楼市回归 "新常态" 逐步回归正常增长

　　今年，楼市的一轮惨烈的调整，正让人们开始重新审视房地产行业。目前最为主流的一种称法是，房地产行业正在回归“新常态”。所谓“新常态”的提法，最早出自2014年5月，中共中央总书记、国家主席习近平在河南考察时指出，中国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前中国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态。这是新一代中央领导首次以新常态描述新周期中的中国经济。

　　新常态之“新”，意味着不同以往;新常态之“常”，意味着相对稳定。

　　与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，房地产业在经历了今年年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势。

　　新常态下的优胜劣汰

　　在8月举行的博鳌房地产论坛上，房地产行业人士就行业是步入下行通道，还是回归常态进行了一番唇枪舌剑式的争论。最终，房地产行业回归常态的观点占了上风。最为典型的观点是国民经济研究所所长樊纲的看法，他认为，过去，房地产行业阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常，一个小房地产开发商囤地赚的钱比好公司挣得还多。今后的格局是应该有优胜劣汰，有高高低低。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也认为：“房地产行业的黄金10年已经渐渐远去，简单地依靠土地增值和粗放型管理就能赢得暴利的时代已经结束。今后10年，整个房地产行业将进入中速增长的时代。”

　　房地产新常态的一个重要变化就是，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　从已经公布的上市房企2014年中报来看，房地产企业净利润率增长在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，负增长房企占比则达17.39%。

　　房地产行业回归新常态，很多涉及房地产投资的企业开始剥离旗下的房地产业务，而从事海鲜养殖、食醋酿造、化工原料加工等原本和房地产一点都不“搭界”的企业在逐渐远离地产行业。房地产行业的挤出效应正在加剧。日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院[微博]三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布“2014中国房地产百强企业研究”，数据显示，全国注册有6万多家房企，目前还在开发或销售楼盘的只有2万多家。

　　与此同时，房地产行业的市场集中度也在逐步提高。克而瑞的统计数据显示，2014年上半年，TOP50房企的销售额集中度为33.17%，取得了市场近1/3的份额。

　　房地产企业要做精做专

　　华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳认为，未来实现“新常态”对房地产业的要求是房地产企业要主动有所作为。随着竞争加剧，产业利润下降是一个客观趋势，但房地产业还有很多可为空间：如产品结构要进一步优化，建造出更加符合百姓多样化需求的住房;要转变过去粗放型的发展方式，从资源消耗型的增长方式转为节能省地生态型的增长方式;要改变过去主要靠银行贷款、土地增值来获利的方式，要依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利等。

　　实际上今年，地产百强企业中一大批房地产企业为了适应新常态的变化，以万科为代表的房地产企业，主动向互联网企业学习，与淘宝合作卖房;以万科、绿城、花样年、万通为代表的房地产企业开始向轻资产模式转变;以世茂房地产、碧桂园为代表的房地产企业已经开始尝试应用大数据为业主服务，增加收入;以保利、龙湖、星河湾为代表的房地产企业做精房地产，让房地产回归家的本源，为业主做好服务;以绿地、富力、雅居乐、碧桂园、万科、万达[微博]为代表的企业在国内市场的发展空间受到一定限制后，开始向国外拓展……这些企业都将是房地产行业未来的担纲者。

　　2014年，时代地产百强榜的评选又将揭开大幕，来自政府的、行业协会的重量级人物，专家、学者将会共聚一堂，评判在房地产回归新常态的过程中，哪些企业将在竞争中赢得市场，引领市场的发展方向，哪些企业又将成为未来市场的领军者。同期评出的还有最受消费者青睐的物业，以及最佳房地产配套商等等。谁将最终胜出，我们将拭目以待。