城中村改造：如何吃到城市的最后一块“大饼”
发布时间：2017-02-06
来源：观点地产网
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城中村是中国城市发展的一大特色，在相当多的大中城市中都存在着这一特殊形态，可以说，城中村的产生和发展，就是中国城市化过程的缩影。
在房地产发展如火如荼的这些年，在全域城市化大环境的推动下，各大城市中的核心地块早已经被蚕食殆尽，甚至交通、环境较好的城市周边地区，土地供应也成了稀缺产品。这此类土地市场中，除了个别房企，大多数对一级土地整理避而远之，只对“熟地”感兴趣，这样既可以缩短项目周期尽快回笼资金，又避免了与当地百姓和政府繁杂的利益关系，尤其是全国性房地产开发企业，对此尤其忌讳。
但与此相对应的一个矛盾是，成熟的土地已经成为稀缺产品，且往往溢价偏高，以现有的楼面价格和预期房价做投资分析来看，几乎毫无例外的必须定位于高端楼盘，而这又同相对萎靡的市场相悖。
从去年统计结果看，全国房地产库存达七亿平，但这并不能直接或全部归咎于房地产市场的低迷和购房欲望的下降，在库存房屋中，往往是定位、品质等出现了严重问题。
以太原为例，太原房地产市场上充斥着大量小产权房屋，甚至多个烂尾项目，具体数量难以统计，同时，在300平方公里建成区内有109个城中村，占到建成区面积近三分之一，涉及人口近四分之一。每个城中村都发展成了一个相对独立的生态体系：3-5层自建简易楼房，一层用于门面房出租，二层及以上全部为日租、旅馆、长期出租等，每个城中村形成了多达数十万平体量的社区，容纳了数千人口。
由于城中村拆迁成本过高，在过去几年，尽管有少数房地产开发企业涉足城中村拆迁改造，但其中多数都并未取得良好的收益。
面对如此丰盛的“大餐”，总会有人不断去尝试，太原市已经开始了城中村的大规模拆迁工程，并制定了明确的时间进度表。这可以说是城市土地市场中最的的一块“大饼”。万科、恒大的房企已经参与到了太原城中村拆迁改造中，具体合作方式并未透露，但可以看出城中村的巨大诱惑力：政策洼地、核心区域、完整地块、成熟配套，等等。
在整个经济体系中，房地产的影响和拉动作用是显而易见的，也是各地财政收入的重头戏，所以，政府主导推动城中村拆迁项目才具有实际操作性，将拆迁、补偿与土地出让主体分开，前者以政府为主，而后者则由市场决定。
对于房地产开发商来说，如何吃到这个“大饼”才是他们关心的，从两个方面看，如果在拆迁过程中袖手旁观，那么在之后的出让环节可能丧失竞争优势；如果在介入拆迁环节，则担心尾大不掉。
最好的方式，可能就是与政府合作，通过各自职能分工，最大限度转移风险，抢占先机。毕竟，在城市土地资源日益紧张的今天，有地才有未来。
