体系的新城镇化规划建设理念。但中新集团最需要的，还是在苏州工业园之后用一个崭新的成功再次证明自己。

　　第5名：华夏幸福(600340,股吧)基业

　　产业新城模式的代表企业，正在努力巩固自身的护城河，形成闭环生态和产业平台，并增强产业发展相对于地产业务的比例。如何摆脱对北京、上海的依赖而形成内生增长机制是一个重要考验，而“三年百园”扩张压力下带来的人才团队瓶颈也急需解决，华夏幸福必须证明自己能够在做强、做大、做实这三个方面达到均好。

　　河泾

　　第6名：漕河泾开发公司

　　虽然身为国企，但稳定的管理层和市场化的运作机制让漕河泾得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，成为为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色的产业地产商。目前是所有上海国有园区对外复制扩张最成规模和体系的，但园区自身品牌的塑造和本土企业品牌的打造依然不够理想，而外地园区能否像本埠一样优秀还需要时间和市场的检验。

　　第7名：宏泰发展

　　香港资本市场的新晋势力，以独树一帜的“产业市镇”模式示人。对于园区内土地更有节奏性的控制和与本地长期税收相挂钩的模式，让宏泰发展对园区的发展更有控制力和黏性。不过，宏泰发展面临和华夏幸福同样的问题，即必须增强产业平台和内生增长机制。尤其是在外埠区域扩张和登陆资本市场后，如何保证业绩的持续和园区的深耕，将成为对其的关键性考验。

　　第8名：联东集团

　　低利润下的标准化、规模化与高周转模式，心无旁骛地建造产业物业，让联东成为产业地产领域最纯粹的“开发商”。也正因为如此，联东对企业客户的需求体察得更加入微，能在产业魔方和多元服务的驾驭下守住产业地产的底线。不过，快速销售使其错过了物业和土地增值的空间，同时产业引导和孵化能力不足，金融证券化运作所需要的量的积淀也不够，联东还有很多短板需要补齐。第9名：天安数码城

　　瞄准中小创新型客户为主的产业综合体模式，让天安数码城在行业内独树一帜。目前，天安数码城也在不断巩固自身护城河，如设立PE、VC公司，延伸人才、培训等外包服务，让产业集聚和孵化更有说服力。但随着规模扩张，各地土地分割政策会对本身的盈利模式造成约束，而依靠住宅进行盈利补充也授人以柄。尤其是中外资双股东势均力敌的持股比例和董事会席位，也给天安数码城的战略与经营埋下隐患。

　　第10名：光谷联合

　　走出光谷一隅全国扩张并成功登陆香港资本市场，光谷联合的主题化产业园和“纵向一体化”的业务模式令人印象深刻。但对于这家希望做更纯粹的产业新城发展商的企业而言，必须逐渐降低对销售的过度依赖，找到更多低成本的资金进行投资性物业持有，并对产业进行一定程度的引导把控，更重要的是，要在持有、产业、服务方面都实实在在地实现盈利。同时，也要在取悦投资者与自身发展方向之间进行权衡，这都是不小的挑战。

　　第11名：华南城

　　中国商贸物流城领域无可争议的霸主，只做能量级高的省会城市令其业绩和风险都有一定保障，腾讯的入股和对马可波罗的投资更是令其短板得以补齐。如何与腾讯和马可波罗合作“O2O”，为客户提供更多的电商服务是其未来的一个看点。但是，华南城本身的隐患同样明显，扩张激进，过度依赖地产销售，以商铺投资吸引买家后实际市场并不兴旺，甚至有沦为“鬼城”的嫌疑。毕竟，深圳华南城的天时地利是无法真正复制的。

　　第12名：易商

　　曾经的普洛斯第一副总裁沈晋初个人创业已经初步取得成功，华平、高盛、荷兰汇盈等超过10亿美元的注资让易商有更多扩张的底气。以电商和定制为重要特点的易商愿景是做中国零售物流地产的NO.1。声名鹊起之后，易商现在面临的是人才团队、管理体系、品牌塑造、风险防控以及更多本土化特色服务提供的一系列问题，目前看来仍有巨大的可塑空间。

　　第13名：宇培集团

　　与易商并列为最炙手可热的两大本土物流地产商，在引入凯雷、汤森、RRJ Capital以及狮城控股等外资基金后，手握大把资金的宇培攻城略地不在话下。不过，宇培必须要吸取当初与普洛斯合作失败的教训，并不断完善自身的管理机制和战略布局，对于一家快速崛起的民营企业，稳扎稳打反而是最重要的挑战。

　　第14名：亿达中国

　　因大连软件园闻名，如今则以商务园加新城镇化的概念登陆香港资本市场。亿达在商务园区运作和服务方面的经验与团队有目共睹，但大连软件园成功的不可复制仍然让市场对亿达模式心有疑虑。另外，与政府关系走得过近，已布局的二线城市面临商用物业供应井喷等都对亿达的对外扩张带来一定考验。亿达仍急需在大连软件园之外，再制造一个新的成功。

　　第15名：张江高科

　　得天独厚的优势、曾经领先的身位和一体两翼的强有力模式，“产业+地产”双轮驱动下的张江高科(600895,股吧)，甚至是新三板的重要股东，一度是中国科技孵化园区的标杆。然而，国企模式的问题正在凸显，因市场化程度不够，而没有更多做大做强的激励，重资产模式依然没有解决的迹象，导致其江湖地位逐渐丧失。

　　第16名：东湖高新

　　虽然身为老牌的园区运营者，产品线丰富并不断升级，有一定的经验积淀和品牌知名度，但与张江高科面临相似问题，国企的弊病导致进取心不够强，一直给人一种原地踏步的感觉。尤其在大股东层面，历史上的几易其主也导致其战略摇摆，影响了发展的稳定性和持续性。目前已经进入产业新城的运作阶段，但前景仍然不好把握。

　　第17名：万通控股

　　以普洛斯为模板的万通控股，资产管理规模号称国内仅次于普洛斯，并已经发行了2只工业地产人民币基金。但这种“美国模式”的隐忧在于，优质的工业项目和仓储都掌握在大企业或外资手中，从头开始建又耗时耗力，为了尽快把资金投出去，万通可能收购一些质量一般的仓库，简单改造一下就出租出去，无论是租金收入还是品牌效应都难堪大任，后续的基金和业务操作还待观察。

　　第18名：市北高新

　　“都市精品型产业园区”的代表正在转型，一方面逐渐由销售走向租售并举，另一方面介入产业新城业务。此外，市北高新(600604,股吧)也着重增加了产业投资与孵化，从平台扩张到立体纵深;另一个值得重点关注的则是与阿里巴巴联手进行园区企业的平台式服务，均符合产业地产的大趋势。不足之处在于总体规模仍比较小，业绩波动严重影响可持续性，另外外部扩张也在考验其脱离本地政府支持后的实力成色。