清华科技园广州创新基地多面谋变
发布时间：2014-09-11
来源：新华网
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提起清华科技园广州创新基地，会有一连串的名头跃入眼前：“广州唯一70%绿化率商务社区”、“产城融合综合体”、“华南规模最大的花园式智力总部基地”等。清华科技园广州创新基地坐落于广州市番禺区石楼镇，处于地铁四号线和京珠高速交会处。这里背靠羊城新八景之一的莲花山，属番禺区的农业大镇。
清华科技园广州创新基地总占地约84万平方米，计划分七期开发。近日，三期“科技小巨人总部”办公别墅的开盘让该园区频繁出现于人们的视野，新华网产业园区记者于第一时间走访了该园区，实探三期开盘后的园区情况。
园区一、二期大楼
政策齐备却非吸引点
清华科技园广州创新基地的交通并不便利，从四号线石基站至园区，还有大约15分钟的车程，周边多为田地。走进园区，随处可见清华科技园广州创新基地三期宣传单，突出地印着华南规模最大的花园式办公基地字样，下面有一行小字颇有意味：“在这，您所享受的政策支持与别处并无不同。”
2010年，招商地产、清华科技园与番禺区政府共同成立了清华科技园广州创新基地。番禺区政府作为园区三方股东之一，有多项优惠政策惠及该园区，如10元/平米的租金补贴、50%地税返还优惠、番禺区政府“一事一议”的针对服务等。除此之外，国家及省市的相关税收、出口等优惠政策在这里仍然适用。
然而，即使政策优惠与其他科技类园区持平，清华科技园广州创新基地却并没有借此获得招商优势。园区相关营销人员告诉记者，由于交通及商业配套不便利，始终难以形成预期的产业集聚效果。政策，对于这个占地量大的工业用地园区来说，只是一条基本的“及格线”。要盘活园区，形成产业集聚，找到那条“优秀线”，园区仍需另谋出路。
产城融合困难重重
2013年，曾有多家媒体报道清华科技园广州创新基地试水“产城融合”。资料显示，园区曾在媒体报道的“产城融合”构思中表示，“产”是科技产业，“城”是城镇化。“产城融合”就是以吸引高素质人群为本，集实体产业发展、创新集群导入、完善生活配套设施于一体的科技新城综合体，从“科技园”升级到“科技新城”。致力打造将产业功能与居住、生活、休闲等社区功能有机结合的“产城融合”科技新城综合体。然而，一年过去，园区介绍页面划出的“商业配套中心”区域与“人才集聚社区”区域却迟迟没有动工。
园区规划图
广州市番禺创新科技园有限公司副总经理许江建在谈及这个问题时说：“产城融合应该是科技园区发展的一个比较好的趋势，因为现在很多科技型产业的发展是全球化的竞争，需要的是24小时响应。但产城融合面临比较大的问题在于，它是需要政府和园区去共同开发做的事情。”他认为，政府应在规划园区时就考虑好周边配套的布置，把前期功能都规划出来。“如果没有这个（商业配套）规划，我们说建了个园，然后再要个规划就很难。”他说，“从园区开发建设来讲，周边没有的时候，我们只能自己做。我们毕竟在招商、在引进项目，当这些项目进来的时候，就是人在进来了。人进来就面临生活的一系列需求，所以在周边还没有能形成商业的时候，没有办法只能我们自己来做。我们自己做公寓，做我们的配套楼、酒店，来满足基础的生活服务和配套。”
目前，园区内已建成1栋含140套房的公寓可供企业申请，但有名额限制。另有1栋酒店与饭堂已投入运营。实际走访中看到，公寓目前正在整新装修，无法判断入驻率。
许江建表示，未来园区还将继续建造公寓。对于园区宣传的“商业配套中心”及“人才聚集社区”久未动工的原因，他的回答却显得有些简洁：“目前这块商业配套暂时没有动，涉及到商业配套土地手续重新走等问题。”
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，产城融合是未来发展的大趋势。但目前来看，清华科技园广州创新基地所在的区域整体城镇化程度不太高。他建议园区积极应对，以合理分期的模式将商业、配套、住宅搭配来发展。“这样可以避免一下子投入太多商业使园区投资风险过大，又可以促使人口逐步地增长，让投资同步回收。”他说。
从办公大楼到办公别墅
清华科技园广州创新基地一、二期办公楼共交付使用13万平方米，其中二期建筑面积为99680平方米，共15栋楼。截至目前，一期招商率为90%，二期为50%。与一、二期主打大体量的办公写字楼不同，刚刚开盘的三期开始只推“办公别墅”。
在清华科技园广州创新基地展厅入口，11摞三期资料整整齐齐地码在前台，蔚为壮观。前台小涂告诉新华网产业园区记者，从四川来到广东打工这么多年，她还没有在环境这样好的地方工作过。接待记者那天刚好是她来到新岗位整一周的日子，因为三期开盘，前台急需人手。
“一期为纯租赁形式、二期亦租亦卖，三期纯出售。”小涂向记者介绍到。目前，二期共15栋楼中，有9栋大体量写字楼，其中5栋用于出售，4栋用于租赁。1栋园区企业孵化器，5栋办公别墅形式的专家楼。
在推一、二期大体量写字楼时，清华科技园广州创新基地在二期4号楼7、8层分别做了初创型企业及总部型企业样板间，供入驻企业参考。可以看出，园区写字楼提供的办公空间较为宽裕，初创型企业的装修参考较为活泼，总部型企业的装修参考则相对豪华，售价在8500——9000元/平米左右。
谈及为何不在三期继续做写字楼而推办公别墅，许江建有许多话说：“生态办公需要低密度办公环境，这不是所有的地方都能做到的，也只有在郊区才有可能出现这样的产品形态。从市场需求来讲，生态别墅办公会是一种趋势，特别是科技型企业的需求会增大。”他认为：“现在随着经济及科技的发展，国家越来越重视自主创新。研发型公司的工作人员素质决定了他们对办公的不同需求，他们希望在环境比较好的地方进行办公。”可以看出，“办公别墅”的推出是园区在弥补地处郊区劣势上下的一番“苦心”。
观望 别墅挂牌企业数量尚少
清华科技园广州创新基地三期共有40栋办公别墅，建筑面积从800到1000平方米不等，户型有数10种变化，定价在9500元每平米左右。实地观察发现，三期的办公别墅环湖而建，建成后将围成一个小型岛屿。在三期大范围出售办公别墅前，园区二期曾率先试水5栋“办公别墅”，但从2012年至今，目前只有一家企业正式在园区办公别墅挂牌运营。
该挂牌企业为广州赛唯换热设备制造有限公司，是国家高新技术企业。相关人员告诉记者，他们于2014年3月正式入驻园区，作为率先入驻并开始办公的企业，他们的办公环境稍显仓促，也并不太愿意与来访者交流。该公司陈小姐告诉记者：“我们装修好以后，常常有些意向入驻园区的人员走进来参观，但也没看到其他企业入驻。”作为在办公别墅第一个挂牌运营“吃螃蟹”的人，他们对频来观望的人群显得有些不堪其扰。
这样大范围的推办公别墅，各方也有着不同声音。广州市房地产学会秘书长许国碧并不看好别墅办公，他认为企业讲求的是发展壮大，在别墅内办公并不适合：“首先远离核心商务区就不便利，何况企业一旦要做大，场地上也容纳不了。”
对此，许江建有着不同的看法：“从产业形态来讲，不能说我一个产品符合所有商务型办公的需求，但我一定符合科技小巨人的定位。”
“科技小巨人总部”是清华科技园广州创新基地对三期40栋别墅的定位。根据介绍，满足“科技小巨人”定义的企业，属于科技细分领域的精尖。“比如一个产品具有很高的科技含量，但是并不一定就具有很大的市场。做此类产品的企业就处在专业和细分的市场，全球的市场需求可能就是几个亿，但是全球也就这么两三家公司在做这样的产品。”他这样解释科技小巨人，“因为整个世界对这个专业产品的需求就这么一点，这类企业不可能有每年大规模上涨的销量。但是别人想进来也很难，一方面有技术门槛，另一方面有市场门槛。这类已经在市场站稳了的细分企业，就是我们想招商的科技小巨人。”
他认为，对这些企业来讲，扩展并没有太大意义。反而因为知识层次等因素，对办公环境有相当高的要求。
如果说从办公大楼到办公别墅是清华科技园广州创新基地在自身发展中谋求的变化，那么接下来他们仍在积极寻找方向调整。许江建在采访中表达了园区谋变的决心，“9月1日刚刚实施了《节约集约利用土地规定》，我们可能会根据国务院的精神，再对后期开发做一定调整，提高土地利用率和增加容积率，再回头去开发大体量的业态。从苗圃、孵化器、加速器、科技小巨人、大的企业总部这样的功能区划去形成很好的产业发展生态。”他说。
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