华夏幸福千亿秘密：押注产业新城的模式乾坤

　 在行业三大巨头以三千亿销售额鼎足而立之时，奋起直追的房企也趁着火热的行情不断突破。可以预见，当2016年最后一道钟声落下时，十余家房企将闯过千亿关头，而华夏幸福也将成为千亿俱乐部的新成员之一。

　　尽管最终数据尚未公布，但华夏幸福在前九月已完成893亿的销售额，超过全年870亿目标，按此速度，这家房企在年内撞线千亿基本定局。

　　虽说市场大环境功不可没，但聚焦到不同企业，正如条条大路通罗马，千亿征途上房企们各使奇招，或隐或显，总留有些蛛丝马迹。

　　于华夏幸福而言，这家企业最显著的标签莫过于PPP产业新城项目。

　　自固安产业新城项目伊始，华夏幸福便开始用产业造城模式圈地扩张，将固安样本复制到全国各地，以产业之名，在城中再造一座城。

　　据观点指数不完全统计，今年以来，华夏幸福与相关政府部门签约近30个产业新城项目，涉及面积近1400平方公里。

　　这其中有一部分并未正式签署合作协议，但由此也可看出，华夏幸福产业新城发展的突飞猛进。

　　模式解密

　　根据华夏幸福执行总裁叶珺在11月的活动中所称，过去15年，华夏幸福已在京津冀、长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家等在内的50余个区域有落点，并聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群，已经在全国投资开发建设了近50个产业新城，累计的招商引资以及企业发展的金额超过了两千亿。

　　作为千亿房企中唯一一家主打产业地产的企业，华夏幸福又是如何做到一路突围的?

　　据华夏幸福透露，产业新城开发与建设的收入主要来源于土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。其中，前四项主要系按照当期与政府结算确认收入，而园区住宅以及城市地产开发则以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。

　　虽说名为产业新城，但华夏幸福自然也不单单是做一个产业园开发商。细究华夏幸福近年来的销售额的具体分布情况，不难发现，销售贡献的主力军还是住宅。

　　从2013年至2016年上半年各个报告期的销售数据来看，园区的住宅占据了其中相当大的成份，比例在60%-70%之间，而园区结算收入部分的销售额则在10%-20%之间徘徊。

数据来源：公司年报、观点指数整理

　　卖得多也要卖得好，据华夏幸福2016年半年度报告，其在产业新城开发与建设方面的毛利率达59%，这个数字比一般的房地产项目要高得多。

　　据悉，华夏幸福与政府部门签约PPP项目时明确，土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率大约为15%;当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例约为45%;规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为约10%，具体比例按不同的项目会有一定的上下浮动。

　　在这几项中，最主要的部分便是产业发展服务项目。若园区拉来了更多的企业进驻投资，则华夏幸福可以拥有这部分投资额中近一半的收益。

　　此外，产业新城中的园区大部分还是归政府所有，华夏幸福主要负责前期土地整理、开发建设、招商引资以及园区服务，这也为华夏幸福减少了购置土地的成本压力。只不过，华夏幸福需要在前期垫付相关费用。

　　同时，由于已经签了相关委托协议并参与了土地一级开发的缘故，华夏幸福所获取的园区配套住宅，基本上能够以较低的成本分阶段购置与开发，进而减少了前期的资金投入。

　　从财务报表来看，产业发展服务部分的利率也达到了95%以上，而园区住宅配套约为30%，基本上与其他房地产企业区别不大。

数据来源：公司年报、观点指数整理

　　产城风口

　　受益于京津翼一体化与新型城镇化的政策东风，早早排兵布阵的华夏幸福在这一波浪潮中赢得了先机。

　　如今特色小镇概念风行，华夏幸福自然也嗅到了其中商机。11月4日，华夏幸福正式对外发布了特色小镇战略，计划未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

　　而特色小镇布局思路将延续产业新城的布局，并把原来在产业园区运营方面的系统和生态体系升级运用到小镇方面，主要的产品线包括制造业小镇、健康小镇、财富小镇及文创小镇等。

　　换言之，这些特色小镇某种程度上是产业新城的缩小版。

　　除了特色小镇，近年来轨道交通与房地产的互融之势也被华夏幸福所看中。5月31日，华夏幸福宣布中标成为廊涿固保城际铁路项目的社会投资人，也因此成为首个投资并控股城际铁路的民营资本。

　　华夏幸福称，在产业新城平台模式基础上适时接入城际轨道交通业务，能够提升城际铁路沿线产业新城的区域价值和经济收益;带来与轨道开发相关的其他衍生收入及沿线土地综合开发等新增利润增长点，并有望参与沿线地区产业新城项目的建设，潜在升值空间巨大。

　　先是产业新城，而后是“产业新城+轨交”与特色小镇，华夏幸福在不同市场与政策环境下的策略选择大体上踏着节点跟进。

　　只不过，这些构想的基点大都发自于产业新城模式，而要呼应“产业”这个主题，华夏幸福还是要下一番功夫打理好产业事业。而且，不容忽视的是，这些早早辅开的道路能够在多久后兑现利益?

　　以一贯被拿来当作样本的固安产业新城为例，自2002年开发以来，华夏幸福已为固安新城投入270亿元，直到目前，这个项目还在开发当中。不仅如此，华夏幸福签署的项目大都位于三四线城市甚至是乡县区域，未来的消化速度与变数也难以预料。

　　同时，华夏幸福新提出的“三年百镇”口号似乎含有更多的豪情壮志成分，从数字的冲击力来看，也比宋卫平的“十年百镇”更加抢眼。

　　看起来，华夏幸福就像与时间、市场及政策进行一场竞赛，做一次中长线的投资，待下一阵春风来临时，再慢慢收割。

　　不管产城模式未来将走向何处，至少现在是促使华夏幸福登上千亿宝座的有力推手。